投資策略|商業房地產投資種類繁多,為何Multifamily一枝獨秀?

投資策略|商業房地產投資種類繁多,為何Multifamily一枝獨秀?

說起買樓收租,很多人自然會想起住宅。當然,住房是所有人直接面對的生活必需品,投資住宅是個很合理的選擇。然而在眾多物業種類當中,住宅只是其中一種。認識各種商業房地產類別,了解它們的收益和風險特性,才讓我們作出明智選擇。

商業房地產投資 五大種類

Season Capital 商業房地產投資 五
  1. 寫字樓 Office
    寫字樓以品質分為A級、B級和C級三個等級,可以是多租戶或單租戶的,甚至有些是給企業量身定做的。
  2. 工業 Industrial
    為租戶提供工業或物流運營場所,並且大多位於市中心以外,一般靠近主要交通幹道沿線,低層建築也可歸入工業園區,可分為重工業、輕工業、倉庫等類別。
  3. 零售 Retail
    零售包括我們日常所見的商店和餐廳物業,商場可以是多租戶(往往會錨定一個主要租戶,用於為物業增加流量),或獨立租戶的建築物。
  4. 酒店 Hotel
    為旅客提供住宿、餐飲和宴會服務的場所。酒店可以是獨立精品酒店(含旅館和民宿)或連鎖經營酒店。有限服務酒店只提供客房服務、不經營餐廳或禮賓服務;而全服務酒店,則全面提供客房、餐廳和宴會廳等設施。
  5. 多戶型公寓 Multifamily Apartment
    多戶行公寓是以出租為目的住宅,而5戶以上的公寓則屬於商業房地產(#什麼是Multifamily?#)。與寫字樓一樣,多戶型房產通常分為 A 級、B 級和 C 級。

商業化經營模式能體現規模效應,既有穩定租金收入,也有潛在升值空間。但投資門檻較高,需要個別範疇的專業能力(如物業和租賃管理),一般由企業或機構運作,個別投資人直接投資的個案甚少。但這類型的投資利潤可觀,如個人投資者想參與,就要循特別投資途徑,如透過投資基金作為主體,再投資到這類型商業房地產項目之中。

商業房地產投資的收益和風險比較

不同類型的商業房地產,意味著不一樣的風險特征。常言道,投資收益和風險是成正比的, 我們可以通過比較它們的Capitalization Rate(資本化率)簡稱Cap rate,來看看市場對它們的風險定價。

Cap Rate指的是年度淨收入(Net Operating Income NOI)跟物業價格的比例,是市場對物業估值的客觀標準。例如,某物業扣除空置率和營運開支後,年淨收入5萬,而市場對物業的Cap Rate定為5%的話,市場售價就是100萬。 此概念跟股票的市盈率(PE Ratio)同理。

Season Capital 各種商業房地產的資本化率比較
圖一:各種商業房地產的資本化率比較

根據CBRE 統計,在美國不同商業房地產種類的Cap Rate排名,從低往高是多戶型公寓<寫字樓<工業<零售<酒店,這也可理解為從低到高風險的排序。假設酒店A和公寓B同樣每年產生1萬元租金收入,而A和B的cap rate分別是8%和4%,那麼酒店A只值12.5萬,而公寓B的價格則值25萬!市場願意付出更高的價格,去購買風險最低的公寓物業。

同一道理,不少投資人考慮通過翻新物業,來提升物業租金,從而提升物業價格。Cap Rate較低低物業,倍數效應就較高。增值策略Value-add strategy在多戶型公寓投資中,往往產生明顯的資產增值效果。

多戶型公寓(Multifamily)投資風險最低

為什麼多戶型公寓Multifamily Apartment的風險最低呢?新冠疫情就是最好的例證:

vs 寫字樓、零售或酒店:由於在家辦公已經成為新常態,寫字樓出租率下降。各地居民不能自由外出,影響了消費習慣,零售或餐飲業受到嚴重衝擊。旅遊業受到的影響就最明顯,酒店經營極度艱難。以上的商業房地產領域,都反映了對經濟週期的高敏感度。反而,不管經濟環境如何,住房還是屬於生活必需品,它的需求是長盛不衰的,出租率長期維持95%左右,是抗衰退的投資。

vs 工業房產:工業房產在這次疫情中,可算是逆市奇花了。電子商務是少數受惠於疫情的行業,帶動了以物流中心為主導的房地產行情。甚至有相當部分機構投資人,由「零售轉工業」的趨勢。不過,需要注意的是,工業房地產的租約一般都很長,5-10年是很正常的。相反的,公寓住宅的租約只有1-2年,調整租金的空間較大,尤其面對通脹環境,租金提升對物業升值的作用不可小覷。

綜合以上原因,在疫情期間,多戶型公寓的投資需求依然保持穩定。

Season Capital 疫情下的商業房地產投資需求變化
圖二:疫情下的商業房地產投資需求變化

到海外房地產,大部分投資人會選擇買樓花。要注意的是,在樓花期間,建築期間的物業是不可能產生租金收入的。另外,收樓以後物業能能否出租,如何維護等等,都是需要考慮的風險因素。(請參考#想收租,點解要買樓咁麻煩?#)相反的,多戶型公寓本身已經接近滿租,租金收入穩定,適合喜歡現金分紅的投資人。

多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間,一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低,但能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

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