香港地產商，可能是世上最精明的商人，觀察他們如何賣樓就知道。
香港地產商「獨步天下」的促銷手段
頭腦靈活的商人，總能想出方法，去把最後一滴汁都「搾乾」。香港普通星斗市民並不富裕，每月收入一萬幾，手上儲蓄只有幾十萬，地產商如何幫到他們完成上車夢，做業主呢？聰明的地產商為他們想好了，整個幫助市民上車過程一氣呵成，無論什麼問題都能解決。在這現象之下, 亦令一些獨具香港特色的「潮語」應運而生：
「納米樓」：尺價居高不下，買家的錢卻這麼少，怎麼辦？香港地產商幫一眾小買家想好了：將貨就價，從實用面積入手，在圖則下功夫，單位越建越小。以屋宇署定義計算，面積低於15平方米（約161平方呎）就稱為「納米樓」，由於開放式單位通常只可以放一張單人床，所以亦被稱為「龍床盤」。有了納米樓，呎價雖高，但上車難的問題還是得到「解決」。
「呼吸Plan」：總價問題解決了，但銀行估不到價，買家也過不了壓力測試，借不到按揭，怎麼辦？香港地產商又幫一眾小買家想好了：為令飢不擇食，急於上樓的小買家可以參於這場樓市高追的遊戲，地產商提供「包按」，通過集團旗下的財務公司，承做「高成數一按」，由於它們並非金融機構，放貸條款不受任何監管，買家甚至可在免入息證明下申請按揭。加上進取的供款安排，例如首數年只供利息，或首數年利息特低。讓只要能呼吸的、是個人，都可以做的按揭Plan，就是「呼吸Plan」。
「入票」「抽籤」：資金問題解決了，當買家心猿意馬的時候，就要給地產商支付銀行本票，俗稱「入票」，一般為10萬元，入票後方可參與「抽籤」，抽出挑選單位的優先順序。跟股票IPO抽新股類似，分為A組（大戶）和B組（散戶），大戶優先。在心理上，給買家造成「一票難求」的印象。
規模較大的一手樓盤，地產商會選擇分期發售。價單由他們定的，一期要比一期高，從而製造出「先低後高」的價格走勢，給買家營造「蘇州過後無艇搭」的營銷氛圍。
香港地產商看似助港民上車 實打一石三鳥的如意算盤
地產商利用這些促銷手段，達到三重效果：
- 風險轉移：地產商可以快速散貨，把持貨風險高價轉嫁給買家。
- 人多勢眾：盡快讓更多的香港人上車，甚至網羅一群經濟能力較弱，本來不符合壓力測試的買家入市。直白地說，讓更多人「上賊船」，讓更多人被高樓價綁架，從而增加政府調控樓市的難度。
- 搶定價權：地產商主導一手樓價，並持續創新高，間接地帶動至二級樓價。以2021 年新盤, 青衣一手樓「薈藍」為例，位於青衣遠離市中心半山腰，保守估計，坐巴士往青衣地鐵站約12分鐘，地產商開售呎價達2.4萬；而位於青衣站上蓋物業的盈翠半島，現呎價為1.7萬，有了這個新盤價格作參考，後者業主抬價就很合情合理。如此這樣，一手樓帶動二手樓價，整個香港樓市的定價權，就牢牢的控制在地產商手裡了。
「投資價值」vs「使用價值」 市場vs管治者 的不同角度
香港樓價問題，涉及到定價權和社會穩定。
香港地產商在某程度上，同時也代表了中產的利益。原因是，香港有一半的家庭是業主，而他們的身家財產當中，有相當大的部分，都押在所持有的物業，樓價對香港業主來說，有著決定性的「投資價值」。物業的定價權，主宰了很多人的財富。
而香港政府緊追中央政府的管治方針，強調的，是住宅物業的「使用價值」，中國官方堅持『房子是用來住的，不是用來炒的』，希望樓價穩定，帶來社會穩定。不少社會人士亦將近年來的社會動蕩，歸咎於青年人的住房問題。
未來一段日子，中央政府給香港特區政府的KPI，肯定要跟「社會穩定」掛勾。香港政府將採取什麼措施根治房屋問題呢？明天(2021年10月6日)的特首施政報告，也許會透露一些答案。
不管採取什麼措施，既然『穩定壓倒一切』，香港地產商很難不屈服。
長痛不如短痛？釋放經濟泡沫總是痛苦的
不過，要以為讓樓市深度調整，就可達致社會穩定的話，恐怕還是大錯特錯了。想想那些「上車客」，樓價只要稍有波動，便大批淪為負資產，到時候民怨沸騰，香港社會恐怕要重蹈「八萬五」的覆轍。
然而，樓價暴跌，還不是最恐怖的場景。參考日本1990年代泡沫經濟後，樓市整整花了30個年頭，像「滑梯」一樣的逐年下跌。爺輩透支了的財富，靠父子兩代人去埋單。在當時整個過程中，只要投資了樓市，就會失敗，這才是最恐怖的結局。
結語
香港樓市好比一盤棋，已經走到無比兇險的殘局。這是一場資本主義vs社會主義的博弈，自由經濟vs計劃經濟的路線之爭。
處於暴風風眼的香港人，但願能安全過渡吧！
香港樓價虛高，與其繼續盲目高追，更多投資人會出走香港，選投海外物業，利潤更可觀。
以房地產基金形式投資到美國多戶型出租公寓，入場門檻較低，並且能令投資者享受穩定租金回報，在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後，給到業主約5%的現金租金收益率。而出租公寓租約較短，物業經過翻新後，還可以靈活地上調租金，帶來樓價上升體現10-20%整體年化收益率，是抗通脹的理想投資。
讓你的財富走得更遠, 思辰資本, WhatsApp +852 98485634
思辰資本集團屬下機構持有香港資產管理金融牌照，投資者在作出任何投資決定前，應細閱及考慮基金銷售文件，當中載有基金的投資目標、風險因素、收費及開支詳情。
更多文章：
香港樓市冰與火之歌（二）：樓市這塊香噴噴的大芝士，要動了!
香港樓市冰與火之歌（一）：港人為上車天不怕地不怕，只怕這對無形之手
投資增值 | 疫情之下乘風破浪的Multifamily 投資
