房地產集體投資計劃 CIS

除了親自持有物業,投資者亦可選擇海外房地產基金,即集體投資計劃 (Collective Investment Scheme,簡稱“CIS”) 去做海外物業投資。在香港,負責營運這些集體投資計劃的機構,都必需是由香港證監會認可,並持有合規牌照的的機構投資管理人。

房地產集體投資計劃

房地產集體投資計劃

除了一些獨立產權的海外物業投資外,投資者亦可選擇海外物業基金,或者一些名稱不包含「基金」的集體投資計劃 (Collective Investment Scheme,簡稱“CIS”) 去做海外物業投資。這類型的海外物業投資,通常會有一個管理人去做統籌和日常決策,投資者不需要對其投資作日常管理。在香港,合法地營運這類型集體投資計劃的機構,都必需要由香港證監會(The Securities and Futures Commission,SFC) 認可,並持有SFC 合規牌照的機構去做這個投資管理人。

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海外物業集體投資計劃 (CIS) 通常都是給專業投資者設計的投資方案。而所謂的「專業投資者」並不只是一個虛名,而是作為專業投資者的投資人,其流動資產需要達到最少800 萬港幣,才可參與到這些海外物業集體投資計劃 (CIS) 當中。

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不少香港人的財富積累,都來自物業。近年,港人流行到海外置業,一方面是為了滿足移民和子女教育等家庭需求,另一方面是香港樓價太貴,投資人要尋求更合理的投資收益。

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眾所周知,房地產是一種超級本地化的投資,投資人對當地的知識絕不可少。在收購物業之前,為避免「信息不對稱」的問題,必須獲取可靠且貼地的投資分析。

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買樓收租做投資,最頭痛的問題就是物業租不出去。
另外,對於業主來說,還有一樣比物業空置更難受的,就是遇上「租霸」。

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無非是兩種方式,自己管理,或者交給專業的出租公司來管理。

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買樓自住vs買樓投資,完全是兩回事。買樓投資,買的不只是一層樓,買的是一盤生意。

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基金作為一個集體投資產品,擁有更大的資金量,讓投資人享受相應的規模效應。比起個別業主委託出租公司,攤分出來的營銷和營運費用更少。

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房地產基金優勢

房地產基金優勢

1. 管理更簡易
2. 風險更可控
3. 收益更多更穩定

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買樓投資絕非簡單決定,更何況是海外物業?「隔山買樓」的風險不言而喻,執行操作起來也相當吃力。以下的痛點和困惑,相信投資人都遇到過:

1. 市場熟悉程度
2. 交易和管理難度
3. 高收益陷阱

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基金投資海外房地產,對投資人來說管理更容易:

1. 投資門檻低
2. 專業的研究支持
3. 自帶按揭貸款
4. 簡易的交易執行
5.完善的物業維護

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基金投資海外房地產,對投資人來說風險更可控:
1. 租賃風險低,Multifamily Apartment已經有幾百租戶,出租率本身在95%以上,個別的租戶進出,對整體收益率影響不大。
2. 租戶風險低,由於戶數多,分散了個別「租霸」欠租的信用風險。

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基金投資海外房地產,對投資人來說收益更多更穩定:

1.通過增值策略,主動提高物業價值
2. 免去中介費等不必要的費用開支
3.通過專業的稅務顧問,設計適合國際投資人的稅務結構,有效為投資人降低稅率,投資人無需擔心稅務申報等問題

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專業房地產投資管理

專業房地產投資管理

基金經理收購的是好幾百個單位的住宅項目,所擁有的專業資源和服務支持,跟散戶是不一樣的。不能靠道聽途說,要靠親眼看、親耳聽和親身感受。

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基金經理對每一個我們打算投資的海外市場都了如指掌,更要有一隊可靠的投資團隊,在當地進行考察,這叫做「盡職審查」(Due Diligence)。在決定是否要揀選某個地區作投資前, 最基本的,就是要了解當地的Neighbourhood,對該座城市的人口結構和就業情況變化進行分析,同時,要對物業所處的社區進行研究,掌握社區的發展規劃、校區、居民群體和配套設施等資料。

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以美國物業為例,基金投資的多戶型公寓(Multifamily)規模較大,一般都200個單位以上,收購回來的時候,已經有95%左右的出租率,接近滿租。個別租客遷出,對投資人的整體租金收入影響有限。房地產基金可以平緩租金收入,解決了因為物業空置,導致收入不穩定的問題。

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在收購物業之前,基金經理對物業進行租約審計(Lease Audit),了解整套多戶型公寓(Multifamily)裡面幾百個租客的背景,包括收入和信用評分(Credit Score)等,對物業的潛在租霸心裡有數。
在營運期間,物業管理機構有足夠的法律手段,依法強制驅逐(Eviction)違約租客,解決租霸問題。

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