海外物業包租公系列(五):投資陷阱逐一分析

海外物業包租公系列(五):投資陷阱逐一分析

在海外買物業出租已成為香港人一種流行的投資方式。但海外地產陷阱非常多,所託非人的話,往往會踩上地雷。這裡就列出兩種投資失敗的案例。

陷阱#1:海外爛尾樓

海外地產發展商的品質良莠不齊,這點並不驚訝。近期,由於國內開發商深受流動性危機困擾,債務違約都已經屢見不鮮,顧不上還債,當然更顧不上尚未完工的建築項目。

甚至在港人喜愛投資的英國倫敦,爛尾項目也在陸續發生,當中不乏頂級的國內地產商,例如綠地、碧桂園、富力地產等開發項目,都出現停工爛尾的跡象。

圖一:2014年綠地控股投資90億美元,在倫敦金融新區金絲雀碼頭興建最高住宅大樓「Spire London」,至今還沒有動工跡象

爛尾現象既然可以發生在英國、可以涉及著名開發商,更何況在一些缺乏預售樓保障機制,例如越南和柬埔寨等發展中國家?又更何況一些名不見經傳的小型開發商?它們的爛尾問題就只會更嚴重。

海外爛尾樓比比皆是,隨便在google都能搜索出來。想避免爛尾風險?最好的辦法,還是買現樓好了。依然堅持投資海外預售樓花的朋友,一定要查看海外地產開發商的背景,考證它們在當地的開發項目記錄,否則血本無歸。

陷阱#2:包租保證收益

天下哪有免費午餐?然而,這種騙局的命中率往往也是最高的。

某些地產商看穿了投資人心理,為了盡快套現,以「保本保收益」作招徠,對投資人保證固定的租金回報率,而且保證在特定時間,用原價甚至溢價進行回購。

當投資人落實交易後,這套劇本則演化成以下幾種套路:第一,就是公司跟投資人承諾的,從「保證收益合同」變成「租賃合同」,承租幾個月後便退租,所謂的「包租」並沒有發生;第二,投資人或基於對開發商的信任,往往會忽視了租金保證合同的簽署方並非開發商本身,而是某某無牌經營的「中介公司」、「物管公司」等空殼公司,保證收益無法兌現,合同都只不過是一紙空文。

之前兩種套路,都屬於違約違法的。而最後一種最常見套路,就所謂「羊毛出在羊身上」:

舉個例子,兩個日本樓盤都是新樓,地點和面積相若。憑什麼樓盤B能提供6%的淨租金收益,還能實現原價回購呢?原因很簡單,因為樓價被刻意抬高了。樓價被抬高了將近30%,這個差價,足以覆蓋每年 (6%-4%) =2%的額外租金價差。換句話說,給到投資人的超高保證收益,只不過來自投資人的本金本身。而最後的原價回購,發生在5年後,到時候這家公司還在不在,負責人還認不認賬,都很難說。

這種保證高回報的套路,特別常見於一些非發達市場,例如東南亞,當地的二手樓市場根本就不存在或極不完善,從來也沒有可供參考的市場價格,某些樓盤並非針對本地人市場,價格離地,不論租盤還是售樓,都缺乏承接能力。沒有活躍的二手市場,就沒有公允的價格,地產商就肆無忌憚地跟投資人胡亂開價。

想海外買樓收租,如何避免中伏?

海外買樓的陷阱層出不窮,何止上面兩種?後續我將跟讀者分享更多。

想躲開地雷,首要選擇可靠的投資機構。有香港證監會的持牌機構作為管理人的投資產品,對投資人就更有保障。

基金作為一個集體投資產品,擁有更大的資金量,讓投資人享受相應的規模效應。比起個別業主委託海外出租公司,攤分成本更少,過程也更省心。投資物業是一盤生意,需要經營的,基金經理就是這方面的專家。

當你明白了這一點,恭喜你!因為你已經超越了大部分的物業投資人!

接下來,思辰資本與你分享更多經營海外物業的投資心得,讓海外物業投資,成為你的成功標籤!

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