投資通識|想收租,點解要買樓咁麻煩?

投資通識|想收租,點解要買樓咁麻煩?

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在香港推廣的海外物業,一直都是以購買現樓或樓花為主,雖然疫情風險猶在,海外房產展銷會幾乎每週都有,場面相當熱鬧,說明海外置業的需求真的不少。

「隔山買樓」的你,考慮過這些問題嗎?

買樓投資絕非簡單決定,更何況是海外物業?「隔山買樓」的風險不言而喻,執行操作起來也相當吃力。以下的痛點和困惑,相信投資人都遇到過:

  1. 市場熟悉程度

投資人真的了解當地嗎?該國的經濟情況,所在城市的就業和競爭力,物業周邊環境和配套設施。有否親自前往考察,還是全靠第三方獲取的遠程資訊?定價是否合理?跟周邊樓盤的交易是否匹配?甚至回到最根本的,該國的語言文字,所簽署的法律文件,你是否真正明白?

2. 交易和管理難度

做遠程交易,委託當地的律師是否可靠?能否鎖定海外物業按揭,確保交易如約完成?想把物業出租,委託當地的中介是否可靠?收費如何?當物業遠在他鄉,誰來幫忙維護管理?退出也是個大問題,當你想退場的時候,誰是你的潛在買家?

3. 高收益陷阱

針對非成熟市場,房產中介往往以高收益招徠。新興市場的普遍問題是,市場缺乏透明度和深度,投資人難以辨認價格的合理性,出租率和租金亦難以保證。極端情況是,有些開發商願意保證收益率,例如首兩年保底5%,但這些保底收益往往來自於抬高了的房價,羊毛出在羊身上!千萬要注意哦!

海外房產基金,可讓你輕鬆收租,坐享物業升值

為什麼投資房地產基金, 一種集體投資房地產方案, 比個人買樓更大優勢?

「隔山買樓」的確存在各種問題,因此,通過基金去配置海外房地產的業務應運而生,漸漸形成一種更合理的選擇。基金公司採取專業管理,投資在多戶型公寓Multifamily Apartment(#什麼是Multifamily?#),以上的問題,都能迎刃而解。認購基金vs直接購買,能體現以下優勢:

基金vs買樓:管理更簡易

  1. 投資門檻:基金的起步價是10萬美元,在此之上的投資額即可隨心所欲。而買樓的話,就要看物業單價,靈活性不大。
  2. 投資研究:在疫情期間,投資人恐怕無法親自到海外考察,房產資訊只能來自中介。而基金管理人則通過當地團隊作實地調研,完成專業的投資分析。
  3. 按揭貸款:海外樓花的買家幾乎無法在簽約當天落實按揭貸款,除非少數高質量地區的物業,可以找香港銀行放貸,否則只能委託按揭中介搜索當地銀行,增加了最終的交易風險。而基金則通過B2B的方式解決融資,完全無需動用投資人的信貸擔保。
  4. 執行交易:基金通過公開市場投標或場外交易,談判合理價格,批量完成物業交易。而買樓的的話,則只能委託開發商指定的律師,對投資人保障有所欠缺。
  5. 物業維護:業主理應負責物業維護,投資出租的話,則要應對租客的各種需求,業主如果不在當地,就只好委託中介代為負責。購買基金的話,物業維護就自動交由專業的物業管理公司來管理。

基金vs買樓:風險更可控

  1. 租賃風險:房子在裝修期間,或在新舊租戶前後,一年365天,單一物業很難實現滿租;而業主如果不在當地,就只能依賴當地中介在市場上放租,租金價格、租客背景、出租效率等等,都很容易失控。而基金投資的多戶型公寓Multifamily Apartment,裡面已經有幾百租戶,出租率本身在95%以上,個別的租戶進出,對整體收益率影響不大;而物業管理公司除了負責維護,也承擔起租賃業務的責任,在當地做市場推廣,並與多加中介公司合作,租賃管理更專業,效率更高。
  2. 租戶和物業風險:如上述提到的,基金投資的多戶型公寓Multifamily Apartment,戶數多,分散了個別「老賴」租客欠租的信用風險;而更大規模的基金,甚至可以分散到數個多戶型公寓,散落在不同城市和地區,更顯著地分散地理位置風險。而買樓的話,業主要單獨承受單獨租戶的風險,也無法分散個別物業的風險,遇到問題也只能自己承擔,比較孤立無援。

基金vs買樓:收益更多更穩定

  1. 物業增值能力:基金在收購多戶型公寓Multifamily Apartment的同時,預留了項目總成本中的小部分(一般不超過10%),對物業進行翻新装修並且升級管理,讓物業重新定位后,逐步分批提升租金,在租金稳定和物業價格提升後安排退出,能創造額外的投資收益。而買樓的話,業主只能通過內部裝修去提升價值,主動體現的升值空間較小。
  2. 費用開支:樓盤廣告所提到的租金收益率(例如4%),指的真的是「淨收益」嗎?這個簡單亮眼的數字,不一定扣除各項開支,這裡面可以包括:律師費、按揭中介費、買賣中介費、物業管理費、租賃中介費、物業維護成本、還有各項稅費等等。而基金的預期收益,一般都算計了這一切,給到投資人的分紅和最終退出,是實實在在的淨收益。
  3. 稅務責任:海外房地產投資相關的稅務法例複雜,往往讓投資人最望而卻步的。稅種基本上分為印花稅、房產稅、所得稅,分別對應交易期、持有期和退出收益的稅務責任。但這不光是錢的問題,還存在法律責任的問題,業主如果因為誤解當地稅法而誤墜法網,就相當不值得了。而投資基金的話,個別投資人無需煩惱報稅的問題了,管理人甚至能通過專業的稅務顧問,設計適合國際投資人的稅務結構,有效為投資人降低稅率。

所以…. 正在考慮投資海外樓盤的朋友,何不考慮認購基金,簡單明快地解決投資需求呢?

美國多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間,一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低,但能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

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