海外房地產基金
除了親自持有物業，投資者亦可選擇海外房地產基金，即集體投資計劃 (Collective Investment Scheme，簡稱“CIS”) 去做海外物業投資。在香港，負責營運這些集體投資計劃的機構，都必需是由香港證監會認可，並持有合規牌照的的機構投資管理人。
認識房地產基金
房地產基金你要知！
有没有想過可以足不出戶投資海外物業，分享穩定收益，對沖通脹，分散風險，創造被動收入？你想不想搶佔先機，將你的投資贏在起跑線上？
章節：
0:00 簡介
0:20 思辰資本簡介
0:44 房地產基金是甚麼？
1:35 為甚麼要投資房地產基金？
1:51 房地產基金的運作流程
3:01 投資房地產基金的條件
3:38 如何認購房地產基金？
房地產集體投資計劃
除了一些獨立產權的海外物業投資外，投資者亦可選擇海外物業基金，或者一些名稱不包含「基金」的集體投資計劃 (Collective Investment Scheme，簡稱“CIS”) 去做海外物業投資。這類型的海外物業投資，通常會有一個管理人去做統籌和日常決策，投資者不需要對其投資作日常管理。在香港，合法地營運這類型集體投資計劃的機構，都必需要由香港證監會(The Securities and Futures Commission，SFC) 認可，並持有SFC 合規牌照的機構去做這個投資管理人。
海外物業集體投資計劃 (CIS) 通常都是給專業投資者設計的投資方案。而所謂的「專業投資者」並不只是一個虛名，而是作為專業投資者的投資人，其流動資產需要達到最少800 萬港幣，才可參與到這些海外物業集體投資計劃 (CIS) 當中。
不少香港人的財富積累，都來自物業。近年，港人流行到海外置業，一方面是為了滿足移民和子女教育等家庭需求，另一方面是香港樓價太貴，投資人要尋求更合理的投資收益。
眾所周知，房地產是一種超級本地化的投資，投資人對當地的知識絕不可少。在收購物業之前，為避免「信息不對稱」的問題，必須獲取可靠且貼地的投資分析。
買樓收租做投資，最頭痛的問題就是物業租不出去。
另外，對於業主來說，還有一樣比物業空置更難受的，就是遇上「租霸」。
無非是兩種方式，自己管理，或者交給專業的出租公司來管理。
買樓自住vs買樓投資，完全是兩回事。買樓投資，買的不只是一層樓，買的是一盤生意。
基金作為一個集體投資產品，擁有更大的資金量，讓投資人享受相應的規模效應。比起個別業主委託出租公司，攤分出來的營銷和營運費用更少。
房地產基金優勢
1. 管理更簡易
2. 風險更可控
3. 收益更多更穩定
買樓投資絕非簡單決定，更何況是海外物業？「隔山買樓」的風險不言而喻，執行操作起來也相當吃力。以下的痛點和困惑，相信投資人都遇到過：
1. 市場熟悉程度
2. 交易和管理難度
3. 高收益陷阱
基金投資海外房地產，對投資人來說管理更容易：
1. 投資門檻低
2. 專業的研究支持
3. 自帶按揭貸款
4. 簡易的交易執行
5.完善的物業維護
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基金投資海外房地產，對投資人來說風險更可控：
1. 租賃風險低，Multifamily Apartment已經有幾百租戶，出租率本身在95%以上，個別的租戶進出，對整體收益率影響不大。
2. 租戶風險低，由於戶數多，分散了個別「租霸」欠租的信用風險。
基金投資海外房地產，對投資人來說收益更多更穩定：
1.通過增值策略，主動提高物業價值
2. 免去中介費等不必要的費用開支
3.通過專業的稅務顧問，設計適合國際投資人的稅務結構，有效為投資人降低稅率，投資人無需擔心稅務申報等問題
專業房地產投資管理
基金經理收購的是好幾百個單位的住宅項目，所擁有的專業資源和服務支持，跟散戶是不一樣的。不能靠道聽途說，要靠親眼看、親耳聽和親身感受。
基金經理對每一個我們打算投資的海外市場都了如指掌，更要有一隊可靠的投資團隊，在當地進行考察，這叫做「盡職審查」(Due Diligence)。在決定是否要揀選某個地區作投資前， 最基本的，就是要了解當地的Neighbourhood，對該座城市的人口結構和就業情況變化進行分析，同時，要對物業所處的社區進行研究，掌握社區的發展規劃、校區、居民群體和配套設施等資料。
以美國物業為例，基金投資的多戶型公寓(Multifamily)規模較大，一般都200個單位以上，收購回來的時候，已經有95%左右的出租率，接近滿租。個別租客遷出，對投資人的整體租金收入影響有限。房地產基金可以平緩租金收入，解決了因為物業空置，導致收入不穩定的問題。
在收購物業之前，基金經理對物業進行租約審計(Lease Audit)，了解整套多戶型公寓(Multifamily)裡面幾百個租客的背景，包括收入和信用評分(Credit Score)等，對物業的潛在租霸心裡有數。
在營運期間，物業管理機構有足夠的法律手段，依法強制驅逐(Eviction)違約租客，解決租霸問題。
