香港樓市冰與火之歌(三):主宰香港未來的世紀博弈?

香港樓市冰與火之歌(三):主宰香港未來的世紀博弈?

香港地產商,可能是世上最精明的商人,觀察他們如何賣樓就知道。

香港地產商獨步天下的促銷手段

頭腦靈活的商人,總能想出方法,去把最後一滴汁都「搾乾」。香港普通星斗市民並不富裕,每月收入一萬幾,手上儲蓄只有幾十萬,地產商如何幫到他們完成上車夢,做業主呢?聰明的地產商為他們想好了,整個幫助市民上車過程一氣呵成,無論什麼問題都能解決。在這現象之下, 亦令一些獨具香港特色的「潮語」應運而生:

圖一:香港128平呎的「納米樓」

「納米樓」:尺價居高不下,買家的錢卻這麼少,怎麼辦?香港地產商幫一眾小買家想好了:將貨就價,從實用面積入手,在圖則下功夫,單位越建越小。以屋宇署定義計算,面積低於15平方米(約161平方呎)就稱為「納米樓」,由於開放式單位通常只可以放一張單人床,所以亦被稱為「龍床盤」。有了納米樓,呎價雖高,但上車難的問題還是得到「解決」。

「呼吸Plan」:總價問題解決了,但銀行估不到價,買家也過不了壓力測試,借不到按揭,怎麼辦?香港地產商又幫一眾小買家想好了:為令飢不擇食,急於上樓的小買家可以參於這場樓市高追的遊戲,地產商提供「包按」,通過集團旗下的財務公司,承做「高成數一按」,由於它們並非金融機構,放貸條款不受任何監管,買家甚至可在免入息證明下申請按揭。加上進取的供款安排,例如首數年只供利息,或首數年利息特低。讓只要能呼吸的、是個人,都可以做的按揭Plan,就是「呼吸Plan」。

圖二:一層三十伙,密密麻麻的私人樓

「入票」「抽籤」:資金問題解決了,當買家心猿意馬的時候,就要給地產商支付銀行本票,俗稱「入票」,一般為10萬元,入票後方可參與「抽籤」,抽出挑選單位的優先順序。跟股票IPO抽新股類似,分為A組(大戶)和B組(散戶),大戶優先。在心理上,給買家造成「一票難求」的印象。

規模較大的一手樓盤,地產商會選擇分期發售。價單由他們定的,一期要比一期高,從而製造出「先低後高」的價格走勢,給買家營造「蘇州過後無艇搭」的營銷氛圍。

香港地產商看似助港民上車 實打一石三鳥的如意算盤

地產商利用這些促銷手段,達到三重效果:

  1. 風險轉移:地產商可以快速散貨,把持貨風險高價轉嫁給買家。
  2. 人多勢眾:盡快讓更多的香港人上車,甚至網羅一群經濟能力較弱,本來不符合壓力測試的買家入市。直白地說,讓更多人「上賊船」,讓更多人被高樓價綁架,從而增加政府調控樓市的難度。
  3. 搶定價權:地產商主導一手樓價,並持續創新高,間接地帶動至二級樓價。以2021 年新盤, 青衣一手樓「薈藍」為例,位於青衣遠離市中心半山腰,保守估計,坐巴士往青衣地鐵站約12分鐘,地產商開售呎價達2.4萬;而位於青衣站上蓋物業的盈翠半島,現呎價為1.7萬,有了這個新盤價格作參考,後者業主抬價就很合情合理。如此這樣,一手樓帶動二手樓價,整個香港樓市的定價權,就牢牢的控制在地產商手裡了。
Season-Capital-青衣樓盤
圖三:青衣新盤「薈藍」和周邊二手樓價格

「投資價值」vs「使用價值」 市場vs管治者 的不同角度

香港樓價問題,涉及到定價權和社會穩定。

香港地產商在某程度上,同時也代表了中產的利益。原因是,香港有一半的家庭是業主,而他們的身家財產當中,有相當大的部分,都押在所持有的物業,樓價對香港業主來說,有著決定性的「投資價值」。物業的定價權,主宰了很多人的財富。

而香港政府緊追中央政府的管治方針,強調的,是住宅物業的「使用價值」,中國官方堅持『房子是用來住的,不是用來炒的』,希望樓價穩定,帶來社會穩定。不少社會人士亦將近年來的社會動蕩,歸咎於青年人的住房問題。

未來一段日子,中央政府給香港特區政府的KPI,肯定要跟「社會穩定」掛勾。香港政府將採取什麼措施根治房屋問題呢?明天(2021年10月6日)的特首施政報告,也許會透露一些答案。

不管採取什麼措施,既然『穩定壓倒一切』,香港地產商很難不屈服。

長痛不如短痛?釋放經濟泡沫總是痛苦的

不過,要以為讓樓市深度調整,就可達致社會穩定的話,恐怕還是大錯特錯了。想想那些「上車客」,樓價只要稍有波動,便大批淪為負資產,到時候民怨沸騰,香港社會恐怕要重蹈「八萬五」的覆轍。

然而,樓價暴跌,還不是最恐怖的場景。參考日本1990年代泡沫經濟後,樓市整整花了30個年頭,像「滑梯」一樣的逐年下跌。爺輩透支了的財富,靠父子兩代人去埋單。在當時整個過程中,只要投資了樓市,就會失敗,這才是最恐怖的結局。

圖四:泡沫爆破前後,日本六大城市住宅樓價指數變化

結語

香港樓市好比一盤棋,已經走到無比兇險的殘局。這是一場資本主義vs社會主義的博弈,自由經濟vs計劃經濟的路線之爭。

處於暴風風眼的香港人,但願能安全過渡吧!

香港樓價虛高,與其繼續盲目高追,更多投資人會出走香港,選投海外物業,利潤更可觀。

以房地產基金形式投資到美國多戶型出租公寓,入場門檻較低,並且能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,給到業主約5%的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來樓價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

讓你的財富走得更遠, 思辰資本, WhatsApp +852 98485634

✅思辰資本集團屬下機構持有香港資產管理金融牌照,投資者在作出任何投資決定前,應細閱及考慮基金銷售文件,當中載有基金的投資目標、風險因素、收費及開支詳情。

更多文章:
香港樓市冰與火之歌(二):樓市這塊香噴噴的大芝士,要動了!
香港樓市冰與火之歌(一):港人為上車天不怕地不怕,只怕這對無形之手
投資增值 | 疫情之下乘風破浪的Multifamily 投資

聯絡思辰資本 Contact Season Capital
讓你的財富走得更遠,思辰資本
WhatsApp 或 致電 +852 98485634 。根據你的實際需求,思辰團隊爲你提供投資諮詢服務,制定專屬財富管理方案,請提供以下聯絡方式:(思辰資產管理有限公司:證監會持牌法團 BOC105)

Push your wealth further, Season Capital.
WhatsApp or call us at +852 98485634. Based on your specific needs, Season Team will provide investment advice, and tailor make your wealth management proposal. Please provide your contact information as follows: (Season Asset Management Ltd: HKSFC CE Number BOC105).