高租金回報 = 被動收入？收割業主 個案分析
從小到大，我們一直都聽人講，出來工作賺錢，就是為了儲錢買樓，上到車，先至有資格結婚生子，再犀利點的話，再多買幾套物業收租，才算是人生贏家。到了2023年的今天，中港樓市跌完又跌，業主手上的這些物業，不但不再是光環，更似一個緊箍咒，搞到投資人進退兩難。 關注我們blog和頻道的人，都知道我們一直告誡大家，中港樓市的風險；而對於最近才關注我們的朋友，雖然我們相逢恨晚，但也不緊要，我們會分享一些投資心得，幫助你成為 一個財務自由，有選擇的人。
投資買樓，很多人都會注重租金回報，這是正確的。但若果忽略了一些細節，就可能得不償失，有見及此，我就探討一下租金回報，幫助大家做一個更精明的物業投資者。
兩種高租金物業 幾乎都是陷阱
在今時今日高利率的環境下，放銀行定期都4-5%了（香港美元定存利率），如果租金回報做不到這個數，吸引力恐怕就不太夠。買樓連做定期都不如。香港樓市太貴，租金收益率只得2%多少少（資料來源：中原城市租金回報率202308）經濟轉弱，樓價普遍不被看好，因此，不少想買樓收租的人，就轉戰海外房地產。正正因為這些對高息投資的需求，有些商家就投其所好，以誇大租金收益的宣傳手段，來吸引投資者。
市面上有不少海外樓盤廣告，目測這些海外樓盤，以英國佔了大多數，其次應該就是日本了。移民目的地方面，就有澳洲和加拿大；亦有些貪便宜養老的，或者是肥媽fans 的，就去大灣區買樓，那些投資，今生今世，或許就融入了國家發展大局了。 亦有些被吹捧為租金回報高的投資，例如泰國、越南、甚至柬埔寨，說是保證租金回報還附帶保證回購條款，而還真是有人敢說，偏偏又有人敢信，交易就達成了。
投資海外房地產之前，大家必須要搞清楚，所謂的租金回報，有幾真先？根據過往經驗，有兩種物業，幾乎都一定會「衰收尾」，大家避之則吉。
第一種：保證租金保證回購 案例：日本豐臣公司
開發商推盤，竟然保證租金回報， 還保證3年後，以樓價等值回購，有無「咁大隻夾乸隨街跳」？在2021年，日本豐臣公司，就推出了「難波(日本橋) 」的開發項目。開發商在完成交易後，即開始支付每年6%的租金，樓都沒建好，就立即承租，直至項目建成為止。而合約也約定，自產權轉移登記後第3-4年，買家有權要求開發商，以合約交易金額回購物業。這就等同於「保本保收益」的投資了。
跟住騙局劇本就這樣上演了：有人買樓之後，頭兩個季度還「好地地」，收到約定租金，但再之後就收不到租金了。這才發現，物業早就被豐臣抵押出去借錢，更因為豐臣不還款，物業已經被執行過戶給債權人，給一家香港公司。更恐怖的是，原來這筆抵押早在業主買樓之前，已經發生，真是個徹頭徹尾的騙局。
第二種：落後地區開發項目 案例：柬埔寨Mesong項目
最近關於柬埔寨，都是那些令人毛骨悚然的綁架事件，感覺是個危機四伏的地方。但不到兩年前，市場上湧現了一批柬埔寨的住宅樓盤。其中最具代表性的，就是位於首都金邊的Mesong開發項目，按售樓書描述， 開發商打算建一棟樓高71層269米，可以說是金邊最高的建築物，雖然是高級公寓，樓價卻只需要港幣120萬起，不可或缺的，就是預計高達10%的租金回報，預計2023年底交樓。
現在我們查一下施工進度，最新的youtube視頻，是在2023年5月，離交樓日子只差半年，但發現建築地盤，就只有灌漿後的地基和幾條鋼筋，據當地人描述，當地已經停工了一年。大門上，有承建商上海保冶名字，兩邊依然寫著 ： “一天也不耽誤，一天也不懈怠”，感覺相當諷刺！當然，未交樓，不代表違約，業主投訴都無用，慢慢等吧。
今後，看到那些「保本保收益」，和那些落後地區的開發項目，大家就必須提高警惕，因為踩地雷的可能性極高。
租金回報高 落袋卻少了一大截？
關注我們的讀者，相信都已經打足預防針，不會容易上當受騙。可是，就算在發達國家投資物業，就算當地的租金回報高，但真正落袋的，可能還是少了一截。為什麼呢？
大家考慮投資物業的時候，都會關注到租金回報，總租金收入Gross Rental Income，這就是物業最頂層的收入。但大家往往忽略了，後面所發生的很多開支。首先，物業難免會遇到空置情況，例如裝修期、新舊租客交接期，或者免租期等，不能產生租金收入的空檔期，另外，甚至遇到有些不交租的不良租客。扣除了以上這些物業空置或信用損失，計出來就是有效租金收入Effective Rental Income。
商業房地產會有些其他收入，例如會所費、儲存費之類的其他收入，加起來就是物業的營運收入Operating Income，但對一般小業主來說，比較少考慮投資商業房地產，那這就先不多講。
有營運收入，當然就有營運支出，例如物業管理費、保險、水電，扣除這些開支，就是淨營運收入Net Operating Income NOI，到了這個層面，才能反映物業本身的盈利能力。
但是，只看物業的投資情況還不夠，還有一些物業以外的開支。包括了，當你收購物業時候的貸款，按揭利息的開支；另外，涉及到海外物業，就要考慮你的租金收入，需要交當地入息稅 Income Tax，亦要向當地政府，繳納與物業估值掛鉤的物業稅 Property Tax。
扣除了這些債務開支、稅務開支之後，才是真正落到投資人褲袋的淨投資現金流 Net Investment Cashflow。美國是一個成熟、受歡迎的海外房地產投資目的地，而在上述提及的成本當中，以美國住宅為例，有三項的增幅是特別明顯的，它們包括：
成本遞增 ①：利息
美國經過11輪加息後，為避免嚴重衰退，聯儲局正在減慢加息步伐，但這並不代表加息周期已經結束。首先，通脹雖然已經回落，但仍未達到2%的長期通脹目標；另外，最新的就業數據依然強勁，讓聯儲局減輕了衰退的擔憂，有條件再加一劑藥，壓壓通脹。因此市場預期，有一半的機會，2023年底前再加一次息。
加息週期，直接增加了消費者的借貸成本，首當其衝的就是按揭利率了。以當地最流行的30年固定按揭，利率從2021年低位的2.8%，一直攀升到7.5%的新高。
對於一般業主來說，加息導致他們供樓的利息大增，截至到今年7月份，美國家庭供樓開支平均是$2600美元（超過20000港幣），比去年增加了20%。
成本遞增 ②：保費
在美國投資房地產，都要選擇對的地區。當業主買樓的時候，除非100%買斷，否則只要跟銀行做貸款，就必須要購買家居保險Home Insurance。近年來氣候變暖，各種天災頻繁出現，例如加州山火、佛州颱風、中部州份的龍捲風等地方，都變成了高風險地區。加上通脹，從2022到23年五月，全國平均保費增加了21%。以佛州的情況最差，保費在兩年內上漲了68%，增幅是全國平均的兩倍。以邁亞密為例，平均樓價41萬，一年保費要5千，保費等於樓價的1.2%，記住，每年支付樓價的1.2%（Ouch!!!）
咁都未算誇張，更誇張的是加州。因為年年都有山火，Allstate和Statefarm兩大保險公司，乾脆退出加州市場，停止接受當地的保險申請。保費大增，甚至買不到保險，已經成為當地業主頭痛的問題。
成本遞增 ③：物業稅
美國的物業稅率，每個地方政府都不一樣，按照樓價估值的百分比收取，平均0.3%到2.5%不等。這裡的關鍵詞在於「樓價估值」，地方政府平均每3-4年，才做一次評估。而由於前幾年樓價上漲，當前物業估值可以增加不少，導致物業稅大幅度增加。
以達拉斯為例，今年的物業稅估值，平均比去年增加30%，有些物業稅估值個案，可以增加60%。正值樓市回暖，當樓價不怎麼上升，甚至下跌，但物業稅卻增加這麼多，業主會覺得非常難受。因此，物業稅申訴Property Tax Assessment Appeal，在美國已經成為家常便飯。
投資海外房地產 風險管理
市場普遍預期，息口很可能在2024年見頂，當利率開始掉頭，可能就是部署房地產投資的好時機。總結剛才提到過的，我認為投資海外房地產，最重要的是提防投資陷阱，賺多賺少是一回事，萬一買了爛尾樓，甚至遇到投資騙局，錢輸掉了，還要激氣，那就太不值得了。
其次，就是要注意各種開支。買樓收租，為的就是租金帶來的被動收入，但弄不好的話，被動收入轉而變成了被動開支，那就得不償失。我們以前做了一系列的海外房地產分析，顯示了美國的租金收益率，屬於發達國家中最高的，但必須要考慮到成本，確保有穩定現金流，才能成為一項成功的投資。同樣的情況，在租金收益率沒那麼高的國家，就更需要注意了。海外房地產投資，建議交給有專業資格，可靠的投資機構，那就免卻很多煩惱。
