從年初開始,美國通脹數據屢創新高,市場對加息預期不斷升溫,資本市場趨於波動。(請參考:美聯儲啟動加息週期 烽火連三月(一))
在加息大環境下,表面上看,對資產價格所帶來的影響是負面的。怎麼在加息期間,反而讓我們的投資人獲利豐厚?
在此分享我們對美國房地產投資的部署和看法。
應對加息,美國房地產的投資部署
作為房地產投資管理人,在高通脹的加息環境,不得不讓我們重新評估風險。
目前來說,美國住宅仍維持著歷史低位的資本化率(什麼是Cap Rate? 請參考:商業房地產投資種類繁多,為何Multifamily一枝獨秀?),仍處於賣家主導的市場(Seller’s Market)。低資本化率背後的原因,是因為市場充斥著資金,追逐有限的資產,買家願意接受較低的資本回報,支付較高的樓價。
從交易角度,在加息環境下,對已經持有房產的賣家絕對有利,原因有二:
- 賣家持有項目的融資成本,比目前市場上的融資成本要低;連同項目一起出售,賣家非但不用支付提前還款罰金(Prepayment Penalty),對買家而言,便宜的融資成本更具備吸引力。
- 當利率上升,機構放貸變得謹慎,融資更貴,或者LTV更低(Loan-to-Value Ratio,貸款價值比例),將把一些實力較弱的買家拒於門外,降低了交易對手風險 (Counterparty Risk)。
針對一些我們手上已完成了翻新增值 (value-add), 比較成熟和穩定的Multifamily項目,目前正是出售或換馬的好時機。亦即是,我們有部份的投資人,有機會在早於鎖定期 (Lockup Period)提前拿回本金,獲得利潤。
Multifamily地產投資 可能是對沖通脹的最佳工具
相反地,對於持有資金的投資人,又該如何部署呢?
通脹帶動的加息,是經濟增長的信號,本身並不可怕,只要有指揮若定的投資策略。
我們早一直強調,商業房地產自帶對沖通脹的特征,因為租金可以隨著通脹同步提升。而在各種商業房地產領域當中,Multifamily的抗通脹能力是最強的。(請參考:商業房地產投資種類繁多,為何Multifamily一枝獨秀?)
為什麼?跟寫字樓、商鋪或工業房產不同,住房是每個家庭都需要的剛性需求,這已經是老生常談。更重要的是,住宅租約期較短,一般為1-2年,更有利於在通脹環境下,翻新物業、改善租戶居住環境,續步提升租金,這也是增值策略的核心基礎。(什麼是Value-add Strategy?請參考: 美國買樓收租等升值?增值投資策略 主動提升物業價值)
Multifamily往往在通脹時表現更好
一方面,經濟增長能推動就業和提高工資,從而推動了對住房的需求。另一方面,美國樓市供應面臨短缺,長期缺口約500萬套(請參考:美國的人住房問題 為香港人帶來長線投資機會)。供不應求,是Multifamily暫時不能扭轉的現況。
上述條件使業主有能力在投資期內提高租金,抵消了較高的建築和投資成本。 此外,投資者更可利用固定利率的抵押貸款,隨著租金的上漲,依然維持較低的利息開支。
加息對投資Multifamily的正面作用
高樓價,美國居民「上車」難。加息的話,上車就難上加難。導致更多的住屋需求,在買或租(Buy vs Rent) 的選擇之間,尋求以租房來解決,更有利於像我們這些機構投資者去經營出租Multifamily業務。
另外,在機構投資者投標物業的過程中,過去一段時間,在超低息的環境下,資金太便宜了,吸引了實力不足的買家進場,投標項目的競爭過大,高價搶下項目的買家,甚至都不一定能完成交易,帶來不良影響。如今,加息可讓市場稍為冷卻,反而提高了買方機構投得良好項目的機會。
因此,加息環境下,對長線投資或換馬,也屬於好時機。
心繫香港,志在遠方。投資未來,成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金,以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產,乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境,為租金創造上升空間,使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add?請參考:投資增值|美國買樓收租等升值?增值投資策略 主動提升物業價值) 應對美國和香港的加息週期,我們則鎖定長期低利率,為我們的投資者規避加息風險。 欲了解更多?請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
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