給物業投資人5個實用建議(下)

給物業投資人5個實用建議(下)

承接上一篇所提到的(請參考給物業投資人5個實用建議(上)),我們在此分析投資物業的5點實用建議:

1.選擇現樓,樓花則必須緊盯開發進度

為了盡快讓資金回籠,絕大部分的開發商都會把仍在建築期內的樓盤,以預售樓花方式出售。

認購樓花可讓買家搶佔先機,挑選適合自己的單位。聰明的香港開發商,針對昂貴的香港樓價,給樓花買家提供靈活的貸款計劃、付款方式和折扣。買家可以便宜、快速、輕鬆地成為業主,樓花對他們存在吸引力。

不過,樓花缺點在於 「先交錢、後交樓」的風險。由於開發商從不保證交樓日期,延期交付十分普遍,樓花買家雖然拿到折扣價,卻被資金的時間成本所抵消。若開發商出現資金問題,極端情況下,開發商甚至遲遲不施工,項目爛尾,買家則血本無歸。

圖一:海外樓花爛尾屢見不鮮

破解1:

因此,樓花買家在落錘之前,必須關注項目的開發進度。

相對買樓花,現樓指的是直接從開發商購買,即買即住的一手單位。對於購買海外物業買家來說,我們比較推薦現樓,原因是:1)買家再不用擔心項目的開發進度;2)單位內部狀況和周邊環境,一目了然,可以規避房屋質量風險。

2.了解開發商背景和往績

從簽約到交樓,樓花期可以長達3年,在漫長的等待過程中,很多事情可以發生。經濟和政策等宏觀環境一直變化,開發商的財務狀況亦存在變數,爛尾樓的風險因此而來。

據香港南華早報報道,今年在中國一項調查中顯示,居然有45%的置業人士,正遇上爛尾樓問題!

另一個最容易產生糾紛的,就是房屋質量問題。為了達到宣傳目的,售樓處的廣告,往往美化了樓盤的周邊環境,示範單位亦誇大了內部面積和裝修質量。

圖二:買樓必須了解開發商的背景

破解2:

要避免踩上地雷,買家對開發商的研究必不可少。最簡單的做法,就是搜索有關開發商的信息,了解它的發展歷史、開發樓盤的業績、用戶評價、企業動態和相關的新聞報道。

3.比較價位,勿輕信預期收益

房地產市場經常出現糖衣毒藥。這層「糖衣」的材料,就是折扣和約定回報。

一方面,賣家通過提供限時打折,送家電和裝修做招徠,營造衝動購買的氣氛。賣家亦可能充當承租者,提供每年一定百分比x%的收益分紅。甚至,有些賣家承諾未來數年後,按交易金額甚至溢價回購,以約定回報吸引買家。

另一方面,賣家亦支付中介高達15%的豐厚佣金,使他們拼命銷售。

圖三:遇到保證租金和回購的樓盤,就要小心了(來源:地產代理監管局)

賣家之所以能提供「糖衣」作誘餌,全因物業定價早被人為抬高,抬價的幅度,可想而知。(請參考:投資陷阱逐一分析)賣家之前約定的承租回報,往往在交易數月後嘎然而止,買家投訴無門。

破解3:

天下哪有免費午餐?切記保持頭腦冷靜!

海外的發達市場數據齊全,如英美澳加,建議買家先翻查周邊樓盤的可比售價(Sales Comparable)和可比租金(Rent Comparable)。至於新興市場,往往缺乏公開的市場數據,最好到當地實地考察,打聽虛實。

4.確保掌握可靠的按揭融資

不能支付全款的買家,按揭申請就是另一重額外風險,尤其在海外市場。

按揭申請,往往發生在簽署買賣合同,繳付定金之後。手續包括:遞交申請文件、銀行的初步審批(Pre-approval)、物業估值(Property Appraisal)後 ,才能批出按揭承諾(Mortgage Commitment)。

銀行拒絕承做按揭的理由可以很多,例如物業估價不足、物業太舊、結構問題、申請人不滿足資金來源、入息比例等等。

破解4:

海外物業買家可優先考慮承做海外物業按揭的香港本地銀行,因為它們靈活度較高,更願意考慮申請人在香港的信貸記錄,審批成功機會更高。

5.熟悉法律文件和保障

在香港代理海外樓盤的中介,無需牌照註冊,不一定熟悉當地法律。

尤其在一些非英語國家,在不認識當地文字的情況下,買家可否真正明白自己所簽署的法律文件?並充分研究過自己的投資呢?

最近有一宗日本不動產的投資案例,買家來自中國,雖然買賣合同都有中文譯本,但買家和中介公司卻不熟悉交易流程,居然沒翻查過(或看不懂)當地的「房屋藤本」(等同於查冊)。事實上,在交易之前,這些房產已經被抵押,而賣家面臨債權人訴訟,導致房產被凍結。經過2年多的交涉,買家依然無法完成過戶。

破解5:

各處鄉村各處例,要投資海外物業,欲了解當地法規,必須咨詢獨立的法律意見,不能輕信代理或中介。選擇熟悉當地語言的地區,對自己就更有保障。因此,英語國家還是比較安全。

投資海外物業的終極秘訣

購置物業,可以為了自住,可以為了投資。目的不同,做法也不同。(請參考:買樓自住和投資完全是兩回事

投資海外物業殊不簡單。不管買家做了多少投資研究,也很難媲美投資機構的盡職審查。不管買家多麼用心經營,也難以做到當地物業管理公司的服務水平。(請參考:基金經理也會隔山買「樓」?

因此,與其相信無牌中介,投資人可以通過持牌金融機構,投資海外房地產基金,獲得更好的保障。(請參考:投資海外物業基金 避免中伏基本步


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