海外物業包租公系列（二）：基金經理也會隔山買「樓」？

基金經理投資海外物業，買的不只是一棟樓，買的是一盤生意。交易前後，基金經理需要考慮周詳。房地產是一種超級本地化的投資，投資人對當地的知識絕不可少。在當地進行考察，這叫做「盡職審查」(Due Diligence)。獲取可靠且貼地的信息，不能靠道聽途說，要靠親眼看、親耳聽和親身感受。

30 年最強通脹來襲一件必須做一件必不能做退休理財投資

到了退休，準備安享晚年。然而，遇上通脹來襲，理財就必須更為謹慎。退休投資理財有兩大目標：①保護財富的本身價值，對抗通脹風險 ② 產生穩定現金流，應付日常消費。選錯了投資，可讓退休資產掉進黑洞。選對了投資，則既抗通脹，也產生穩定收入。本文跟你分析，什麼是必須做，什麼必不能做的退休投資

近年來，港人流行到海外置業。然而，隔山買樓，當中的難度和風險，跟買本地樓不可同日而語。這裡說到了一個很多人忽略的重點：買樓投資，買的不只是一層樓，買的是一盤生意。投資物業是一盤生意，是需要經營的。否则，一项投資買的非但不是資產，竟變成一筆長期負債！

投資海外房地產，除了買樓之外，投資者亦可選擇海外物業基金，或者集體投資計劃 (Collective Investment Scheme，簡稱“CIS”) 。它們對象為專業投資者(Professional Investor)，投資人需要注意提供服務機構的合規資格。

年金作為退休投資是否可靠？最近，勞福局局長羅致光向長者推年金，並說回報率高達5%！我們推敲這個5%回報的底細。IRR是綜合了整個投資期的現金流，推算出來的平均年化收益率。實際上，保險公司給到投資人的IRR，一般就只有2%左右。年金期結束後不退回本金，也欠缺抗通脹能力，投資者請三思！

作為一個香港人，提起年金，實在不吐不快！「傳承最愛、終身保障、穩定增長、自製長糧、源源不絕的現金流......」煽情的宣傳手段，是否能真實反映年金真實的投資回報? 年金能真實地為投保人帶來的長期的退休後保障？從一個普通香港人投資者的角度，去探討一下年金的投資價值。

社會各界對於林鄭施政報告，尤其針對香港人最關心的土地房屋問題，抱有相當的期望。北部都會區計劃雖好，然而，要花上20年以上去推出，市民當下的燃眉之急，依然是住屋問題，「願景」只能畫餅充饑，隔靴搔癢，遠水救不了近火，政府還是給市民拖延問題的印象。

香港地產商可能是世上最精明的商人，觀察他們如何賣樓就知道。為了完成買家的上車夢，創造了一些獨具香港特色的概念：如納米樓、呼吸Plan等等。香港地產商看似助港民上車，實打一石三鳥的如意算盤。香港樓市好比一盤棋，已經走到無比兇險的殘局，這是一場資本主義 vs 社會主義的博弈。

香港樓價虛高，舉世聞名。不論是開發商還是政府，都把高樓價歸咎於土地供應短缺。土地問題真的沒有辦法解決嗎？香港的土地其實很充裕，只是在土地被長期閒置的狀態下，土地短缺才繼續成為高地價的藉口。在自由經濟和民生福祉兩者之間，香港正面臨取捨。

香港人對買樓很執著，不怕高樓價，不怕接火棒，不怕加息，不怕辣招，不怕社運，不怕疫情，不怕移民潮，不怕開發商遲交樓，不怕銀行估不到價，不怕樓價波動變負資產。為買樓，香港人，可謂天不怕地不怕。在年青一代的成長經歷當中，只看到樓價騰飛，未見過泡沫爆破，難怪沒培養出風險意識。