投資海外物業基金 避免中伏基本步

投資海外物業基金 避免中伏基本步

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海外物業投資 移民潮帶動投資磚頭

打開社交媒體,除了看到朋友的狀態更新外,總會看到越來越多、形形式式的海外物業廣告。也許是受著移民潮影響,英國、澳洲和加拿大都打開了香港人專屬門檻相對較低的移民途徑,一大群精明的地產發展商看準了香港市場的獨有需求,所以賣海外物業的推廣絡繹不絕…… 當中現樓、樓花不同種類的獨立產權的海外物業令人眼花繚亂。

其實香港人愛買樓、投資磚頭是常態,而香港樓價一直居高不下,令不少放棄盲目高追的香港人,都會選擇投資海外物業。回想起早幾年處理一些投資者的資金來源(Source of fund) 時,大部分客戶皆為高淨值人士(High Net Worth Individual, HNWI),他們通常手持十幾棟物業,而他們選擇的投資地點,往往會是一些透明度高、相對成熟的投資市場。 因此海外物業投資者,看的更多會是物業的實際投資價值,例如物業買入價是否會虛高?地產商所計算出來的回報率,是怎樣計算出來的?而最終,海外物業投資是否可以順利地賣出,是否能有效率地獲利並且退出離場?更是海外物業投資地選擇的重要因素。

海外物業投資 認識集體投資計劃

除了一些獨立產權的海外物業投資外,投資者亦可選擇海外物業基金,或者一些名稱不包含「基金」的集體投資計劃 (Collective Investment Scheme,簡稱“CIS”) 去做海外物業投資。這類型的海外物業投資,通常會有一個管理人去做統籌和日常決策,投資者不需要對其投資作日常管理。在香港,合法地營運這類型集體投資計劃的機構,都必需要由香港證監會(The Securities and Futures Commission,SFC) 認可,並持有SFC 合規牌照的機構去做這個投資管理人。

投資者在決定買入投資之前,需要作更宏觀的考量,投資者需有豐富的投資分析能力,來選擇合適的投資策略和管理人,所以這類型的海外物業投資,都只是由專業投資者(Professional Investor)參與的投資方案。 以往,普通投資者或會有較少的途徑去接觸到這類型的投資。

專業投資者 挑選合規經營 海外物業集體投資計劃

海外物業集體投資計劃 (CIS) 通常都是給專業投資者設計的投資方案。而所謂的「專業投資者」並不只是一個虛名,而是作為專業投資者的投資人,其流動資產需要達到最少800 萬港幣,才可參與到這些海外物業集體投資計劃 (CIS) 當中。

投資者需要留意的是,近年,通過社交媒體不難發現越來越多不明來歷的代理,在銷售一些集體投資計劃,以高收益、低門檻作招徠,沒有提供管理人身份,沒有明確的投資項目和策略,用戶點擊廣告後則被要求輸入個人資料。原來有很多這類型的廣告,除了一部分是保險產品以外,所推銷的正正就是一些疑似集體投資計劃 (CIS) 的投資產品。而當中,因證監會接獲相關無牌投資管理的投訴,或有投資者已因此而蒙受損失。證監會隨後向公眾發出「非認可投資計劃警示 Suspected Unauthorised CIS Alert List」,詳細點名指出了一些在推銷此類產品,而又沒有證監會牌照的地產或投資中介,提防投資者上當受騙。

圖一:SFC 非認可投資計劃 例子

海外物業集體投資計劃繁多 隔山買牛 香港人如何保障自己?

當你看到海外物業集體投資計劃時,千萬要核實相關投資機構的合法性,尤其要注意它們是否SFC的持牌機構(參考SFC 網頁)。合規的投資顧問和投資管理人,分別需要持有第四類(就證券提供意見)或第九類(提供資產管理)牌照。至於第三方銷售這些海外物業集體投資計劃的中介人,則需要第一類(證券交易)牌照。

如果發現管理人並非持牌機構,你不妨多走一步,到SFC的「無牌公司及可疑網站名單Alert List」,以免中伏。投資者若投資任何非證監會認可的集體投資計劃,將無法得到應有保障,更可能會蒙受重大甚至全盤損失。

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