美國加息 樓市修正還是崩盤

美國加息 樓市修正還是崩盤

正如美聯儲主席鮑威爾所說,樓市需要一場「修正」Correction。但是,聯儲局猛烈加息,會否偶爾不慎,將C for Correction,變成C for Crash?

加息已經對樓市產生降溫作用,但是否真正能夠做到,透過冷卻樓市,從而壓抑通脹的預期目的?又該怎麼看後市呢?

加息之下 全球樓市全面降溫

美國目前是世界上發達國家當中,體積最大,表現最好的房地產市場,單單是過去1年間,平均樓價就升了14%。正當股市、債市都在反覆震蕩,美國樓市真是一朵「逆市奇花」,為很多人製造了不少財富。

加上,全世界貨幣兌美元都在走弱。參與海外物業的投資者,才開始意識到匯率風險,因此,不少人想加快收購美元資產,為了避險也好,為了趕上「強美元」這趟順風車也好,美國物業資產的確引起了更多的關注。

圖一:高盛研究對英美加樓市預測

不過,今年美國加息,卻讓最近火辣辣的美國樓市,驟然澆了一盆冷水。其實,不單是美國,加息對全世界的樓市,都將會起了降溫的作用。從今年7月份的數據,全球樓市都已經出現降溫跡象。 隨著利率穩步攀升,根據高盛的 G-10 樓價模型,預測美國樓價將從高位下跌約 5% 至 10%,加拿大下跌 15%,英國下跌略低於 5%。

全世界樓市的調整,肯定會發生。在這個「忽冷忽熱」的局面下,美國樓市,究竟會何去何從?

美國樓市亦開始回軟

加息已經對樓市產生降溫作用,在各方面都可以體現到。

今年8月,美國樓價中位數為$35.6萬,按年上漲14.1%,但如果看8 月單月的樓價指數,就出現了-0.3%的下跌,這亦是自2011年以來,最大單月跌幅。而超過85%的美國城市,已經從高位回軟,超過十分之一城市(尤其在美國西岸)的樓價,更是從高位回落了4%以上。

圖二:美國各地樓市從高位回落

在交易方面,購買活動減少,業主放盤後等待接盤時間增加,而全國待售的樓盤庫存量,單月亦提高了1%。

與此同時,流入市場的新放盤數量,亦有顯著下降,比 2021 年同期的水平,下跌了23%。表明一些潛在賣家,選擇暫時取消放售。這裡有兩個原因:對於不急用錢的賣家,這是銷情放緩後的直接反應;另一方面,對於一些想以樓換樓的業主而言,持有了物業好幾年,如果現在換樓,放棄之前鎖定的低按揭成本,新的供樓壓力肯定要大很多。

按揭利率讓新買家卻步

相反地,從准買家的角度,買樓成本分為兩方面,一方面是之前累積的樓價升幅,另一方面是按揭利率上升。尤其是按揭利率上升的幅度之高,意味著供樓成本要多好多,因此買家亦未必願意現在入市。

美國當地以往最多人選擇的30年固定利率按揭,直到錄製影片的今天,已經上升到6.9%,比去年同期多了一半以上。

圖三:美國30年按揭定息利率走勢

將新業主的平均每月供款,推高至1,643 美元,比一年前多59%,比疫情前多83%。除了樓價以外,按揭負擔已經成為准買家的最大障礙。

圖四:美國業主供樓壓力倍增

幾乎可以肯定的是,加息,讓美國,乃至於全世界想買樓的人,都變得更困難。美國加息,能預見未來的住屋需求,將會由「買轉租」。


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