正如美聯儲主席鮑威爾所說，樓市需要一場「修正」Correction。但是，聯儲局猛烈加息，會否偶爾不慎，將C for Correction，變成C for Crash？
加息已經對樓市產生降溫作用，但是否真正能夠做到，透過冷卻樓市，從而壓抑通脹的預期目的？又該怎麼看後市呢？
加息之下 全球樓市全面降溫
美國目前是世界上發達國家當中，體積最大，表現最好的房地產市場，單單是過去1年間，平均樓價就升了14%。正當股市、債市都在反覆震蕩，美國樓市真是一朵「逆市奇花」，為很多人製造了不少財富。
加上，全世界貨幣兌美元都在走弱。參與海外物業的投資者，才開始意識到匯率風險，因此，不少人想加快收購美元資產，為了避險也好，為了趕上「強美元」這趟順風車也好，美國物業資產的確引起了更多的關注。
不過，今年美國加息，卻讓最近火辣辣的美國樓市，驟然澆了一盆冷水。其實，不單是美國，加息對全世界的樓市，都將會起了降溫的作用。從今年7月份的數據，全球樓市都已經出現降溫跡象。 隨著利率穩步攀升，根據高盛的 G-10 樓價模型，預測美國樓價將從高位下跌約 5% 至 10%，加拿大下跌 15%，英國下跌略低於 5%。
全世界樓市的調整，肯定會發生。在這個「忽冷忽熱」的局面下，美國樓市，究竟會何去何從？
美國樓市亦開始回軟
加息已經對樓市產生降溫作用，在各方面都可以體現到。
今年8月，美國樓價中位數為$35.6萬，按年上漲14.1%，但如果看8 月單月的樓價指數，就出現了-0.3%的下跌，這亦是自2011年以來，最大單月跌幅。而超過85%的美國城市，已經從高位回軟，超過十分之一城市（尤其在美國西岸）的樓價，更是從高位回落了4%以上。
在交易方面，購買活動減少，業主放盤後等待接盤時間增加，而全國待售的樓盤庫存量，單月亦提高了1%。
與此同時，流入市場的新放盤數量，亦有顯著下降，比 2021 年同期的水平，下跌了23%。表明一些潛在賣家，選擇暫時取消放售。這裡有兩個原因：對於不急用錢的賣家，這是銷情放緩後的直接反應；另一方面，對於一些想以樓換樓的業主而言，持有了物業好幾年，如果現在換樓，放棄之前鎖定的低按揭成本，新的供樓壓力肯定要大很多。
按揭利率讓新買家卻步
相反地，從准買家的角度，買樓成本分為兩方面，一方面是之前累積的樓價升幅，另一方面是按揭利率上升。尤其是按揭利率上升的幅度之高，意味著供樓成本要多好多，因此買家亦未必願意現在入市。
美國當地以往最多人選擇的30年固定利率按揭，直到錄製影片的今天，已經上升到6.9%，比去年同期多了一半以上。
將新業主的平均每月供款，推高至1,643 美元，比一年前多59%，比疫情前多83%。除了樓價以外，按揭負擔已經成為准買家的最大障礙。
幾乎可以肯定的是，加息，讓美國，乃至於全世界想買樓的人，都變得更困難。美國加息，能預見未來的住屋需求，將會由「買轉租」。
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
更多文章:
海外買樓收租 便宜=昂貴
熱門海外物業市場 過去一年表現如何
理財目標：45歲 $306萬 儲蓄期投資管理
