什麼是Multifamily?
美國多戶型公寓Multifamily Apartment一直都是商業房地產當中，最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓入場門檻較低，令投資者享受穩定租金回報。物業經過翻新後，可以靈活地上調租金，從而帶動房價升值。是一種既能產生現金收入，亦能抗通脹的理想投資。
認識Multifamily
多戶型物業（Multifamily）指的是以租賃為目的，在單一業權下，持有超過一個單位的住宅物業。5戶以上的Multifamily，屬於商業房地產的一種, 不論融資方式, 還是物業管理系統化和專業化，都與購買單一住宅物業有很多不同之處。
全美國約有2190萬套多戶型公寓Multifamily Apartment，租戶人數約4000萬，占租樓群體的46%，所有住房家庭的17%。以這個比例來說，不可小看它的增長潛力。
在過去10年之間，美國經濟基本面良好，就業穩定。但與此同時，住房供求失衡（#美國公寓住房供不應求#），加上長期超低利率環境，導致美國住宅樓價屢創新高。錯過了次按危機後買樓機會的人群，已經追不上樓價，在買vs租這個天秤之間，漸漸往租樓傾斜。
作為商業化經營模式的一種，Multifamily能體現規模效應，既有穩定租金收入，也有潛在升值空間。
寫字樓 Office
寫字樓以品質分為A級、B級和C級三個等級，可以是多租戶或單租戶的，甚至有些是給企業量身定做的。
工業 Industrial
為租戶提供工業或物流運營場所，並且大多位於市中心以外，一般靠近主要交通幹道沿線，低層建築也可歸入工業園區，可分為重工業、輕工業、倉庫等類別。
零售 Retail
零售包括我們日常所見的商店和餐廳物業，商場可以是多租戶（往往會錨定一個主要租戶，用於為物業增加流量），或獨立租戶的建築物。
酒店 Hotel
為旅客提供住宿、餐飲和宴會服務的場所。酒店可以是獨立精品酒店（含旅館和民宿）或連鎖經營酒店。有限服務酒店只提供客房服務、不經營餐廳或禮賓服務；而全服務酒店，則全面提供客房、餐廳和宴會廳等設施。
多戶型公寓 Multifamily Apartment
多戶行公寓是以出租為目的住宅，而5戶以上的公寓則屬於商業房地產（#什麼是Multifamily?#）。與寫字樓一樣，多戶型房產通常分為 A 級、B 級和 C 級。
為何投資美國Ｍultifamily
根據National Multifamily Housing Council (NMHC)和National Apartment Association (NAA)研究顯示，預測了未來人口趨勢和租樓偏好，要滿足租戶的需求，到了2030年，市場將需要額外460萬套5戶以上的多戶型公寓Multifamily等於每年平均要建造32.8萬套。
2010年代是美國歷史上，住宅供應相對人口比例最低的時代。使用人口普查局(Census Bureau)的數據，分析新建住房單位與新形成家庭的比例，就驗證了這個現象。2006 年至 2008年期間，該比率甚至高於2，驗證了過度建設。在金融海嘯之後的幾年裡，該比率低於 1，直到2020 年仍然處於建造不足的狀態。2016-2020年新建公寓數量，每年平均只有27萬套（vs 長遠趨勢需求的32.8萬套）。
多戶型公寓Multifamily在過去一段時間，一直都是商業房地產當中，最受歡迎的投資策略。不管經濟環境如何，住房還是屬於生活必需品，它的需求是長盛不衰的，出租率長期維持95%左右，是抗衰退的投資。即使在疫情期間，多戶型公寓的投資需求依然保持穩定。
The Association of Foreign Investors in Real Estate （AFIRE）在2021年對成員進行的市場研究中顯示，在未來3-5年，有74%的成員將加大在美國房地產的投資，遠超於地球別的地區。
國家的宏觀環境（例如，總體經濟和政治穩定、移民政策）
市場透明度和深度（例如，可參考交易記錄、成交量、機構參與度、退出選擇）
金融體系所提供的抵押融資的支持或選擇。
吸引資金進入美國房地產的前三大因素分別是：1) 資產質量、2) 投資組合多元化 和 3) 收入回報。尤其對於美國以外的投資人而言，美國地大人多，能提供足夠分散的投資選擇，這是別的單一國家市場很難滿足的。
評估房地產價值
Cap Rate指的是年度淨收入（Net Operating Income NOI）跟物業價格的比例，是市場對物業估值的客觀標準。例如，某物業扣除空置率和營運開支後，年淨收入5萬，而市場對物業的Cap Rate定為5%的話，市場售價就是100萬。 此概念跟股票的市盈率（PE Ratio）同理。
根據CBRE 統計，在美國不同商業房地產種類的Cap Rate排名，從低往高是多戶型公寓<寫字樓<工業<零售<酒店，這也可理解為從低到高風險的排序。
通過盡職調查 (Due Diligence)，管理人對資產的升值潛力進行評估。物業位置必須具備良好的基本條件，例如交通配套、就業情況、校區網絡、租客群體、周邊市場供求等，作為長線投資的依據。而物業本身，亦必須具備一定的改善空間，因此，管理人幾乎不會收購全新物業，也很少會收購Class A 物業。樓齡在20-40 年區間，規模在200 戶以上，有翻新改造潛力的Class B物業，才是管理人青睞的品種。
增值策略 Value-add
增值策略(Value-add Strategy)是對物業進行翻新装修，並且升級管理，讓物業重新定位后，提升居住環境質素，然後逐步分批提升租金，在租金稳定和物業價格提升後出售物業, 套現獲利。
在整個投資本金當中，預留了5-12%作為資本性開支 (Capital Expenditure, 或CapEx)，用作翻新改造。例如，一個500 戶的公寓小區，收購價$6000萬，另外再預備$400萬做翻新，平均到每戶翻新預算為$8000，而在完成翻新之後，預計為每戶月租提升$200，年租提升$2400，等於翻新預算的收益達到30%。
翻新計劃的目的就是要增加物業整體吸引力，從而提高出租率 (Occupancy)和租金 (Rental Income)，所以翻新項目一般追求顯而易見的效果。外部裝修主要為門面工程，例如重新油漆、過道、大門、圍欄、會所設施等，內部裝修則注重租戶體驗，尤其廚房和廁所檯面，地板、油漆和大門等，有部分預算是用來修理照明水電等基本設備，長遠節省物業維護成本，增加物業投資收益。
對租戶而言，他們重視物業位置、室內面積和配套設施，舊樓經過大維修後，居住環境和新樓差不多。因此，增值物業對租戶有一定吸引力，因為租金貴的Class A 相對翻新後租金相對較低的Class B，後者的競爭力更大。
對投資人而言，房地產基金投資期5年，投資物業翻新後，單位的年租金收入可以提高10-20%，加上貸款的槓桿效應，營業淨利潤(Net Operating Income, NOI)提升30-50%。投資期間獲取的租金分紅，加上最終賣樓的資本所得，扣除各種費用，全期淨投資收益可超過70%，平均每年內在收益率(IRR)有10%以上。
