在香港推廣的海外物業，一直都是以購買現樓或樓花為主，雖然疫情風險猶在，海外房產展銷會幾乎每週都有，場面相當熱鬧，說明海外置業的需求真的不少。
「隔山買樓」的你，考慮過這些問題嗎？
買樓投資絕非簡單決定，更何況是海外物業？「隔山買樓」的風險不言而喻，執行操作起來也相當吃力。以下的痛點和困惑，相信投資人都遇到過：
- 市場熟悉程度
投資人真的了解當地嗎？該國的經濟情況，所在城市的就業和競爭力，物業周邊環境和配套設施。有否親自前往考察，還是全靠第三方獲取的遠程資訊？定價是否合理？跟周邊樓盤的交易是否匹配？甚至回到最根本的，該國的語言文字，所簽署的法律文件，你是否真正明白？
2. 交易和管理難度
做遠程交易，委託當地的律師是否可靠？能否鎖定海外物業按揭，確保交易如約完成？想把物業出租，委託當地的中介是否可靠？收費如何？當物業遠在他鄉，誰來幫忙維護管理？退出也是個大問題，當你想退場的時候，誰是你的潛在買家？
3. 高收益陷阱
針對非成熟市場，房產中介往往以高收益招徠。新興市場的普遍問題是，市場缺乏透明度和深度，投資人難以辨認價格的合理性，出租率和租金亦難以保證。極端情況是，有些開發商願意保證收益率，例如首兩年保底5%，但這些保底收益往往來自於抬高了的房價，羊毛出在羊身上！千萬要注意哦！
海外房產基金，可讓你輕鬆收租，坐享物業升值
為什麼投資房地產基金, 一種集體投資房地產方案, 比個人買樓更大優勢?
「隔山買樓」的確存在各種問題，因此，通過基金去配置海外房地產的業務應運而生，漸漸形成一種更合理的選擇。基金公司採取專業管理，投資在多戶型公寓Multifamily Apartment（#什麼是Multifamily?#），以上的問題，都能迎刃而解。認購基金vs直接購買，能體現以下優勢：
基金vs買樓：管理更簡易
- 投資門檻：基金的起步價是10萬美元，在此之上的投資額即可隨心所欲。而買樓的話，就要看物業單價，靈活性不大。
- 投資研究：在疫情期間，投資人恐怕無法親自到海外考察，房產資訊只能來自中介。而基金管理人則通過當地團隊作實地調研，完成專業的投資分析。
- 按揭貸款：海外樓花的買家幾乎無法在簽約當天落實按揭貸款，除非少數高質量地區的物業，可以找香港銀行放貸，否則只能委託按揭中介搜索當地銀行，增加了最終的交易風險。而基金則通過B2B的方式解決融資，完全無需動用投資人的信貸擔保。
- 執行交易：基金通過公開市場投標或場外交易，談判合理價格，批量完成物業交易。而買樓的的話，則只能委託開發商指定的律師，對投資人保障有所欠缺。
- 物業維護：業主理應負責物業維護，投資出租的話，則要應對租客的各種需求，業主如果不在當地，就只好委託中介代為負責。購買基金的話，物業維護就自動交由專業的物業管理公司來管理。
基金vs買樓：風險更可控
- 租賃風險：房子在裝修期間，或在新舊租戶前後，一年365天，單一物業很難實現滿租；而業主如果不在當地，就只能依賴當地中介在市場上放租，租金價格、租客背景、出租效率等等，都很容易失控。而基金投資的多戶型公寓Multifamily Apartment，裡面已經有幾百租戶，出租率本身在95%以上，個別的租戶進出，對整體收益率影響不大；而物業管理公司除了負責維護，也承擔起租賃業務的責任，在當地做市場推廣，並與多加中介公司合作，租賃管理更專業，效率更高。
- 租戶和物業風險：如上述提到的，基金投資的多戶型公寓Multifamily Apartment，戶數多，分散了個別「老賴」租客欠租的信用風險；而更大規模的基金，甚至可以分散到數個多戶型公寓，散落在不同城市和地區，更顯著地分散地理位置風險。而買樓的話，業主要單獨承受單獨租戶的風險，也無法分散個別物業的風險，遇到問題也只能自己承擔，比較孤立無援。
基金vs買樓：收益更多更穩定
- 物業增值能力：基金在收購多戶型公寓Multifamily Apartment的同時，預留了項目總成本中的小部分（一般不超過10%），對物業進行翻新装修並且升級管理，讓物業重新定位后，逐步分批提升租金，在租金稳定和物業價格提升後安排退出，能創造額外的投資收益。而買樓的話，業主只能通過內部裝修去提升價值，主動體現的升值空間較小。
- 費用開支：樓盤廣告所提到的租金收益率（例如4%），指的真的是「淨收益」嗎？這個簡單亮眼的數字，不一定扣除各項開支，這裡面可以包括：律師費、按揭中介費、買賣中介費、物業管理費、租賃中介費、物業維護成本、還有各項稅費等等。而基金的預期收益，一般都算計了這一切，給到投資人的分紅和最終退出，是實實在在的淨收益。
- 稅務責任：海外房地產投資相關的稅務法例複雜，往往讓投資人最望而卻步的。稅種基本上分為印花稅、房產稅、所得稅，分別對應交易期、持有期和退出收益的稅務責任。但這不光是錢的問題，還存在法律責任的問題，業主如果因為誤解當地稅法而誤墜法網，就相當不值得了。而投資基金的話，個別投資人無需煩惱報稅的問題了，管理人甚至能通過專業的稅務顧問，設計適合國際投資人的稅務結構，有效為投資人降低稅率。
所以…. 正在考慮投資海外樓盤的朋友，何不考慮認購基金，簡單明快地解決投資需求呢？
美國多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間，一直都是商業房地產當中，最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低，但能令投資者享受穩定租金回報，在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後，給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短，物業經過翻新後，還可以靈活地上調租金，帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率，是抗通脹的理想投資。
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