什麼是美國夢？政治家當然有自己的一套說法。但對於一般美國人而言，美國夢也許就和香港人的夢一樣，就是想擁有安居樂業的生活，有一個家、有一架車，一家人齊齊整整，不用為生活所需而煩惱，才是最實在的。但如今，難上車就是美國夢當中最難搞的一塊拼圖，究竟為什麼？
美國社會家庭變化，導致租樓需求與日俱增
住房永遠是生活的必須品，究竟買樓還是租樓，對所有家庭來說都是個重大選擇。全美國總共約 4400 萬戶家庭選擇租樓，占所有家庭的36%。與業主家庭相比，租樓家庭一般比較年輕、經濟不富裕，而且更偏向於少數族裔。以下幾項因素，會導致美國家庭對租樓的需求增加：
- 家庭結構轉變：時代轉變了，美國社會上已經很少幾代同堂的大家庭。更小、更年輕的家庭，才是今後的主流。單身人士(single household) 人數比例更多，年青人背負學生貸款，推遲了買樓而選擇租樓。
2. 移民人口：移民將貢獻美國人口增長一半，成為勞動力的主要來源，而他們對租樓的傾向遠高於買樓。例如，西班牙裔房屋自有率比白人低了46%。如今，移民家庭佔了全美租樓比例的25%，這個佔比將持續上升。
3. 人口老化：二戰後的嬰兒潮一代(Baby boomers)漸漸老去，超過65歲以上的人口比例，在未來10年會明顯增加，而這老年退休人士群體，往往有轉向租樓的傾向。
2007年次按危機引發了金融風暴，導致許多美國家庭的生活方式轉變。由於當時的家庭負債比例虛高，房價泡沫破滅摧毀了他們的資產，許多前業主到了今天依然繼續租樓。
根據National Multifamily Housing Council (NMHC)和National Apartment Association (NAA)研究顯示，預測了未來人口趨勢和租樓偏好，要滿足租戶的需求，到了2030年，市場將需要額外460萬套5戶以上的多戶型公寓Multifamily Apartment，等於每年平均要建造32.8萬套。
（#什麼是Multifamily?#）
過去10年供應短缺，造成美國住房的完美風暴
知道了美國市場對租樓有強大的需求，那出租屋的供應是否又能配合到強大的住屋需求？
美聯儲主席鮑威爾 (Jerome Powell) 把2010年金融海嘯，所導致的住房供應短缺，持續飽和的出租率，從而增加居民住房負擔的問題，稱之為「完美風暴」。
在2000年代，美國不停地在超額興建新樓；而2010年以後所發生的，則剛好相反：
- 收緊信貸：金融海嘯期間，貢獻銀行虧損最多的業務除了次按之外，就是建築貸款。之後它們普遍收緊了放貸標準，開發商的資金少了，新增項目和施工速度都要減慢。
- 建築許可：土地使用規劃和開發許可主要由地方政府來負責，每個地方政府都歡迎業主超過租客，所以對新建租樓的態度並不積極，這是可以理解的。另外，土地使用約束了建築結構（獨立屋 vs 多戶型），而地方政府往往偏向於批准密度較低的獨立屋。
2010年代是美國歷史上，住宅供應相對人口比例最低的時代。使用人口普查局(Census Bureau)的數據，分析新建住房單位與新形成家庭的比例，就驗證了這個現象。2006 年至 2008 年期間，該比率甚至高於 2，驗證了過度建設。在金融海嘯之後的幾年裡，該比率低於 1，直到 2020 年仍然處於建造不足的狀態。2016-20年新建公寓數量，每年平均只有27萬套（vs 長遠趨勢需求的32.8萬套）。
美國上車難，為什麼成為香港人的投資機會？
美國租樓市場供不應求的現象，已經整整維持了十年。加上長期超低利率環境，導致美國住宅房價屢創新高。錯過了次按危機後買樓機會的人群，已經追不上樓價，上車越來越難了，在買vs租這個天秤之間，漸漸往租樓的一邊傾斜。對於想追求有樓有車有家庭的美國人來說，這一趨勢確實不太理想。但對於投資人來說，這卻是個相當不錯的機會。
多戶型公寓Multifamily Apartment 在過去一段時間，一直都是商業房地產當中，最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低，但能令投資者享受穩定租金回報，在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後，給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短，物業經過翻新後，還可以靈活地上調租金，帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率，是抗通脹的理想投資。
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