說起買樓收租，很多人自然會想起住宅。當然，住房是所有人直接面對的生活必需品，投資住宅是個很合理的選擇。然而在眾多物業種類當中，住宅只是其中一種。認識各種商業房地產類別，了解它們的收益和風險特性，才讓我們作出明智選擇。
商業房地產投資 五大種類
- 寫字樓 Office
寫字樓以品質分為A級、B級和C級三個等級，可以是多租戶或單租戶的，甚至有些是給企業量身定做的。 - 工業 Industrial
為租戶提供工業或物流運營場所，並且大多位於市中心以外，一般靠近主要交通幹道沿線，低層建築也可歸入工業園區，可分為重工業、輕工業、倉庫等類別。 - 零售 Retail
零售包括我們日常所見的商店和餐廳物業，商場可以是多租戶（往往會錨定一個主要租戶，用於為物業增加流量），或獨立租戶的建築物。 - 酒店 Hotel
為旅客提供住宿、餐飲和宴會服務的場所。酒店可以是獨立精品酒店（含旅館和民宿）或連鎖經營酒店。有限服務酒店只提供客房服務、不經營餐廳或禮賓服務；而全服務酒店，則全面提供客房、餐廳和宴會廳等設施。 - 多戶型公寓 Multifamily Apartment
多戶行公寓是以出租為目的住宅，而5戶以上的公寓則屬於商業房地產（#什麼是Multifamily?#）。與寫字樓一樣，多戶型房產通常分為 A 級、B 級和 C 級。
商業化經營模式能體現規模效應，既有穩定租金收入，也有潛在升值空間。
但投資門檻較高，需要個別範疇的專業能力(如物業和租賃管理)，一般由企業或機構運作，個別投資人直接投資的個案甚少。但這類型的投資利潤可觀，如個人投資者想參與，就要循特別投資途徑，如透過投資基金作為主體，再投資到這類型商業房地產項目之中。
商業房地產投資的收益和風險比較
不同類型的商業房地產，意味著不一樣的風險特征。常言道，投資收益和風險是成正比的 。
我們可以通過比較它們的Capitalization Rate（資本化率）簡稱Cap rate，來看看市場對它們的風險定價。
Cap Rate指的是年度淨收入（Net Operating Income NOI）跟物業價格的比例，是市場對物業估值的客觀標準。例如，某物業扣除空置率和營運開支後，年淨收入5萬，而市場對物業的Cap Rate定為5%的話，市場售價就是100萬。 此概念跟股票的市盈率（PE Ratio）同理。
根據CBRE 統計，在美國不同商業房地產種類的Cap Rate排名，從低往高是多戶型公寓<寫字樓<工業<零售<酒店，這也可理解為從低到高風險的排序。假設酒店A和公寓B同樣每年產生1萬元租金收入，而A和B的cap rate分別是8%和4%，那麼酒店A只值12.5萬，而公寓B的價格則值25萬！市場願意付出更高的價格，去購買風險最低的公寓物業。
同一道理，不少投資人考慮通過翻新物業，來提升物業租金，從而提升物業價格。Cap Rate較低低物業，倍數效應就較高。增值策略Value-add strategy在多戶型公寓投資中，往往產生明顯的資產增值效果。
多戶型公寓（Multifamily）投資風險最低
為什麼多戶型公寓Multifamily Apartment的風險最低呢？新冠疫情就是最好的例證：
vs 寫字樓、零售或酒店：由於在家辦公已經成為新常態，寫字樓出租率下降。各地居民不能自由外出，影響了消費習慣，零售或餐飲業受到嚴重衝擊。旅遊業受到的影響就最明顯，酒店經營極度艱難。以上的商業房地產領域，都反映了對經濟週期的高敏感度。反而，不管經濟環境如何，住房還是屬於生活必需品，它的需求是長盛不衰的，出租率長期維持95%左右，是抗衰退的投資。
vs 工業房產：工業房產在這次疫情中，可算是逆市奇花了。電子商務是少數受惠於疫情的行業，帶動了以物流中心為主導的房地產行情。甚至有相當部分機構投資人，由「零售轉工業」的趨勢。不過，需要注意的是，工業房地產的租約一般都很長，5-10年是很正常的。相反的，公寓住宅的租約只有1-2年，調整租金的空間較大，尤其面對通脹環境，租金提升對物業升值的作用不可小覷。
綜合以上原因，在疫情期間，多戶型公寓的投資需求依然保持穩定。
到海外房地產，大部分投資人會選擇買樓花。要注意的是，在樓花期間，建築期間的物業是不可能產生租金收入的。另外，收樓以後物業能能否出租，如何維護等等，都是需要考慮的風險因素。（請參考#想收租，點解要買樓咁麻煩？#）相反的，多戶型公寓本身已經接近滿租，租金收入穩定，適合喜歡現金分紅的投資人。
多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間，一直都是商業房地產當中，最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低，但能令投資者享受穩定租金回報，在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後，給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短，物業經過翻新後，還可以靈活地上調租金，帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率，是抗通脹的理想投資。
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