美國房地產投資Multifamily系列 – Jaxon項目

美國房地產投資Multifamily系列 – Jaxon項目

投資海外房地產 買磚頭 vs Multifamily基金?

提到投資海外樓,有些人喜歡買「磚頭」,相比樓花,現樓是更謹慎的選擇。(請參考:給物業投資人5個實用建議

但有些人卻沒有時間和精力,去做投資研究和管理。想省心省時,就可以透過Multifamily房地產基金,靈活地以小額資本,與機構投資者同樣待遇地參與投資項目。

買磚頭,還是基金?蘿蔔生菜各有所愛。在思辰資本,兩種選擇都有!

這次介紹的房地產基金項目就是The Jaxon。

圖一:Jaxon Multifamily 住宅項目

Jaxon位於達拉斯都會區

Jaxon位於Arlington Texas。熟悉美國的朋友都知道,有不少美國大型企業的HQ都搬到Texas,例如Tesla。因為當地稅率低,勞動力充足。要選當今美國#1的增長市場,非Texas莫屬了。

圖二:Arlington, TX市場情況

Dallas/Fort Worth (DFW,達拉斯都會區)是全美國第四大都會區,擁有 750 萬人口,是 2021 年美國國內流動人口首選目的地城市,年度租金高達增長 高達11.4%,亦在2021年的Multifamily Apartment投資中排名第一的城市。

Arlington位於DFW都會區的正中心,Arlington submarket的Multifamily平均出租率高達 96.6%,過去5年,平均每年租金增長率為5.2%。

周邊環境和配套

投資房地產的重點,就是地點、地點、還是地點。那麼,選擇地點有3大標準:

1.交通、2. 就業、3. 生活配套

圖三:The Jaxon生活圈

Jaxon項目地點有如何呢?

 第一,交通便利,Arlington位於DFW都會區的正中心,Jaxon就位於360公路和I-30洲際公路的交匯處,開車到DFW國際機場才15分鐘。第二, 就業情況,DFW都會區每年平均人口增長2%左右,而就業職位增長率則更高,高達 5.4%,全國排名前5,當地最大的僱主包括機場相關的美國航空、Lockheed Martin,還有通用汽車和德州大學等,人均年收入7.7萬美元。 第三,生活配套,AT&T Stadium(達拉斯牛仔隊主場)、Six Flags主題公園、Texas Life! 酒吧區等娛樂設施,Walmart、Whole Food Market、Lowe等生活商店,全部都在10分鐘範圍內。

物業資料

回到物業本身,由於Jaxon位置優越,出租率相當高,2022年Q1的出租率為94%。

圖四:The Jaxon multifamily sitemap

Jaxon是1984年的建築,有12棟樓,2-3層建築,總共240個單位, 包含了1房到3房,平均面積794呎, 提供完善的配套設施,包括游泳池、 健身中心、有蓋停車場等。

商業計劃

在選擇Jaxon之前,我們了解到它相比起同區同樓齡同面積的物業, 租金屬於偏低,月租比周邊平均低了$100或8%,因此,我們相信有提升空間!

這種舊物業,正符合Value-add投資策略,我們可以通過增值給物業重新定位。(什麼是Value-add投資策略?)如何做到?包括硬件和軟件兩方面。一方面是硬件升級,涉及到物業外部和室內裝修,外部裝修例如外墻、clubhouse、大門等,室內裝修例如廚房和廁所等,美化外觀之餘,亦可改善租戶體驗。另一方面是軟件升級,跟Apartment的宣傳和定位有關,例如舉辦一些Good Neighbor Program的親子活動,加強鄰居的凝聚力,減少租戶流失率,提高社區形象。

圖五:The Jaxon 接待處

整個Value-add增值可以在1.5-2年左右完成,租金提升可望在3年內逐步實現。當租金提升了,物業價格也會提升,然後就會擇時退出投資。作為單一項目,投資週期較短,預期投資期只需3年。

項目總結

Jaxon的優勢就是地點,因為達拉斯是全美最炙手可熱的Multifamily市場,有比較強的升值預期,投資人回報包括租金+資本增值,預期每年平均收益率15%,股權總回報超過1.5倍。 相對美國整體水平,Jaxon的租金回報率屬於偏低,只有3.8%。然而,與增長型股票一樣,投資人看重的並非眼前的租金回報,而是中長期的升值潛力。


心繫香港,志在遠方。投資未來,成為有選擇的人。 

思辰資本美國房地產基金,以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產,乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境,為租金創造上升空間,使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add?請參考:投資增值|美國買樓收租等升值?增值投資策略 主動提升物業價值) 應對美國和香港的加息週期,我們則鎖定長期低利率,為我們的投資者規避加息風險。 欲了解更多?請參考我們的「美國房地產」投資專頁。 

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