最近香港資本市場波動,導致7 月本地住宅成交量也有所下降,尤其是二手樓,竟然已經出現有價無市的現象。因此,投資人紛紛把焦點放在海外房地產。當中, 投資美國多戶型公寓Multifamily,收益穩定合理,給投資人足夠信心。
投資美國Multifamily,「自製長糧」和「財息兼收」
美國多戶型公寓Multifamily是一種以租賃為目的,在單一業權下,持有超過一個單位的住宅物業(請參考:【投資機會】讓你的財富升值 投資新機會 美國多戶型出租公寓)。Multifamily的投資收益主要來自租金收入和樓價增值兩大部分,租金收入可以為投資人定期提供穩定的現金流,而樓價增值則讓投資人享受長期高回報,做到「自製長糧」和「財息兼收」的效果。
買樓等升值,需要很多客觀條件配合才能成功,好比守株待兔,投資人很被動。那麼,如何給物業「主動增值」呢?
採取增值投資策略,主動提升物業價值
增值策略(Value-add Strategy)的核心理念,就是對物業進行翻新装修並且升級管理,讓物業重新定位后,逐步分批提升租金,在租金稳定和物業價格提升後出售物業, 套現獲利。這裡包括了以下流程:

就是對物業進行翻新装修並且升級管理
1. 投資研判 (Investment Research)
通過盡職調查 (Due Diligence),管理人對資產的升值潛力進行評估。物業位置必須具備良好的基本條件,例如交通配套、就業情況、校區網絡、租客群體、周邊市場供求等,作為長線投資的依據。而物業本身,亦必須具備一定的改善空間,因此,管理人幾乎不會收購全新物業,也很少會收購Class A 物業。樓齡在20-40 年區間,規模在200 戶以上,有翻新改造潛力的Class B物業,才是管理人青睞的品種。
2. 預算評估 (Financial Projection)
在整個投資本金當中,預留了5-12%作為資本性開支 (Capital Expenditure, 或CapEx),用作翻新改造。例如,一個500 戶的公寓小區,收購價$6000 萬,另外再預備$400 萬做翻新,平均到每戶翻新預算為$8000,而在完成翻新之後,預計為每戶月租提升$200,年租提升$2400,等於翻新預算的收益達到30%。
3. 裝修升級 (Refurbishment)
翻新計劃的目的就是要增加物業整體吸引力,從而提高出租率 (Occupancy)和租金 (Rental Income),所以翻新項目一般追求顯而易見的效果。外部裝修主要為門面工程,例如重新油漆、過道、大門、圍欄、會所設施等,內部裝修則注重租戶體驗,尤其廚房和廁所檯面,地板、油漆和大門等,有部分預算是用來修理照明水電等基本設備,長遠節省物業維護成本,增加物業投資收益。




4. 租戶管理 (Leasing Management)
物業管理公司主導翻新工程的節奏,在不打擾現有租客的情況下逐步進行,大規模的內部翻新一般會選擇在現有租戶退租後,新租戶入住前執行,翻新可在一周內完成,因此不會影響整體出租率,而新租約亦可體現租金上升。
5. 出售物業 (Investment Exit)
要完成整個翻新工程,並實現所有單位裝修升級,需要1-1.5年時間。當租金整體穩定獲得提升(Stabilized),參考市場上的資本化率 (Cap Rate)來定價,自然反映物業價格提升,管理人就開始尋求出售個別物業或資產組合,一般的買家包括房地產信託 (REIT)、保險機構、養老金等機構,交易完成後,投資週期結束, 投資人套現獲利。
增值策略Value-add Strategy 的經濟效益
假設你預算每月$30,000,準備在香港租房子,當前有兩個選項,你會如何選擇?
- 匯璽,九龍深水埗,2020年全新,500平呎,2房,或
- 太古城,港島鰂魚涌,樓齡40年,已經大維修,700平呎,3房


對租戶而言,他們重視物業位置、室內面積和配套設施,舊樓經過大維修後,居住環境和新樓差不多,因此,我相信選擇租太古城的人會更多。
同樣的邏輯,增值物業對租戶有一定吸引力,因為租金貴的Class A 相對翻新後租金相對較低的Class B,後者的競爭力更大。
當然,這要取決於當地市場的供求關係,如果Class A稀缺而租金明顯偏高,那麼投資Class B配合物業增值策略就更有效。另外,物業增值策略的節奏,可按市場實際需求而調整,甚至可以保存部分租金收入,豐富現金儲備後才做翻新。
對投資人而言,房地產基金投資期5年,投資物業翻新後,單位的年租金收入可以提高10-20%,加上貸款的槓桿效應,營業淨利潤(Net Operating Income, NOI)提升30-50%。投資期間獲取的租金分紅,加上最終賣樓的資本所得,扣除各種費用,全期淨投資收益可超過70%,平均每年內在收益率(IRR)有10%以上。
美國多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間,一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低,但能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,業主可享5% 以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。
讓你的財富走得更遠, 思辰資本, WhatsApp +852 98485634。
更多文章:
投資通識|港股再退不是辦法 不如主動點 為財富增值打好這一劍!
投資通識|自製長糧抗通脹 香港中產實現財務自由的獨門秘方
投資通識|想收租,點解要買樓咁麻煩?