海外物業包租公系列(二):基金經理也會隔山買「樓」?

海外物業包租公系列(二):基金經理也會隔山買「樓」?

隔山買樓,你對當地的了解足夠嗎?

作為基金經理,我們投資海外房地產,管理的投資產品,代表著客戶利益,責任重大。

我們作為機構投資人在海外收購物業,準確地說,買的不只是一棟樓,買的是一盤生意。交易前後,基金經理需要考慮周詳,方可運籌帷幄,制勝千里。

眾所周知,房地產是一種超級本地化的投資,投資人對當地的知識絕不可少。我們長年居住在香港,對每個區都會有一定印象,例如,三個同類型的住宅,一個在跑馬地,一個在啟德,一個在天水圍,位於不同的社區 (Neighbourhood),我們可以很直觀地對地區發展和租戶群體產生一些印象。那麼海外市場呢?例如紐約的West Village、Long Island City和South Bronx,你們又能產生同樣直觀的印象嗎?

一個成功的團隊, 不能只靠一個像超人一樣的基金經理,要對每一個我們打算投資的海外市場都了如指掌,更要有一隊可靠的投資團隊,在當地進行考察,這叫做「盡職審查」(Due Diligence)。在決定是否要揀選某個地區作投資前, 最基本的,就是要了解當地的Neighbourhood,對該座城市的人口結構和就業情況變化進行分析,同時,要對物業所處的社區進行研究,掌握社區的發展規劃、校區、居民群體和配套設施等資料。

盡職審查,不能靠道聽途說,要靠親眼看、親耳聽和親身感受

提到投資海外物業,很多人誤墮陷阱,往往都是因為相信了不可靠的消息,而做錯了投資決定。在收購物業之前,為避免「信息不對稱」的問題,獲取可靠且貼地的投資分析,對基金經理去作出正確的決策是至關重要的:

圖一:物業評估報告

投資海外物業, 如何確保不會買貴了?我們委託第三方機構撰寫評估報告(Appraisal Report),參考當地同類樓盤的成交記錄 (Sales Comparable),以及價格趨勢,來做客觀判斷。

投資海外物業, 如何判斷租金回報?我們收購的樓盤,首要條件是有足夠的現有租客,一般的出租率(Occupancy Rate) 要求達到9 成或以上,才算合格。接近滿租的出租率為項目提供了穩定的現金收入, 確保在項目正式成交後, 投資者在投入資金後,已有穩定租金收入。

高出租率只是第一步,再來,我們要確定租客的質素,再進一步去判斷租金收入的穩定性。 我們會直接從出售方取得最新的出租記錄(Rent Roll),甚至具體到個別租客的名字、年齡、職業和收入情況,以判斷租客背景和財政負擔能力,避免收購回來後,出現「租霸」的可能性;除此之外,我們還會搜集社區周邊樓盤的租賃情況(Rent Comparable)來做比較,以規劃今後租金定價水平, 即將來宣傳、找新租客的方案。

盡職審查的過程是需要耐性的。除了理論研究 (Desk Research) 外, 投資研究團隊亦會實地考察。團隊通常會在當地駐扎一段時間,從白天到黑夜,觀看聆聽和感受物業和周邊社區的脈搏。例如,早晚高峰時期,上班族出入情況,到了晚上,住宅亮燈的比例,目測物業的使用情況等。

專業的投資研究,比散戶買樓收租要嚴謹許多

跟個人買海外樓不一樣,基金經理收購的是好幾百個單位的住宅項目,所擁有的專業資源和服務支持,跟散戶是不一樣的。

正如我們一直強調的,投資物業是一盤生意,需要經營的。因此,還需考慮購置物業後的管理問題。

接下來,我將與你分享更多經營海外物業的投資心得,讓海外物業投資,成為你的成功標籤!

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