逆市下的勝利者 烽火連三月(三)

逆市下的勝利者 烽火連三月(三)

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新聞播放著俄烏戰爭炮彈轟炸的一幕幕, 觸目驚心;三月份香港的金融行情, 指數上上落落, 同樣令人忐忑不安。在焦慮困惑之際,畫面一轉,終於看到了一段稍令人心振奮的新聞。

Tom Brady 退而復返 (Unretirement) 延續傳奇

6個星期之前,橄欖球 (American football) 傳奇四分衛Tom Brady宣佈退役。可就在這個星期,他宣佈改變退役的決定 (Unretire),按他的原話說: “These past two months I’ve realized my place is still on the field and not in the stands.” 「過去兩個月,我發現自己的位置該屬於球場,而非看台」

筆者在美國留學和工作期間,酷愛觀看橄欖球,每當討論到誰是歷史最佳的四分衛(Quarterback QB),球迷必定爭吵得面紅耳赤。如今,談到歷史最佳,已經毫無爭議了,Tom Brady就是「傳奇四分衛」的定義!

Brady並非天生的勝利者,在職業生涯之初,他根本毫不起眼,在2000年NFL大學選秀中,只排第199位,等到第6輪才被新英格蘭愛國者隊揀選,入職後,還坐了一年的冷板凳。直到某天,正選四分衛受傷了,他才有機會臨時上陣。Brady抓住了這次機會, 而自此以後的20年,他帶領球隊打進了10次超級碗,贏了7次冠軍,當選了5次超級碗MVP,成為史上最佳。

投資者該有的逆境思維 反敗為勝

不懂橄欖球的你,也許會問,Brady復出與我何干?

過去一周,港股恆生指數連續兩天下跌了1000點,後來又連續兩天反彈了1000點,如此波動的行情,史無前例,是名副其實的「過山車」!

投資和人生,好比球賽,未必能一帆風順。此時此刻,面對來自戰爭、疫情、通脹等巨浪級風險,很多人的投資表現欠佳,難免進退失據。

四分衛是球隊進攻的靈魂人物,而Brady最拿手的地方,就是在比賽末端的2分鐘,靠著冷靜的頭腦,精準的時鐘管理,超強的執行力,指揮若定,在最後一刻反敗為勝。

投資和人生,好比球賽,要追求最後勝利。思辰資本的成長與Brandy 的經歷有點異曲同工。早期,以Multifamily作為美國房地產基金投資策略,在香港並未普及,思辰資本則一直堅守著「輕於承諾,重於成果」(Under promise, over delivery) 的處事原則,堅守自帶特色的投資策略,無需跟風。而近年的市場動盪卻像是一個正名的機會,不論是加息還是指數波動,絲毫沒有對我們的投資帶來負面影響。讓長期選擇了我們的客戶,即使投資市場正經歷著逆境,仍可以獲得勝利。

港美加息,房地產投資該如何取捨?

上星期,我們否定了坊間對「香港不跟隨美國加息」的迷信想法。後來,美聯儲一如預期加息25個點子,而香港金管局亦跟隨了美國,將指標利率提高了25個點子,立刻驗證了我們的看法是正確的。(請參考:美國加息 香港不跟隨嗎?烽火連三月(二)

接下來,相信很多人都很關心,在港美利率同步上升的環境下,房地產投資如何取捨?

我們預測,雖然香港和美國將一起加息,但兩地住宅房地產的表現,卻將南轅北轍。為什麼美國Multifamily房地產投資如何在加息週期下,仍可以獲得穩定收益?

港美樓市表現差異原因1:就業人口結構

香港正面臨人才外流,尤其是就業人口萎縮的問題。疫情政策進退失據,傷害了經濟,也破壞了社會信心和活力。保不住企業,就保不住就業。保不住人工,就保不住樓市。

反之,美國疫情受控,保持經濟增長和活力,更無需依靠限制居民活動來強壓疫情。年輕人口基礎穩固,2月份失業率只有3.8%,是歷史低位,2022年基層工資預測上升3.4%,支撐了住宅租賃市場。

圖一:美國比香港的年青就業人口比例更多

港美樓市表現差異原因2:樓按市場結構

某香港讀者回應上一篇文章,得得意洋洋地說加息與他無關,因為他的按揭已經供滿了。然而,這樣幸福的老業主能有幾個?

香港樓按絕大部分都採取浮動利率,主流是H按或P按,根據HIBOR或最優惠利率(Prime rate)等短息浮動,業主將直接承受加息壓力。而流行於新樓盤的「呼吸Plan」,更是屬於財務公司貸款,加息風險更不可控。(請參考:香港樓市冰與火之歌(三):主宰香港未來的世紀博弈?)儘管政府在2020年5月推出了「定息按揭計劃」,但依然維持在試驗階段,始終未成氣候。

反之,美國流行長期定息按揭,當地主流的貸款方式為30年固定利息按揭 (30-year fixed mortgage),無視加息週期,業主每月的供款額不變,美聯儲加息對他們沒有直接影響,擔心加息而出現斷供的可能性不大。

對於投資房地產的人來說,該擔心加息嗎?

答案已經一目了然了。

若投資香港房地產,加息是值得擔心的。若投資美國房地產,利率風險則可通過長期定息按揭,而進行規避。

聯邦利率屬於短債,跟美國按揭利率的長債相比,利率走勢並不一致。對「未上會」的美國業主來說,如今4% p.a.的30年長期固定利息,已經反映了市場對未來的加息預期。只要美聯儲的加息節奏符合預期,不會再推高未來的按揭利率。

若想把握時機,一邊鎖定長期低融資成本,一邊跟隨通脹和物業改造而提升租金收入,選擇美國Multifamily房地產策略,就是「勝利者」的選擇。

心繫香港,志在遠方。投資未來,成為有選擇的人。

思辰資本美國房地產基金,以投資美國多戶型公寓作為底層資產,乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境,為租金創造上升空間,使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add?請參考:投資增值|美國買樓收租等升值?增值投資策略 主動提升物業價值) 應對美國和香港的加息週期,我們則鎖定長期低利率,為我們的投資者規避加息風險。 欲了解更多?請參考我們的「美國房地產」投資專頁

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