在海外買物業出租已成為香港人一種流行的投資方式。但海外地產陷阱非常多，所託非人的話，往往會踩上地雷。這裡就列出兩種投資失敗的案例。
陷阱#1：海外爛尾樓
海外地產發展商的品質良莠不齊，這點並不驚訝。近期，由於國內開發商深受流動性危機困擾，債務違約都已經屢見不鮮，顧不上還債，當然更顧不上尚未完工的建築項目。
甚至在港人喜愛投資的英國倫敦，爛尾項目也在陸續發生，當中不乏頂級的國內地產商，例如綠地、碧桂園、富力地產等開發項目，都出現停工爛尾的跡象。
爛尾現象既然可以發生在英國、可以涉及著名開發商，更何況在一些缺乏預售樓保障機制，例如越南和柬埔寨等發展中國家？又更何況一些名不見經傳的小型開發商？它們的爛尾問題就只會更嚴重。
海外爛尾樓比比皆是，隨便在google都能搜索出來。想避免爛尾風險？最好的辦法，還是買現樓好了。依然堅持投資海外預售樓花的朋友，一定要查看海外地產開發商的背景，考證它們在當地的開發項目記錄，否則血本無歸。
陷阱#2：包租保證收益
天下哪有免費午餐？然而，這種騙局的命中率往往也是最高的。
某些地產商看穿了投資人心理，為了盡快套現，以「保本保收益」作招徠，對投資人保證固定的租金回報率，而且保證在特定時間，用原價甚至溢價進行回購。
當投資人落實交易後，這套劇本則演化成以下幾種套路：第一，就是公司跟投資人承諾的，從「保證收益合同」變成「租賃合同」，承租幾個月後便退租，所謂的「包租」並沒有發生；第二，投資人或基於對開發商的信任，往往會忽視了租金保證合同的簽署方並非開發商本身，而是某某無牌經營的「中介公司」、「物管公司」等空殼公司，保證收益無法兌現，合同都只不過是一紙空文。
之前兩種套路，都屬於違約違法的。而最後一種最常見套路，就所謂「羊毛出在羊身上」：
舉個例子，兩個日本樓盤都是新樓，地點和面積相若。憑什麼樓盤B能提供6%的淨租金收益，還能實現原價回購呢？原因很簡單，因為樓價被刻意抬高了。樓價被抬高了將近30%，這個差價，足以覆蓋每年 (6%-4%) =2%的額外租金價差。換句話說，給到投資人的超高保證收益，只不過來自投資人的本金本身。而最後的原價回購，發生在5年後，到時候這家公司還在不在，負責人還認不認賬，都很難說。
這種保證高回報的套路，特別常見於一些非發達市場，例如東南亞，當地的二手樓市場根本就不存在或極不完善，從來也沒有可供參考的市場價格，某些樓盤並非針對本地人市場，價格離地，不論租盤還是售樓，都缺乏承接能力。沒有活躍的二手市場，就沒有公允的價格，地產商就肆無忌憚地跟投資人胡亂開價。
想海外買樓收租，如何避免中伏？
海外買樓的陷阱層出不窮，何止上面兩種？後續我將跟讀者分享更多。
想躲開地雷，首要選擇可靠的投資機構。有香港證監會的持牌機構作為管理人的投資產品，對投資人就更有保障。
基金作為一個集體投資產品，擁有更大的資金量，讓投資人享受相應的規模效應。比起個別業主委託海外出租公司，攤分成本更少，過程也更省心。投資物業是一盤生意，需要經營的，基金經理就是這方面的專家。
當你明白了這一點，恭喜你！因為你已經超越了大部分的物業投資人！
接下來，思辰資本與你分享更多經營海外物業的投資心得，讓海外物業投資，成為你的成功標籤！
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