2021年美國樓市量價齊升
前幾天，投資產品部門出了新一期的基金投資報告中，看到物業翻新順利，租金提升幅度超過了預期，更可能給股東派發額外特別股息！相信對投資了美國Multifamily的投資者來說，這真是個天大的喜訊！
去年美國樓市火爆，樓價推至歷史新高。
根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據，2021 年的美國房屋銷售價格中位數為 346,900 美元，比 2020 年上漲 16.9%，是 1999 年以來的最高紀錄。相等於給一個普通的美國業主，積累了超過5萬美元的財富。房屋銷售達612 萬套，比去年增長 8.5%，是自 2006 年以來最活躍的一年。
根據 Realtor.com，2021 年租金平均比 2020 年高出 10.1%，增長速度是2020的五倍。
（什麼是Multifamily多戶型公寓? 請參考 投資機會｜讓你的財富升值 投資新機會 美國多戶型出租公寓）
美國住宅市場熱火朝天，背後的10大因素
美國樓市火爆，堪稱是一場完美風暴。因為在這個過程當中，有多種利好樓市的因素同時在發生：
- 就業
2020 年春季疫情爆發，美國史無前例地喪失2240 萬個就業職位。然而，在隨後的20 個月，就業市場卻發生了逆轉，約有2000 萬個就業職位重返市場。進入 2022 年，勞動力短缺成為僱主面臨最棘手的問題，美國的就業機會俯拾皆是。
- 工資
疫情過後，企業迫切恢復人手，人才競爭帶動工資上升。2021 年間，美國的平均工資增長約 5%。住宅租賃市場和勞動市場之間，有著密不可分的關係，更多的工作，更高的工資，為住房消費奠定了堅實的基礎。
- 儲蓄
擔憂疫情引發衰退，政府推出了大規模的刺激計劃。後來，就業市場復甦了，居民收入增加的同時，各地的封鎖措施，卻讓消費的渠道變少。2022 年初的居民儲蓄存款，相比在疫情之前，增加了超過 5 萬億美元。 額外的財富積累，支持了強勁的住房消費需求。
- 供應
美國的住房供求失衡問題，已經維持了10年，可謂老生常談，我們在去年初的博文亦分析過。（請參考：投資機會｜美國的人住房問題 為香港人帶來長線投資機會）。更不巧的是，疫情導致建築原材料供應困難，加上勞動力短缺，拖慢了施工進度，更多的開發項目將延期到2023年，加劇了住房供應短缺的問題。
- 需求
2021年美國Multifamily住宅的吸收量為61.75萬套，創下歷史新高。比 2020和2019 年分別增加了238%和97%，比 2000 年創下的 390,000套的紀錄高出 58%。所謂的「吸收量」，是通過比較整體市場的出租和騰空的單位數量，來統計房地產需求的客觀數據，正數代表新出租的單位數量，超過騰空的單位數量。在去年的博文亦提到了家庭結構轉變，製造了數量更多的「小家庭」。在強勁的就業市場帶動下，預計2022年將破紀錄有160多萬個新家庭誕生，繼續激化住房需求。
- 按揭
在低利率按揭貸款的支持下，2021年美國人買樓的趨勢明顯上升。加上待售庫存不足，推高樓價。高樓價的同時，2022年聯儲局啟動加息週期，按揭利率上升，要「上車」成為業主變得難上加難。在選擇買或租 (Buy vs Rent)之間，用戶更傾向於租樓。因此，Multifamily租賃市場將持續升溫。
- 通脹
在通脹環境下，Multifamily是表現突出的投資選擇。其回報一方面來自房產升值，另一方面來自調整租金的能力，2022年的美國Multifamily將繼續吸引更多投資需求。
- 基建
拜登的施政也許引人詬病，但有項政綱卻在腳踏實地般推進，那就是基建。去年8月，參議院以壓倒性多數通過了1萬億美元的基礎建設法案，改善美國日益老化的道路橋樑，以及網絡設施。隨著基建項目的推進，將產生大量的資本投資，經濟效益亦獲得提升，更有利於樓市。
- 城郊
疫情改變了許多人的生活方式。過去兩年，考慮健康問題，加上在家辦公的趨勢，許多人遷出了人口密集的大都會，搬到居住條件較舒適的市郊。但隨著疫情消退，經濟重開，CBD的返潮亦將可能出現。這些人口遷徙活動，激活房地產買賣交易。
- 投資
Multifamily的投資活動在2021年亦達到歷史水平。面對美國國內買家的競爭，跨境投資的交易份額只維持在 8% 左右。儘管如此，美國國外的資本正在進入Multifamily資產，主要外資來源包括加拿大、英國和沙特阿拉伯等。出乎意料地，來自亞洲的資本並不活躍。
美國Multifamily將繼續強勢
不論以任何角度去分析，2021 年美國Multifamily市場的確牛氣沖天。 我們預計，持續的經濟復甦、就業機會、工資增長和家庭數量增長，將支持 2022 年持續強勁的租戶需求。而在通脹環境下，更多的投資亦將參與到Multifamily資產類別。
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 應對美國和香港的加息週期，我們則鎖定長期低利率，為我們的投資者規避加息風險。 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
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