【投資機會】讓你的財富升值 投資新機會 美國多戶型出租公寓

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香港人不吃不喝21 年才買到樓?轉戰美國

想靠投資抗通脹的朋友,「買磚頭」無疑是個不錯的選擇。而多種投資選項中,則要數「買樓收租」最為港人青睞。只是在全球房地產市場上,香港樓價一直遙遙領先,入場門檻之高並不是普通投資者可以「說買就買」的。然而,其實有這麼一個成熟,卻不為香港人所知的,讓你躺平收租的投資策略,這就是美國多戶型出租公寓Multifamily Apartment。

美國房地產市場有什麼物業類型?

美國住宅類別比較多樣化,最多人住的是別墅或獨立屋 (Single House),叫得上獨立,是因為每個樓房都是獨立的,不管單層或多層,都不會緊挨著另一戶樓房,包圍著樓房就只有花園或行人通道,也不會樓上樓下住了另一戶人。這可算是住洋樓養翻狗,典型的理想住宅。

另一種房產就是聯排別墅(Townhouse),一般指的是住宅小區,有一系列統一設計的,多個2-3層緊挨著的樓房。每戶佔用整個垂直結構,不會有上下鄰居,因為樓房緊貼著,鄰居之間只有墻壁分割,隱私度稍為比不上獨立屋,但以香港人的標準,這肯定還是很舒適的住宅。

至於多戶型物業(Multifamily),指的是以租賃為目的,在單一業權下,持有超過一個單位的住宅物業。最小規模的Multifamily,可以是個兩戶合住的公寓(Duplex),或者能容納3-4戶家庭的聯排別墅。多戶型物業的投資人, 或會採取私人管理,又或者「自住加出租」的方式來管理物業。

而今日要重點介紹的,是超過5個單位的出租物業,一般稱為多戶型公寓(Multifamily Apartment),在美國則被歸類為商業房地產,整個投資玩法就不一樣了。這些多戶型公寓通常由機構投資者所持有,而普通投資者可以以股東的身份參與。多戶型公寓降低了投資者的入場門檻,滿足了個別投資人買樓收租的想法。

美國多戶型出租公寓Multifamily是什麼?

如上文所提及的,美國多戶型出租公寓Multifamily,是一些超過5個單位的出租物業的商業房地產。所謂的商業房地產, 與購買單一住宅物業有很多不同之處: 

首先是融資方式。美國多戶型出租公寓Multifamily不會採用個人買樓的銀行按揭,這類型投資的融資方法十分多樣化,例如政府贊助機構房利美 (Fannie Mae) 和房貸美 (Freddie Mac)、 大型金融機構融資等,提供較多的借款辦法。

另外,物業管理系統化和專業化,是美國多戶型出租公寓Multifamily的另一特色。當要管理的單位戶數更多的時候,機構投資人一般會聘用物業管理公司,來負責日常租賃和維護管理,以避免有些「隔山買牛」的投資者買了單一海外物業,卻沒有專業物業管理團隊,令到其所買物業空租或失修,成為「孤兒樓」的情況。

最後,美國多戶型出租公寓Multifamily是商業房地產,這種投資很少出現個別散戶投資者,一般都由機構投資人參與的,如基金公司、REIT、養老金或保險。而機構投資人參與的多戶型公寓投資規模較大,一般都在200套以上。而這些美國多戶型出租公寓Multifamily多數是城市裡的高層公寓 (Hi-rise Apartment),或者在美國更流行的密度較低的公寓小區 (Apartment Complex)。

美國人怎麼住?

美國多戶型出租公寓Multifamily Apartment於美國人而言,可說是應運而生。衣食住行,是生活必須的。要了解為什麼Multifamily Apartment是香港人忽略了的投資機會,我們先了解美國人是怎麼住的。

認識了美國的住宅種類之後,就要看看當地市場分佈。美國目前人口約3.3億,總共1.3億戶家庭。全美家庭的房產自有率(Homeownership rate) 在三分之二左右,這些自有房產的業主當中,絕大部分約90% 都擁有屬於單一家庭的獨立屋,他們是已經上車的家庭,沒有住房問題。

至於其餘的三分之一,還未上車的家庭呢?買樓的喜歡獨立屋,租樓的就不一樣了:他們選擇出租獨立屋 (Single-Family Rentals) 的比例較低,只有33%。更大部分的租戶,會選擇規模較大,由機構營運管理的多戶型公寓Multifamily Apartment。想想這是很合理的,既然只是租樓,自然沒有心思去打理後院,裝修內部了,住在統一管理的出租公寓既省錢也省時間。全美國約有2190萬套多戶型公寓Multifamily Apartment,租戶人數約4000萬,占租樓群體的46%,所有住房家庭的17%。以這個比例來說,不可小看它的增長潛力。

為什麼多戶型出租公寓Multifamily Apartment 在美國那麼受歡迎?

絕大部分的香港人都住在高層公寓,不管是買的還是租的,英文都只管叫它Apartment。相反,在美國人詞彙裡的Apartment,內容就比較狹義,指的是出租公寓。在香港流行的自置物業公寓,美國人則叫做Condominium (或Condo)。一個是租賃用途,另一個是自置房產,外表看起來差不多,意思上差距甚大。

跟香港人同樣糾結的,就是美國人在買vs租之間的選擇了。在過去10年之間,美國經濟基本面良好,就業穩定。但與此同時,住房供求失衡(#美國公寓住房供不應求#),加上長期超低利率環境,導致美國住宅樓價屢創新高。錯過了次按危機後買樓機會的人群,已經追不上樓價,在買vs租這個天秤之間,漸漸往租樓傾斜。

因此,多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間,一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低,但能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來樓價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

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