買樓出租，一直都是香港人流行的投資方式。一邊收租，一邊升值，是所有投資人的理想世界。
然而，中國經濟正面臨下行風險，美國為抗擊通脹率先加息，資本市場正面對雙重打擊。當今的投資環境，可謂風高浪急，要投資買樓，想財息兼收，必須對風險有所警惕！
恒大呼吸Plan給香港投資人的沉痛教訓
投資物業，必須留意開發商風險和信貸風險。
兩年前在香港鋪天蓋地宣傳的「恒大．睿峰」，以呼吸plan為賣點，打著「輕鬆審批、無痛上車」的宣傳標語，引來上車客趨之若鶩。當時有幸成功抽到房子的上車客，恆大承諾包借9成，還提供兩年免息免供。
可是世事無常，隨著恆大深陷財困，項目被轉讓到別的開發商後，之前承諾的9成按揭變為8成，甚至只有7.5成，小業主要一次過繳納差額，否則將被「殺訂」（沒收訂金），血本無歸！
如今，地產商為顧及產品形象，果斷把惡名昭彰的「恒大」二字去掉，依然繼續鋪天蓋地的宣傳。韭菜繼續生長，鐮刀繼續收割！如此場景，是否一種黑色幽默？
熱賣中的柬埔寨樓盤
作為房地產的投資經理，我們一直留意在港推售的海外物業。最近，中介在推介一個柬埔寨的物業，引起了我的關注。
物業位於首都金邊的CBD地段，樓高71層的河畔豪宅，港資開發商，單位售價港幣90萬起，首期10%，僅需要港幣10萬多就能買下，預計2023年末完工，預期租金回報高達10%，被宣傳為自住、升值、放租的首選項目。
筆者搜尋有關這個物業的信息。物業在去年7月的展銷會宣傳，預計租金回報也是10%，不同的是，當時售價更高，為港幣120萬起。 港資開發商公司成立於2018年，找不到可披露的開發項目案例，只知道是來自中國的財團，在香港進行資本運作。
柬埔寨被視為一帶一路的新焦點，疫情之前，曾經是中資投資的樂土，然而，想在當地找到已完成交收的住宅建築項目，恕筆者能力所限，的確找不到，找到的卻只有各種中資牽頭的爛尾項目，引起當地傳媒議論紛紛。70層的摩天大廈，在當地更可謂鳳毛麟角，根本找不到可比較的市場公允售價，更妄論可比較的租盤記錄。
可幸的是，開發商委托了國企背景的工程公司為承建商，宣傳視頻中可看到隆重的動土儀式，工人們全神貫注地灌漿施工，工地前樹立著：「一天也不懈怠、一天也不耽誤」的牌匾，看到大家熟悉的「中國速度」，准業主們可會感覺鬆一口氣？
我們當然樂見「港資開發商」這塊金漆招牌，可以成功交付，業主們可一如預期的財息兼收！
你可能會問，這樣的物業值得投資嗎？希望讀者能通過下列的投資建議中，找出自己的答案。
投資海外物業的5個建議
投資物業，尤其是海外物業，隔山買樓的風險，我們在去年早有分析（請參考：投資陷阱逐一分析）。這次先拋磚引玉，給准買家5個實用的建議：
- 選擇現樓，樓花則必須緊盯開發進度
- 了解開發商背景和往績
- 比較價位，勿輕信預期收益
- 確保掌握可靠的按揭融資
- 熟悉法律文件和保障
當中的學問，我們將在下一篇文章娓娓道來，敬請關注。
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 應對美國和香港的加息週期，我們則鎖定長期低利率，為我們的投資者規避加息風險。 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
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