新聞播放著俄烏戰爭炮彈轟炸的一幕幕， 觸目驚心；三月份香港的金融行情， 指數上上落落， 同樣令人忐忑不安。在焦慮困惑之際，畫面一轉，終於看到了一段稍令人心振奮的新聞。
Tom Brady 退而復返 (Unretirement) 延續傳奇
6個星期之前，橄欖球 (American football) 傳奇四分衛Tom Brady宣佈退役。可就在這個星期，他宣佈改變退役的決定 (Unretire)，按他的原話說： “These past two months I’ve realized my place is still on the field and not in the stands.” 「過去兩個月，我發現自己的位置該屬於球場，而非看台」
筆者在美國留學和工作期間，酷愛觀看橄欖球，每當討論到誰是歷史最佳的四分衛(Quarterback QB)，球迷必定爭吵得面紅耳赤。如今，談到歷史最佳，已經毫無爭議了，Tom Brady就是「傳奇四分衛」的定義！
Brady並非天生的勝利者，在職業生涯之初，他根本毫不起眼，在2000年NFL大學選秀中，只排第199位，等到第6輪才被新英格蘭愛國者隊揀選，入職後，還坐了一年的冷板凳。直到某天，正選四分衛受傷了，他才有機會臨時上陣。Brady抓住了這次機會， 而自此以後的20年，他帶領球隊打進了10次超級碗，贏了7次冠軍，當選了5次超級碗MVP，成為史上最佳。
投資者該有的逆境思維 反敗為勝
不懂橄欖球的你，也許會問，Brady復出與我何干？
過去一周，港股恆生指數連續兩天下跌了1000點，後來又連續兩天反彈了1000點，如此波動的行情，史無前例，是名副其實的「過山車」！
投資和人生，好比球賽，未必能一帆風順。此時此刻，面對來自戰爭、疫情、通脹等巨浪級風險，很多人的投資表現欠佳，難免進退失據。
四分衛是球隊進攻的靈魂人物，而Brady最拿手的地方，就是在比賽末端的2分鐘，靠著冷靜的頭腦，精準的時鐘管理，超強的執行力，指揮若定，在最後一刻反敗為勝。
投資和人生，好比球賽，要追求最後勝利。思辰資本的成長與Brandy 的經歷有點異曲同工。早期，以Ｍultifamily作為美國房地產基金投資策略，在香港並未普及，思辰資本則一直堅守著「輕於承諾，重於成果」(Under promise, over delivery) 的處事原則，堅守自帶特色的投資策略，無需跟風。而近年的市場動盪卻像是一個正名的機會，不論是加息還是指數波動，絲毫沒有對我們的投資帶來負面影響。讓長期選擇了我們的客戶，即使投資市場正經歷著逆境，仍可以獲得勝利。
港美加息，房地產投資該如何取捨？
上星期，我們否定了坊間對「香港不跟隨美國加息」的迷信想法。後來，美聯儲一如預期加息25個點子，而香港金管局亦跟隨了美國，將指標利率提高了25個點子，立刻驗證了我們的看法是正確的。（請參考：美國加息 香港不跟隨嗎？烽火連三月（二））
接下來，相信很多人都很關心，在港美利率同步上升的環境下，房地產投資如何取捨？
我們預測，雖然香港和美國將一起加息，但兩地住宅房地產的表現，卻將南轅北轍。為什麼美國Multifamily房地產投資如何在加息週期下，仍可以獲得穩定收益？
港美樓市表現差異原因1：就業人口結構
香港正面臨人才外流，尤其是就業人口萎縮的問題。疫情政策進退失據，傷害了經濟，也破壞了社會信心和活力。保不住企業，就保不住就業。保不住人工，就保不住樓市。
反之，美國疫情受控，保持經濟增長和活力，更無需依靠限制居民活動來強壓疫情。年輕人口基礎穩固，2月份失業率只有3.8%，是歷史低位，2022年基層工資預測上升3.4%，支撐了住宅租賃市場。
港美樓市表現差異原因2：樓按市場結構
某香港讀者回應上一篇文章，得得意洋洋地說加息與他無關，因為他的按揭已經供滿了。然而，這樣幸福的老業主能有幾個？
香港樓按絕大部分都採取浮動利率，主流是H按或P按，根據HIBOR或最優惠利率（Prime rate）等短息浮動，業主將直接承受加息壓力。而流行於新樓盤的「呼吸Plan」，更是屬於財務公司貸款，加息風險更不可控。（請參考：香港樓市冰與火之歌（三）：主宰香港未來的世紀博弈？）儘管政府在2020年5月推出了「定息按揭計劃」，但依然維持在試驗階段，始終未成氣候。
反之，美國流行長期定息按揭，當地主流的貸款方式為30年固定利息按揭 (30-year fixed mortgage)，無視加息週期，業主每月的供款額不變，美聯儲加息對他們沒有直接影響，擔心加息而出現斷供的可能性不大。
對於投資房地產的人來說，該擔心加息嗎？
答案已經一目了然了。
若投資香港房地產，加息是值得擔心的。若投資美國房地產，利率風險則可通過長期定息按揭，而進行規避。
聯邦利率屬於短債，跟美國按揭利率的長債相比，利率走勢並不一致。對「未上會」的美國業主來說，如今4% p.a.的30年長期固定利息，已經反映了市場對未來的加息預期。只要美聯儲的加息節奏符合預期，不會再推高未來的按揭利率。
若想把握時機，一邊鎖定長期低融資成本，一邊跟隨通脹和物業改造而提升租金收入，選擇美國Multifamily房地產策略，就是「勝利者」的選擇。
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 應對美國和香港的加息週期，我們則鎖定長期低利率，為我們的投資者規避加息風險。 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
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