承接上一篇所提到的（請參考給物業投資人5個實用建議（上）），我們在此分析投資物業的5點實用建議：
1.選擇現樓，樓花則必須緊盯開發進度
為了盡快讓資金回籠，絕大部分的開發商都會把仍在建築期內的樓盤，以預售樓花方式出售。
認購樓花可讓買家搶佔先機，挑選適合自己的單位。聰明的香港開發商，針對昂貴的香港樓價，給樓花買家提供靈活的貸款計劃、付款方式和折扣。買家可以便宜、快速、輕鬆地成為業主，樓花對他們存在吸引力。
不過，樓花缺點在於 「先交錢、後交樓」的風險。由於開發商從不保證交樓日期，延期交付十分普遍，樓花買家雖然拿到折扣價，卻被資金的時間成本所抵消。若開發商出現資金問題，極端情況下，開發商甚至遲遲不施工，項目爛尾，買家則血本無歸。
破解1：
因此，樓花買家在落錘之前，必須關注項目的開發進度。
相對買樓花，現樓指的是直接從開發商購買，即買即住的一手單位。對於購買海外物業買家來說，我們比較推薦現樓，原因是：1）買家再不用擔心項目的開發進度；2）單位內部狀況和周邊環境，一目了然，可以規避房屋質量風險。
2.了解開發商背景和往績
從簽約到交樓，樓花期可以長達3年，在漫長的等待過程中，很多事情可以發生。經濟和政策等宏觀環境一直變化，開發商的財務狀況亦存在變數，爛尾樓的風險因此而來。
據香港南華早報報道，今年在中國一項調查中顯示，居然有45%的置業人士，正遇上爛尾樓問題！
另一個最容易產生糾紛的，就是房屋質量問題。為了達到宣傳目的，售樓處的廣告，往往美化了樓盤的周邊環境，示範單位亦誇大了內部面積和裝修質量。
破解2：
要避免踩上地雷，買家對開發商的研究必不可少。最簡單的做法，就是搜索有關開發商的信息，了解它的發展歷史、開發樓盤的業績、用戶評價、企業動態和相關的新聞報道。
3.比較價位，勿輕信預期收益
房地產市場經常出現糖衣毒藥。這層「糖衣」的材料，就是折扣和約定回報。
一方面，賣家通過提供限時打折，送家電和裝修做招徠，營造衝動購買的氣氛。賣家亦可能充當承租者，提供每年一定百分比x%的收益分紅。甚至，有些賣家承諾未來數年後，按交易金額甚至溢價回購，以約定回報吸引買家。
另一方面，賣家亦支付中介高達15%的豐厚佣金，使他們拼命銷售。
賣家之所以能提供「糖衣」作誘餌，全因物業定價早被人為抬高，抬價的幅度，可想而知。（請參考：投資陷阱逐一分析）賣家之前約定的承租回報，往往在交易數月後嘎然而止，買家投訴無門。
破解3：
天下哪有免費午餐？切記保持頭腦冷靜！
海外的發達市場數據齊全，如英美澳加，建議買家先翻查周邊樓盤的可比售價(Sales Comparable)和可比租金(Rent Comparable)。至於新興市場，往往缺乏公開的市場數據，最好到當地實地考察，打聽虛實。
4.確保掌握可靠的按揭融資
不能支付全款的買家，按揭申請就是另一重額外風險，尤其在海外市場。
按揭申請，往往發生在簽署買賣合同，繳付定金之後。手續包括：遞交申請文件、銀行的初步審批(Pre-approval)、物業估值(Property Appraisal)後 ，才能批出按揭承諾(Mortgage Commitment)。
銀行拒絕承做按揭的理由可以很多，例如物業估價不足、物業太舊、結構問題、申請人不滿足資金來源、入息比例等等。
破解4：
海外物業買家可優先考慮承做海外物業按揭的香港本地銀行，因為它們靈活度較高，更願意考慮申請人在香港的信貸記錄，審批成功機會更高。
5.熟悉法律文件和保障
在香港代理海外樓盤的中介，無需牌照註冊，不一定熟悉當地法律。
尤其在一些非英語國家，在不認識當地文字的情況下，買家可否真正明白自己所簽署的法律文件？並充分研究過自己的投資呢？
最近有一宗日本不動產的投資案例，買家來自中國，雖然買賣合同都有中文譯本，但買家和中介公司卻不熟悉交易流程，居然沒翻查過（或看不懂）當地的「房屋藤本」（等同於查冊）。事實上，在交易之前，這些房產已經被抵押，而賣家面臨債權人訴訟，導致房產被凍結。經過2年多的交涉，買家依然無法完成過戶。
破解5：
各處鄉村各處例，要投資海外物業，欲了解當地法規，必須咨詢獨立的法律意見，不能輕信代理或中介。選擇熟悉當地語言的地區，對自己就更有保障。因此，英語國家還是比較安全。
投資海外物業的終極秘訣
購置物業，可以為了自住，可以為了投資。目的不同，做法也不同。（請參考：買樓自住和投資完全是兩回事）
投資海外物業殊不簡單。不管買家做了多少投資研究，也很難媲美投資機構的盡職審查。不管買家多麼用心經營，也難以做到當地物業管理公司的服務水平。（請參考：基金經理也會隔山買「樓」？）
因此，與其相信無牌中介，投資人可以通過持牌金融機構，投資海外房地產基金，獲得更好的保障。（請參考：投資海外物業基金 避免中伏基本步）
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 應對美國和香港的加息週期，我們則鎖定長期低利率，為我們的投資者規避加息風險。 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
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