最近香港資本市場波動，導致7 月本地住宅成交量也有所下降，尤其是二手樓，竟然已經出現有價無市的現象。因此，投資人紛紛把焦點放在海外房地產。當中, 投資美國多戶型公寓Multifamily，收益穩定合理，給投資人足夠信心。
投資美國Multifamily，「自製長糧」和「財息兼收」
美國多戶型公寓Multifamily是一種以租賃為目的，在單一業權下，持有超過一個單位的住宅物業（請參考：【投資機會】讓你的財富升值 投資新機會 美國多戶型出租公寓）。Multifamily的投資收益主要來自租金收入和樓價增值兩大部分，租金收入可以為投資人定期提供穩定的現金流，而樓價增值則讓投資人享受長期高回報，做到「自製長糧」和「財息兼收」的效果。
買樓等升值，需要很多客觀條件配合才能成功，好比守株待兔，投資人很被動。那麼，如何給物業「主動增值」呢？
採取增值投資策略，主動提升物業價值
增值策略(Value-add Strategy)的核心理念，就是對物業進行翻新装修並且升級管理，讓物業重新定位后，逐步分批提升租金，在租金稳定和物業價格提升後出售物業, 套現獲利。這裡包括了以下流程：
就是對物業進行翻新装修並且升級管理
1. 投資研判 (Investment Research)
通過盡職調查 (Due Diligence)，管理人對資產的升值潛力進行評估。物業位置必須具備良好的基本條件，例如交通配套、就業情況、校區網絡、租客群體、周邊市場供求等，作為長線投資的依據。而物業本身，亦必須具備一定的改善空間，因此，管理人幾乎不會收購全新物業，也很少會收購Class A 物業。樓齡在20-40 年區間，規模在200 戶以上，有翻新改造潛力的Class B物業，才是管理人青睞的品種。
2. 預算評估 (Financial Projection)
在整個投資本金當中，預留了5-12%作為資本性開支 (Capital Expenditure, 或CapEx)，用作翻新改造。例如，一個500 戶的公寓小區，收購價$6000 萬，另外再預備$400 萬做翻新，平均到每戶翻新預算為$8000，而在完成翻新之後，預計為每戶月租提升$200，年租提升$2400，等於翻新預算的收益達到30%。
3. 裝修升級 (Refurbishment)
翻新計劃的目的就是要增加物業整體吸引力，從而提高出租率 (Occupancy)和租金 (Rental Income)，所以翻新項目一般追求顯而易見的效果。外部裝修主要為門面工程，例如重新油漆、過道、大門、圍欄、會所設施等，內部裝修則注重租戶體驗，尤其廚房和廁所檯面，地板、油漆和大門等，有部分預算是用來修理照明水電等基本設備，長遠節省物業維護成本，增加物業投資收益。
4. 租戶管理 (Leasing Management)
物業管理公司主導翻新工程的節奏，在不打擾現有租客的情況下逐步進行，大規模的內部翻新一般會選擇在現有租戶退租後，新租戶入住前執行，翻新可在一周內完成，因此不會影響整體出租率，而新租約亦可體現租金上升。
5. 出售物業 (Investment Exit)
要完成整個翻新工程，並實現所有單位裝修升級，需要1-1.5年時間。當租金整體穩定獲得提升(Stabilized)，參考市場上的資本化率 (Cap Rate)來定價，自然反映物業價格提升，管理人就開始尋求出售個別物業或資產組合，一般的買家包括房地產信託 (REIT)、保險機構、養老金等機構，交易完成後，投資週期結束, 投資人套現獲利。
增值策略Value-add Strategy 的經濟效益
假設你預算每月$30,000，準備在香港租房子，當前有兩個選項，你會如何選擇？
- 匯璽，九龍深水埗，2020年全新，500平呎，2房，或
- 太古城，港島鰂魚涌，樓齡40年，已經大維修，700平呎，3房
對租戶而言，他們重視物業位置、室內面積和配套設施，舊樓經過大維修後，居住環境和新樓差不多，因此，我相信選擇租太古城的人會更多。
同樣的邏輯，增值物業對租戶有一定吸引力，因為租金貴的Class A 相對翻新後租金相對較低的Class B，後者的競爭力更大。
當然，這要取決於當地市場的供求關係，如果Class A稀缺而租金明顯偏高，那麼投資Class B配合物業增值策略就更有效。另外，物業增值策略的節奏，可按市場實際需求而調整，甚至可以保存部分租金收入，豐富現金儲備後才做翻新。
對投資人而言，房地產基金投資期5年，投資物業翻新後，單位的年租金收入可以提高10-20%，加上貸款的槓桿效應，營業淨利潤(Net Operating Income, NOI)提升30-50%。投資期間獲取的租金分紅，加上最終賣樓的資本所得，扣除各種費用，全期淨投資收益可超過70%，平均每年內在收益率(IRR)有10%以上。
美國多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間，一直都是商業房地產當中，最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低，但能令投資者享受穩定租金回報，在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後，業主可享5% 以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短，物業經過翻新後，還可以靈活地上調租金，帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率，是抗通脹的理想投資。
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