香港樓市冰與火之歌(二):樓市這塊香噴噴的大芝士,要動了!

香港樓市冰與火之歌(二):樓市這塊香噴噴的大芝士,要動了!

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香港樓市怪現象 高樓價冠絕全球 依然要爭先做樓奴

香港樓價虛高,舉世聞名。不論以住宅均價 (約970萬港元),或者以家庭入息中位數比率(20.7年),香港已經連續11年成為全球樓價最難負擔的城市,樓價冠絕全球,已經是鐵一般的事實。香港人均居住面積僅為 15 平方米,比赤柱監獄的單人囚室還要小。住屋問題,拖垮了經濟民生,影響了整體競爭力,成為香港社會的深層次問題。

儘管疫情拖累經濟還未復甦,移民潮導致整體人口意外下降,在種種不利因素之下,香港樓價貴得誇張,樓市成交仍然暢旺。每當一手樓盤開售時,依然有大批上車客排長龍,樓價亦不跌反升,CCL指數站在歷史高位。對於這些怪現象,香港人已經麻木,見怪不怪。

香港人想擁有自己物業的心態,同為香港人的我們當然十分理解。只是,若香港樓市真的高到一個不合理的水平,作為香港人的我們,是否還應該盲目「高追」?

比較香港和新加坡如何滿足住屋需求

我們用跟香港很相似的新加坡來比一比,就看到一些端倪,更顯得其房屋政策,直接就把香港比下去了:

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雖然新加坡的人口密度比香港高出19%,土地更緊張,可是人均居住面積是香港的1倍。新加坡的自置居所比例接近90%,而這些業主當中的 90%,居住在建屋發展局 (Housing and Development Board, HDB) 建造的「組屋」,以低價從政府購買,政府更投入資金支持公寓升級,並放寬轉售組屋的條件。

相反,香港公共房屋的落成量,在「八萬五」政策告吹以後,只維持在每年一萬多套的水平,出售的折扣也不如新加坡的多。經濟結構和地理條件相若的兩座城市,政府給人民安居樂業的力度,明顯分出高下。

土地供應不足 只是個冠冕堂皇的藉口

不論是開發商還是政府,都把高樓價歸咎於土地供應短缺。土地供應問題,則一直受到行政與立法的緊張關係而裹足不前,始終無法取得突破。無法突破的局面下,既得利益者得以繼續維護既得利益,富者越富,貧者越貧。

土地問題真的沒有辦法解決嗎?其實只是個冠冕堂皇的藉口:

香港的郊野公園佔據土地總面積約4成,限制了土地開發。土地總面積當中,有四分之三屬於荒地,留給住宅的面積,就只有少得可憐的7%。為什麼呢?一方面是地產商囤積居奇,光是「地產四大家族」,囤積農地面積就超過一億平方呎,延遲開發,坐等升值。另一方面,還有新界原住民子嗣後代坐擁的「丁權」土地,他們當中有些人早已移民外國多年,土地閒置著,可是卻無人可動用。

所以結論或者是,香港的土地其實很充裕,只是在土地被長期閒置的狀態下,土地短缺才繼續成為高地價的藉口。

難道香港政府也樂見高地價?

一直以來,賣地收入是特區政府的主要財政收入來源。在2019-2020財政年度,地價收入為香港政府最大的收入來源,佔比25%,緊隨其後的分別為利得稅(23%)、印花稅(11%)和薪俸稅(10%)。

高地價對政府而言,可算是糖衣毒藥。收入雖然來得容易,但一旦對地價收入形成了依賴,政府施政就難以突破商界利益的羈絆,繼續以「耍太極」的態度對待土地問題,無法根治住屋問題,無法聚焦在經濟民生。政府必須擴闊稅基,然而在社運和疫情的陰霾下,手心手背都是肉,政府的決心備受考驗。

有時想到香港這些「根本性」的社會問題,還真能體會到那些向我們催著移民申請進度,想盡快離開香港的朋友的感受。

林鄭的「公權力」 可解決房屋問題?

在自由經濟和民生福祉兩者之間,香港正面臨取捨。有見及香港政府的無能為力,中央政府就有了一個「合理理由」去作出調控。

如今,隨北京加強對香港的控制,中央已要求香港主要地產商,將資源和影響力用於維護國家利益,並幫助解決房屋短缺問題。香港樓價問題,涉及到定價權和社會穩定,遊戲規則已經改變,壟斷行為已不再被容忍。

風向一轉,特首林鄭月娥日前更公開表示,必要時可使用公權力收回發展商持有的私人土地,興建公營房屋,解決困擾市民已久的土地問題。

一方面,中國監管風暴吹得正烈,最近強調「共同富裕」、「三次分配」等政策方針,歷史提醒我們,中國政府對付地主從不手軟。另一方面,李嘉誠、李兆基等「富一代」慢慢走出舞台,富二代能否完全繼承他們的政經影響力,保得住香港房地產這塊香噴噴的「芝士」?

我們拭目以待!

香港樓價虛高,與其繼續盲目高追,更多投資人會出走香港,選投海外物業,利潤更可觀。

以房地產基金形式投資到美國多戶型出租公寓,入場門檻較低,並且能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,給到業主約5%的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來樓價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

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