給物業投資人5個實用建議(上)

給物業投資人5個實用建議(上)

買樓出租,一直都是香港人流行的投資方式。一邊收租,一邊升值,是所有投資人的理想世界。

然而,中國經濟正面臨下行風險,美國為抗擊通脹率先加息,資本市場正面對雙重打擊。當今的投資環境,可謂風高浪急,要投資買樓,想財息兼收,必須對風險有所警惕!

恒大呼吸Plan給香港投資人的沉痛教訓

投資物業,必須留意開發商風險和信貸風險。

兩年前在香港鋪天蓋地宣傳的「恒大.睿峰」,以呼吸plan為賣點,打著「輕鬆審批、無痛上車」的宣傳標語,引來上車客趨之若鶩。當時有幸成功抽到房子的上車客,恆大承諾包借9成,還提供兩年免息免供。

可是世事無常,隨著恆大深陷財困,項目被轉讓到別的開發商後,之前承諾的9成按揭變為8成,甚至只有7.5成,小業主要一次過繳納差額,否則將被「殺訂」(沒收訂金),血本無歸!

圖一:「恒大.睿峰」上車客面臨「殺訂」危機

如今,地產商為顧及產品形象,果斷把惡名昭彰的「恒大」二字去掉,依然繼續鋪天蓋地的宣傳。韭菜繼續生長,鐮刀繼續收割!如此場景,是否一種黑色幽默?

熱賣中的柬埔寨樓盤

作為房地產的投資經理,我們一直留意在港推售的海外物業。最近,中介在推介一個柬埔寨的物業,引起了我的關注。

物業位於首都金邊的CBD地段,樓高71層的河畔豪宅,港資開發商,單位售價港幣90萬起,首期10%,僅需要港幣10萬多就能買下,預計2023年末完工,預期租金回報高達10%,被宣傳為自住、升值、放租的首選項目。

筆者搜尋有關這個物業的信息。物業在去年7月的展銷會宣傳,預計租金回報也是10%,不同的是,當時售價更高,為港幣120萬起。 港資開發商公司成立於2018年,找不到可披露的開發項目案例,只知道是來自中國的財團,在香港進行資本運作。

柬埔寨被視為一帶一路的新焦點,疫情之前,曾經是中資投資的樂土,然而,想在當地找到已完成交收的住宅建築項目,恕筆者能力所限,的確找不到,找到的卻只有各種中資牽頭的爛尾項目,引起當地傳媒議論紛紛。70層的摩天大廈,在當地更可謂鳳毛麟角,根本找不到可比較的市場公允售價,更妄論可比較的租盤記錄。

圖二:柬埔寨豪宅樓盤施工現場

可幸的是,開發商委托了國企背景的工程公司為承建商,宣傳視頻中可看到隆重的動土儀式,工人們全神貫注地灌漿施工,工地前樹立著:「一天也不懈怠、一天也不耽誤」的牌匾,看到大家熟悉的「中國速度」,准業主們可會感覺鬆一口氣?

我們當然樂見「港資開發商」這塊金漆招牌,可以成功交付,業主們可一如預期的財息兼收!

你可能會問,這樣的物業值得投資嗎?希望讀者能通過下列的投資建議中,找出自己的答案。

投資海外物業的5個建議

投資物業,尤其是海外物業,隔山買樓的風險,我們在去年早有分析(請參考:投資陷阱逐一分析)。這次先拋磚引玉,給准買家5個實用的建議:

  1. 選擇現樓,樓花則必須緊盯開發進度
  2. 了解開發商背景和往績
  3. 比較價位,勿輕信預期收益
  4. 確保掌握可靠的按揭融資
  5. 熟悉法律文件和保障

當中的學問,我們將在下一篇文章娓娓道來,敬請關注。

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