隔山買樓，你對當地的了解足夠嗎？
作為基金經理，我們投資海外房地產，管理的投資產品，代表著客戶利益，責任重大。
我們作為機構投資人在海外收購物業，準確地說，買的不只是一棟樓，買的是一盤生意。交易前後，基金經理需要考慮周詳，方可運籌帷幄，制勝千里。
眾所周知，房地產是一種超級本地化的投資，投資人對當地的知識絕不可少。我們長年居住在香港，對每個區都會有一定印象，例如，三個同類型的住宅，一個在跑馬地，一個在啟德，一個在天水圍，位於不同的社區 (Neighbourhood)，我們可以很直觀地對地區發展和租戶群體產生一些印象。那麼海外市場呢？例如紐約的West Village、Long Island City和South Bronx，你們又能產生同樣直觀的印象嗎？
一個成功的團隊， 不能只靠一個像超人一樣的基金經理，要對每一個我們打算投資的海外市場都了如指掌，更要有一隊可靠的投資團隊，在當地進行考察，這叫做「盡職審查」(Due Diligence)。在決定是否要揀選某個地區作投資前， 最基本的，就是要了解當地的Neighbourhood，對該座城市的人口結構和就業情況變化進行分析，同時，要對物業所處的社區進行研究，掌握社區的發展規劃、校區、居民群體和配套設施等資料。
盡職審查，不能靠道聽途說，要靠親眼看、親耳聽和親身感受
提到投資海外物業，很多人誤墮陷阱，往往都是因為相信了不可靠的消息，而做錯了投資決定。在收購物業之前，為避免「信息不對稱」的問題，獲取可靠且貼地的投資分析，對基金經理去作出正確的決策是至關重要的：
投資海外物業， 如何確保不會買貴了？我們委託第三方機構撰寫評估報告(Appraisal Report)，參考當地同類樓盤的成交記錄 (Sales Comparable)，以及價格趨勢，來做客觀判斷。
投資海外物業， 如何判斷租金回報？我們收購的樓盤，首要條件是有足夠的現有租客，一般的出租率(Occupancy Rate) 要求達到9 成或以上，才算合格。接近滿租的出租率為項目提供了穩定的現金收入， 確保在項目正式成交後， 投資者在投入資金後，已有穩定租金收入。
高出租率只是第一步，再來，我們要確定租客的質素，再進一步去判斷租金收入的穩定性。 我們會直接從出售方取得最新的出租記錄(Rent Roll)，甚至具體到個別租客的名字、年齡、職業和收入情況，以判斷租客背景和財政負擔能力，避免收購回來後，出現「租霸」的可能性；除此之外，我們還會搜集社區周邊樓盤的租賃情況(Rent Comparable)來做比較，以規劃今後租金定價水平， 即將來宣傳、找新租客的方案。
盡職審查的過程是需要耐性的。除了理論研究 (Desk Research) 外， 投資研究團隊亦會實地考察。團隊通常會在當地駐扎一段時間，從白天到黑夜，觀看聆聽和感受物業和周邊社區的脈搏。例如，早晚高峰時期，上班族出入情況，到了晚上，住宅亮燈的比例，目測物業的使用情況等。
專業的投資研究，比散戶買樓收租要嚴謹許多
跟個人買海外樓不一樣，基金經理收購的是好幾百個單位的住宅項目，所擁有的專業資源和服務支持，跟散戶是不一樣的。
正如我們一直強調的，投資物業是一盤生意，需要經營的。因此，還需考慮購置物業後的管理問題。
接下來，我將與你分享更多經營海外物業的投資心得，讓海外物業投資，成為你的成功標籤！
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