從年初開始，美國通脹數據屢創新高，市場對加息預期不斷升溫，資本市場趨於波動。（請參考：美聯儲啟動加息週期 烽火連三月（一））
在加息大環境下，表面上看，對資產價格所帶來的影響是負面的。怎麼在加息期間，反而讓我們的投資人獲利豐厚？
在此分享我們對美國房地產投資的部署和看法。
應對加息，美國房地產的投資部署
作為房地產投資管理人，在高通脹的加息環境，不得不讓我們重新評估風險。
目前來說，美國住宅仍維持著歷史低位的資本化率（什麼是Cap Rate? 請參考：商業房地產投資種類繁多，為何Multifamily一枝獨秀？），仍處於賣家主導的市場（Seller’s Market）。低資本化率背後的原因，是因為市場充斥著資金，追逐有限的資產，買家願意接受較低的資本回報，支付較高的樓價。
從交易角度，在加息環境下，對已經持有房產的賣家絕對有利，原因有二：
- 賣家持有項目的融資成本，比目前市場上的融資成本要低；連同項目一起出售，賣家非但不用支付提前還款罰金(Prepayment Penalty)，對買家而言，便宜的融資成本更具備吸引力。
- 當利率上升，機構放貸變得謹慎，融資更貴，或者LTV更低（Loan-to-Value Ratio，貸款價值比例），將把一些實力較弱的買家拒於門外，降低了交易對手風險 (Counterparty Risk)。
針對一些我們手上已完成了翻新增值 (value-add)， 比較成熟和穩定的Multifamily項目，目前正是出售或換馬的好時機。亦即是，我們有部份的投資人，有機會在早於鎖定期 (Lockup Period)提前拿回本金，獲得利潤。
Multifamily地產投資 可能是對沖通脹的最佳工具
相反地，對於持有資金的投資人，又該如何部署呢？
通脹帶動的加息，是經濟增長的信號，本身並不可怕，只要有指揮若定的投資策略。
我們早一直強調，商業房地產自帶對沖通脹的特征，因為租金可以隨著通脹同步提升。而在各種商業房地產領域當中，Multifamily的抗通脹能力是最強的。（請參考：商業房地產投資種類繁多，為何Multifamily一枝獨秀？）
為什麼？跟寫字樓、商鋪或工業房產不同，住房是每個家庭都需要的剛性需求，這已經是老生常談。更重要的是，住宅租約期較短，一般為1-2年，更有利於在通脹環境下，翻新物業、改善租戶居住環境，續步提升租金，這也是增值策略的核心基礎。（什麼是Value-add Strategy？請參考： 美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值）
Multifamily往往在通脹時表現更好
一方面，經濟增長能推動就業和提高工資，從而推動了對住房的需求。另一方面，美國樓市供應面臨短缺，長期缺口約500萬套（請參考：美國的人住房問題 為香港人帶來長線投資機會）。供不應求，是Multifamily暫時不能扭轉的現況。
上述條件使業主有能力在投資期內提高租金，抵消了較高的建築和投資成本。 此外，投資者更可利用固定利率的抵押貸款，隨著租金的上漲，依然維持較低的利息開支。
加息對投資Multifamily的正面作用
高樓價，美國居民「上車」難。加息的話，上車就難上加難。導致更多的住屋需求，在買或租(Buy vs Rent) 的選擇之間，尋求以租房來解決，更有利於像我們這些機構投資者去經營出租Multifamily業務。
另外，在機構投資者投標物業的過程中，過去一段時間，在超低息的環境下，資金太便宜了，吸引了實力不足的買家進場，投標項目的競爭過大，高價搶下項目的買家，甚至都不一定能完成交易，帶來不良影響。如今，加息可讓市場稍為冷卻，反而提高了買方機構投得良好項目的機會。
因此，加息環境下，對長線投資或換馬，也屬於好時機。
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 應對美國和香港的加息週期，我們則鎖定長期低利率，為我們的投資者規避加息風險。 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
更多文章:
投資強勢美元 分清真假美元資產
40年保質期 中美經濟聯繫匯率重回十字路口
疫情下美國樓市投資火爆的10大因素
