投資機會｜讓你的財富升值 投資新機會 美國多戶型出租公寓

香港人不吃不喝21 年才買到樓？轉戰美國

想靠投資抗通脹的朋友，「買磚頭」無疑是個不錯的選擇。而多種投資選項中，則要數「買樓收租」最為港人青睞。只是在全球房地產市場上，香港樓價一直遙遙領先，入場門檻之高並不是普通投資者可以「說買就買」的。然而，其實有這麼一個成熟，卻不為香港人所知的，讓你躺平收租的投資策略，這就是美國多戶型出租公寓Multifamily Apartment。

美國房地產市場有什麼物業類型？

美國住宅類別比較多樣化，最多人住的是別墅或獨立屋 (Single House)，叫得上獨立，是因為每個樓房都是獨立的，不管單層或多層，都不會緊挨著另一戶樓房，包圍著樓房就只有花園或行人通道，也不會樓上樓下住了另一戶人。這可算是住洋樓養翻狗，典型的理想住宅。

另一種房產就是聯排別墅（Townhouse），一般指的是住宅小區，有一系列統一設計的，多個2-3層緊挨著的樓房。每戶佔用整個垂直結構，不會有上下鄰居，因為樓房緊貼著，鄰居之間只有墻壁分割，隱私度稍為比不上獨立屋，但以香港人的標準，這肯定還是很舒適的住宅。

至於多戶型物業（Multifamily），指的是以租賃為目的，在單一業權下，持有超過一個單位的住宅物業。最小規模的Multifamily，可以是個兩戶合住的公寓(Duplex)，或者能容納3-4戶家庭的聯排別墅。多戶型物業的投資人, 或會採取私人管理，又或者「自住加出租」的方式來管理物業。

而今日要重點介紹的，是超過5個單位的出租物業，一般稱為多戶型公寓(Multifamily Apartment)，在美國則被歸類為商業房地產，整個投資玩法就不一樣了。這些多戶型公寓通常由機構投資者所持有，而普通投資者可以以股東的身份參與。多戶型公寓降低了投資者的入場門檻，滿足了個別投資人買樓收租的想法。

美國多戶型出租公寓Multifamily是什麼？

如上文所提及的，美國多戶型出租公寓Multifamily，是一些超過5個單位的出租物業的商業房地產。所謂的商業房地產, 與購買單一住宅物業有很多不同之處： 

首先是融資方式。美國多戶型出租公寓Multifamily不會採用個人買樓的銀行按揭，這類型投資的融資方法十分多樣化，例如政府贊助機構房利美 (Fannie Mae) 和房貸美 (Freddie Mac)、 大型金融機構融資等，提供較多的借款辦法。

另外，物業管理系統化和專業化，是美國多戶型出租公寓Multifamily的另一特色。當要管理的單位戶數更多的時候，機構投資人一般會聘用物業管理公司，來負責日常租賃和維護管理，以避免有些「隔山買牛」的投資者買了單一海外物業，卻沒有專業物業管理團隊，令到其所買物業空租或失修，成為「孤兒樓」的情況。

最後，美國多戶型出租公寓Multifamily是商業房地產，這種投資很少出現個別散戶投資者，一般都由機構投資人參與的，如基金公司、REIT、養老金或保險。而機構投資人參與的多戶型公寓投資規模較大，一般都在200套以上。而這些美國多戶型出租公寓Multifamily多數是城市裡的高層公寓 (Hi-rise Apartment)，或者在美國更流行的密度較低的公寓小區 (Apartment Complex)。

美國人怎麼住？

美國多戶型出租公寓Multifamily Apartment，於美國人而言，可說是應運而生。衣食住行，是生活必須的。要了解為什麼Multifamily Apartment是香港人忽略了的投資機會，我們先了解美國人是怎麼住的。

認識了美國的住宅種類之後，就要看看當地市場分佈。美國目前人口約3.3億，總共1.3億戶家庭。全美家庭的房產自有率(Homeownership rate) 在三分之二左右，這些自有房產的業主當中，絕大部分約90% 都擁有屬於單一家庭的獨立屋，他們是已經上車的家庭，沒有住房問題。

至於其餘的三分之一，還未上車的家庭呢？買樓的喜歡獨立屋，租樓的就不一樣了：他們選擇出租獨立屋 (Single-Family Rentals) 的比例較低，只有33%。更大部分的租戶，會選擇規模較大，由機構營運管理的多戶型公寓Multifamily Apartment。想想這是很合理的，既然只是租樓，自然沒有心思去打理後院，裝修內部了，住在統一管理的出租公寓既省錢也省時間。

為什麼多戶型出租公寓Multifamily Apartment 在美國那麼受歡迎？

絕大部分的香港人都住在高層公寓，不管是買的還是租的，英文都只管叫它Apartment。相反，在美國人詞彙裡的Apartment，內容就比較狹義，指的是出租公寓。在香港流行的自置物業公寓，美國人則叫做Condominium (或Condo)。一個是租賃用途，另一個是自置房產，外表看起來差不多，意思上差距甚大。

跟香港人同樣糾結的，就是美國人在買vs租之間的選擇了。在過去10年之間，美國經濟基本面良好，就業穩定。但與此同時，住房供求失衡（#美國公寓住房供不應求#），加上長期超低利率環境，導致美國住宅樓價屢創新高。錯過了次按危機後買樓機會的人群，已經追不上樓價，在買vs租這個天秤之間，漸漸往租樓傾斜。

因此，多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間，一直都是商業房地產當中，最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低，但能令投資者享受穩定租金回報，在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後，給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短，物業經過翻新後，還可以靈活地上調租金，帶來樓價上升體現10-20%整體年化收益率，是抗通脹的理想投資。

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