投資增值 | 疫情之下乘風破浪的Multifamily 投資

投資增值 | 疫情之下乘風破浪的Multifamily 投資

COVID-19疫情下 瞄準新市場的新機遇

疫情由2020年1 月至今, 已經持續了1年有多了。而由疫情所帶來的,對於各行各業的衝擊和影響,從一開始就是來的兇猛。然而,即使在如此嚴峻的宏觀投資環境之下, 思辰資本亦可在投資上,為我們的投資者維持一貫穩定的收入,而這樣的成功並不是偶然。

市場上的產品眾多,為了迎合不同投資人的投資需求 ,在疫情導致整體投資環境下滑的2020 年初,思辰資本團隊就毅然決定,要把這年的產品投資佔比,更多投放在為投資者帶來穩定收入 (stable income) 及本金升值 (capital appreciation) 的美國多戶型長租公寓 (Multifamily) 的投資類別上。

而我們最終選定並投資了「噴泉山」(Fountain Hills) 項目。1 年後的今天,項目租金的持續上升,證明了我們當初的決定是正確的。

疫情之下 我們面對艱難的投資決策

Fountain Hills是思辰資本團隊在Multifamily這類型的投資項目中的第18個項目。亦是我們在亞利桑那州 (Arizona) 的第1 個Multifamily項目。Fountain Hills項目位於亞利桑那州的其中之一主要城市鳳凰城 (Phoenix)。而今次我們一改過往投資佛羅里達州(Florida) 、德克薩斯州 (Texas) 等有稅務優惠的美國州份,而轉戰亞利桑那州並不是一個衝動的決定。

鳳凰城不論是就業市場,還是當中人口的持續增長比率,都是2018 年美國西部表現最佳的。而Fountain Hills項目的位置獨特,臨近著名醫療機構Mayo Clinic,是個吸引富裕長者的度假式社區。當地出租公寓單位供應有限,而且2019年入住率高達93%,當中租客多數為退休人士,有充裕現金存款。而且Fountain Hills 項目在2018年落成,分成住宅和零售商鋪兩部分,新建築的維護和改造的成本很低。所以我們認為這也許會是一個具備獨特競爭力的項目。

只是在疫情將帶來眾多投資不穩定的因素下,在決定要把投資人的資本投入到這個項目之前,思辰還是需要對這個投資項目,作進一步的審核。

投資謹慎審核 不放過每一個細節

所謂見微知著,思辰資本在審核每一個投資項目的時候,除了會就項目的宏觀優勢,如上文提到的地理位置 、人口變化和周邊商業發展作審視外,亦會留意任何有機會影響投資者回報的各種細節。

就Fountain Hills 項目而言,物業出租率是影響租金收入的一大因素。因此在疫情下失業率或有機會上升的情況下,我們更要確保在項目中的現有租戶,是否有能力去支付租金。所以在正式決定收購項目之前,思辰投資團隊反復對租客的財政實力進行評估。在翻閱了超過200個租戶的家庭背景、職業、收入情況,並進行統計分析後,我們確認了大部分租戶都為退休人士,有足夠儲蓄,他們對於經濟衰退的敏感度較低。

同時,項目進行投資論證時為2020年初,當時疫情雖已開始在中國蔓延,但美國本土還沒意識到其對全球的禍害,項目賣方更認為疫情僅限於中國發生。只是思辰團隊深明,一旦疫情蔓延至美國,Fountain Hills底層的零售商鋪收入一定會首當其衝。於是思辰投資團隊在談判過程中,為買賣合同添加了附帶條件,訂明如果受疫情影響出租率,買方可以取得折扣優惠。這項條款,尤其對零售商鋪部分,在危難時候起到了關鍵作用,變相成為投資人的保護傘,提高投資回報。

果斷調整營銷策略 迎來最後勝利

在2020年4月,我們成功收購Fountain Hills項目。根據過往2008年金融海嘯的經驗,經濟衰退對住宅房產的衝擊,比對商業房產較少。最後的結果跟我們的判斷一致。

但我們仍不敢掉以輕心,收購完成後,我們接管了物業的租賃業務,進行了一系列緊急營銷方案。趁疫情還未在美國全國蔓延之前,當地房東依然妄想加租的同時,我們果斷的推出了促銷優惠,還小幅度的降租,相對於附近別的樓盤更優惠,目的就是要盡快鎖定優質的目標租客。

一年之後,住宅部分最終出租率不跌反升,比起購入的時候,租金有10-20%增長。請注意,這並非增值策略(Value-add Strategy)的項目,意思就是,我們並沒有投放額外資金對樓盤進行翻新改造,這次的租金提升,純粹來自成功的產品定位和市場復甦。(什麼是增值策略?詳情請參考:美國買樓收租等升值?增值投資策略 主動提升物業價值

這個成功案例並非偶然,依靠投資團隊多年經驗,在危機中捕獲機會,在關鍵時刻作出調整,化險為夷。

美國多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間,一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低,但能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,業主可享5% 以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

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