【投資機會】美國的人住房問題 為香港人帶來長線投資機會

【投資機會】美國的人住房問題 為香港人帶來長線投資機會

什麼是美國夢?政治家當然有自己的一套說法。但對於一般美國人而言,美國夢也許就和香港人的夢一樣,就是想擁有安居樂業的生活,有一個家、有一架車,一家人齊齊整整,不用為生活所需而煩惱,才是最實在的。但如今,難上車就是美國夢當中最難搞的一塊拼圖,究竟為什麼?

美國社會家庭變化,導致租樓需求與日俱增

住房永遠是生活的必須品,究竟買樓還是租樓,對所有家庭來說都是個重大選擇。全美國總共約 4400 萬戶家庭選擇租樓,占所有家庭的36%。與業主家庭相比,租樓家庭一般比較年輕、經濟不富裕,而且更偏向於少數族裔。以下幾項因素,會導致美國家庭對租樓的需求增加:

  1. 家庭結構轉變:時代轉變了,美國社會上已經很少幾代同堂的大家庭。更小、更年輕的家庭,才是今後的主流。單身人士(single household) 人數比例更多,年青人背負學生貸款,推遲了買樓而選擇租樓。
圖一:美國小家庭佔比提升

2. 移民人口:移民將貢獻美國人口增長一般,成為勞動力的主要來源,而他們對租樓的傾向遠高於買樓。例如,西班牙裔房屋自有率比白人低了46%。如今,移民家庭佔了全美租樓比例的25%,這個佔比將持續上升。

3. 人口老化:二戰後的嬰兒潮一代(Baby boomers)漸漸老去,超過65歲以上的人口比例,在未來10年會明顯增加,而這老年退休人士群體,往往有轉向租樓的傾向。

圖二:未來10年,美國65歲以上家庭佔比明顯提高

2007年次按危機引發了金融風暴,導致許多美國家庭的生活方式轉變。由於當時的家庭負債比例虛高,房價泡沫破滅摧毀了他們的資產,許多前業主到了今天依然繼續租樓。

根據National Multifamily Housing Council (NMHC)和National Apartment Association (NAA)研究顯示,預測了未來人口趨勢和租樓偏好,要滿足租戶的需求,到了2030年,市場將需要額外460萬套5戶以上的多戶型公寓Multifamily Apartment(#什麼是Multifamily?#),等於每年平均要建造32.8萬套。

過去10年供應短缺,造成美國住房的完美風暴

知道了美國市場對租樓有強大的需求,那出租屋的供應是否又能配合到強大的住屋需求?

美聯儲主席鮑威爾 (Jerome Powell) 把2010年金融海嘯,所導致的住房供應短缺,持續飽和的出租率,從而增加居民住房負擔的問題,稱之為「完美風暴」。

圖三:金融海嘯後,美國住房供應遠低於歷史平均水平

在2000年代,美國不停地在超額興建新樓;而2010年以後所發生的,則剛好相反:

  1. 收緊信貸:金融海嘯期間,貢獻銀行虧損最多的業務除了次按之外,就是建築貸款。之後它們普遍收緊了放貸標準,開發商的資金少了,新增項目和施工速度都要減慢。
  2. 建築許可:土地使用規劃和開發許可主要由地方政府來負責,每個地方政府都歡迎業主超過租客,所以對新建租樓的態度並不積極,這是可以理解的。另外,土地使用約束了建築結構(獨立屋 vs 多戶型),而地方政府往往偏向於批准密度較低的獨立屋。
圖四:新建住房單位與新形成家庭的比例變化,驗證了2010後住房供應短缺

2010年代是美國歷史上,住宅供應相對人口比例最低的時代。使用人口普查局(Census Bureau)的數據,分析新建住房單位與新形成家庭的比例,就驗證了這個現象。2006 年至 2008 年期間,該比率甚至高於 2,驗證了過度建設。在金融海嘯之後的幾年裡,該比率低於 1,直到 2020 年仍然處於建造不足的狀態。2016-20年新建公寓數量,每年平均只有27萬套(vs 長遠趨勢需求的32.8萬套)。

美國上車難,為什麼成為香港人的投資機會?

美國租樓市場供不應求的現象,已經整整維持了十年。加上長期超低利率環境,導致美國住宅房價屢創新高。錯過了次按危機後買樓機會的人群,已經追不上樓價,上車越來越難了,在買vs租這個天秤之間,漸漸往租樓的一邊傾斜。對於想追求有樓有車有家庭的美國人來說,這一趨勢確實不太理想。但對於投資人來說,這卻是個相當不錯的機會。

圖五:美國房價在過去10年內飆升,房產自由率長期下降趨勢

多戶型公寓Multifamily Apartment 在過去一段時間,一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低,但能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

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