投資海外房地產 買磚頭 vs Multifamily基金？
提到投資海外樓，有些人喜歡買「磚頭」，相比樓花，現樓是更謹慎的選擇。（請參考：給物業投資人5個實用建議）
但有些人卻沒有時間和精力，去做投資研究和管理。想省心省時，就可以透過Multifamily房地產基金，靈活地以小額資本，與機構投資者同樣待遇地參與投資項目。
買磚頭，還是基金？蘿蔔生菜各有所愛。在思辰資本，兩種選擇都有！
這次介紹的房地產基金項目就是The Jaxon。
Jaxon位於達拉斯都會區
Jaxon位於Arlington Texas。熟悉美國的朋友都知道，有不少美國大型企業的HQ都搬到Texas，例如Tesla。因為當地稅率低，勞動力充足。要選當今美國#1的增長市場，非Texas莫屬了。
Dallas/Fort Worth (DFW，達拉斯都會區)是全美國第四大都會區，擁有 750 萬人口，是 2021 年美國國內流動人口首選目的地城市，年度租金高達增長 高達11.4%，亦在2021年的Multifamily Apartment投資中排名第一的城市。
Arlington位於DFW都會區的正中心，Arlington submarket的Multifamily平均出租率高達 96.6%，過去5年，平均每年租金增長率為5.2%。
周邊環境和配套
投資房地產的重點，就是地點、地點、還是地點。那麼，選擇地點有3大標準：
1.交通、2. 就業、3. 生活配套
Jaxon項目地點又如何呢？
第一，交通便利，Arlington位於DFW都會區的正中心，Jaxon就位於360公路和I-30洲際公路的交匯處，開車到DFW國際機場才15分鐘。第二， 就業情況，DFW都會區每年平均人口增長2%左右，而就業職位增長率則更高，高達 5.4%，全國排名前5，當地最大的僱主包括機場相關的美國航空、Lockheed Martin，還有通用汽車和德州大學等，人均年收入7.7萬美元。 第三，生活配套，AT&T Stadium（達拉斯牛仔隊主場）、Six Flags主題公園、Texas Life! 酒吧區等娛樂設施，Walmart、Whole Food Market、Lowe等生活商店，全部都在10分鐘範圍內。
物業資料
回到物業本身，由於Jaxon位置優越，出租率相當高，2022年Q1的出租率為94%。
Jaxon是1984年的建築，有12棟樓，2-3層建築，總共240個單位， 包含了1房到3房，平均面積794呎， 提供完善的配套設施，包括游泳池、 健身中心、有蓋停車場等。
商業計劃
在選擇Jaxon之前，我們了解到它相比起同區同樓齡同面積的物業， 租金屬於偏低，月租比周邊平均低了$100或8%，因此，我們相信有提升空間！
這種舊物業，正符合Value-add投資策略，我們可以通過增值給物業重新定位。（什麼是Value-add投資策略?）如何做到？包括硬件和軟件兩方面。一方面是硬件升級，涉及到物業外部和室內裝修，外部裝修例如外墻、clubhouse、大門等，室內裝修例如廚房和廁所等，美化外觀之餘，亦可改善租戶體驗。另一方面是軟件升級，跟Apartment的宣傳和定位有關，例如舉辦一些Good Neighbor Program的親子活動，加強鄰居的凝聚力，減少租戶流失率，提高社區形象。
整個Value-add增值可以在1.5-2年左右完成，租金提升可望在3年內逐步實現。當租金提升了，物業價格也會提升，然後就會擇時退出投資。作為單一項目，投資週期較短，預期投資期只需3年。
項目總結
Jaxon的優勢就是地點，因為達拉斯是全美最炙手可熱的Multifamily市場，有比較強的升值預期，投資人回報包括租金+資本增值，預期每年平均收益率15%，股權總回報超過1.5倍。 相對美國整體水平，Jaxon的租金回報率屬於偏低，只有3.8%。然而，與增長型股票一樣，投資人看重的並非眼前的租金回報，而是中長期的升值潛力。
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 應對美國和香港的加息週期，我們則鎖定長期低利率，為我們的投資者規避加息風險。 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
更多文章:
育兒需要600萬？ 退休每年28萬？ 退休理財的3大方針
為未來移民生活 創造被動收入
聆聽任志剛言論 思考港元資產未來
