給物業投資人5個實用建議（下）

投資物業5點實用建議：1. 選擇現樓，樓花則必須緊盯開發進度；2. 了解開發商背景和往績；3. 比較價位，勿輕信預期收益；4. 確保掌握可靠的按揭融資；5. 熟悉法律文件和保障。投資海外物業殊不簡單，與其相信無牌中介，投資人可以通過持牌金融機構，投資海外房地產基金，獲得更好的保障。

給物業投資人5個實用建議（上）

買樓出租，一直都是香港人流行的投資方式。然而，當今的投資環境，可謂風高浪急，要投資買樓，想財息兼收，必須對風險有所警惕！投資物業，尤其是海外物業，隔山買樓的風險，我們在去年早有分析。如今，我們給准買家5個實用的建議。

在通脹帶動的加息環境下，从交易角度，對已經持有房產的賣家有利，針對比較成熟和穩定的Multifamily項目，目前正是出售或換馬的好時機。從長線投資角度，商業房地產自帶對沖通脹的特征，因為租金可以隨著通脹同步提升。而在各種商業房地產領域當中，Multifamily的抗通脹能力最強。

最近的基金投資報告中，看到物業翻新順利，租金提升幅度超過預期，更可能給股東派發額外特別股息！相信對投資了美國Multifamily的投資者來說，這真是個天大的喜訊！2021 年美國房屋銷售價格比 2020 年上漲 16.9%，租金平均高出 10.1%。分析美國樓市火熱的10大因素。

為客觀對比各地樓市的投資價值，我們從統計中的全球112個國家地區當中，挑選了12個熱門海外市場的數據作比較。結果足以說明，為什麼香港人選擇移民，選擇到歐美去安居樂業。與此同時，數據亦可客觀對比各大海外房地產市場的投資價值，了解我們憑什麼認為，美國住宅的投資價值是最佳的。

就算是資深投資人也經常混淆房地產基金和REIT。上市REIT交易方便，但追蹤物業價值能力較差。另外，REIT資產組合分散，投資策略就容易風格漂移(Style drift)。房地產基金的優點，就是能準確體現底層資產收益，不會受到股市波動所影響，整體投資策略貫徹性更強，不容易偏離策略。

房地產基金和REIT一樣，都是直接投資於房地產物業「實物」的投資產品。儘管性質相似，但亦存在相當多差異，尤其是交易價格和頻率。REIT股價可以受到市場氣氛所影響，價格波動較大，跟NAV存在落差，導致投資不能反映項目的真實收益。反之，房地產基金則只會以NAV做交易結算，價格相對合理。

海外地產陷阱多，所託非人的話，投資者往往會踩上地雷。海外爛尾樓比比皆是，即使在港人喜愛投資的倫敦，頂級的國內地產商，都可以出現爛尾項目。另一種陷阱就是以「保本保收益」作招徠，保證固定的租金回報率，而且保證在特定時間，用原價甚至溢價進行回購。遇上違約或操控價格，投資人可蒙受損失。

海外買物業安心出租，要解決物業空置和租霸問題，委託出租管理公司，並不代表可以一勞永逸。房地產基金之所以穩妥，是因為有效對抗「空置率」和「租霸」這兩大敵人。基金作為一個集體投資產品，擁有更大的資金量，讓投資人享受相應的規模效應。比起個別業主委託出租公司，攤分出來的營銷和營運費用更少。

如何放租投資在美國的住宅物業？無非是兩種方式，自己管理，或者交給專業的出租公司來管理。為免耗費時間和精力，業主可選擇委託專業的出租公司，作為業主和租客之間的中間人。根據過往的經驗，委託出租公司，其中最大的問題是空置率。