樓價本身，固然是海外房地產投資整體收益當中，最重要的部分之一。但投資海外房地產的整體收益，還有另外兩個主要構成部分，就是：匯率 和 租金收益。
投資海外房地產 切忌「贏樓價輸匯率」
整體投資收益 = 樓價 + 匯率 + 租金收益
匯率，對於海外物業投資人，不一定是最大風險，但往往是最容易被忽略的風險。很多人買海外樓，前思後想，最後贏了樓價，卻輸了匯率，前功盡廢。
之前那個表出現過，以全世界樓價漲幅最高的土耳其為例，2022 Q2的過去一年，樓價賺了160%。（請參考：熱門海外物業市場 過去一年表現如何）但同期匯率卻跌了52%。那麼，投資收益等於 160%-52%=108% 嗎？
錯了，正確的收益率應該只有 (1+160%)x(1-52%)-1 = 24%！大家不妨驗算一下？況且，土耳其里拉還沒跌完，到最後埋單，虧損的可能性很高。
同樣「贏樓價輸匯率」的情況，也出現在眾多熱門物業投資國家，例如日本Yen，一年時間，由110跌到145，輸了30%，又例如英鎊，輸了20%… 試想，當地的樓價就算升了，又是否能追回這個幅度的匯率虧損呢？
匯率市場的波動性，遠比樓價要大，因此，除非投資者堅決看好當地匯率，否則到埋單的時候，匯率因素有可能會出乎意料！
另一個主導物業收益的因素，就是租金收益率。如果匯率風險是一塊硬骨頭，那麼租金收益率就是一塊實實在在的大肥肉。
租金收益率，在整體投資收益當中，是含金量最高的。因為它代表的是「現兜兜」的分紅，定期的被動收入，而且租金收益率的穩定性，相對樓價和匯率要強很多。道理很簡單，一份租約最起碼1年不會變，而且在全球通脹情況下，租金亦只會有增無減。
熱門海外租賃市場 比較租金收益率
所謂買樓收租，買樓，即是花錢，當然很容易，但是收租，即是收錢，當然難很多。因此，專業的投資機構，在揀選物業的時候，特別看重當地的租賃市場。無人想見到自己的物業，買了回來租不出去，或者不值租。
以下就是我們團隊就客觀統計數據的分析，根據全球113個國家地區，在2022年第一季度，就過往12個月的樓市數據，分析出來的研究結果。為了做到數據的統一性，研究機構用了位於當地城市中心，面積中位數為90平米 (969 呎) 的住宅，來做參考。
而我們當中揀選了，香港人最熱衷投資的16個物業市場，集中地、客觀地比較一下。
第一個指標，就是租金收益率（Gross Rental Yield），即以各物業市場的市中心物業的全年租金收入，除以樓價，得出來的百分比。從投資者的角度，這個數字越高，即收更多租金，當然越好。而從用戶的角度，這個數字越高，代表他們要支付更多租金，在「買 vs 租」這個決定當中，買樓會更合理。
在這裡我們發現，亞洲城市的租金收益率普遍偏低，而北美洲則偏高。在熱門投資國家當中，大中華地區的租金收益率特別低，都不到2%，不值租；相反地，美國和愛爾蘭，都超過7%，最值租。
熱門海外住宅市場 居民對樓價承受能力
第二和第三個指標，都是跟當地居民對樓價的承受能力有關。
第二個指標是 樓價/家庭入息比（Price to Income Ratio）。以90平米(969 呎) 市中心的住宅樓價，跟家庭入息中位數相比，得出來的一個比例。從投資者的角度，這個比例越低，說明當地居民越買得起，樓盤的承接能力就更高，對投資有利。
亞洲城市樓價相對居民收入特別貴，而北美洲則相對便宜。在熱門投資國家當中，香港可謂一馬當先，一個90平米 (969 呎) 的單位樓價，是家庭入息的42倍以上，在 全球113個國家當中，排名110。奇怪的是，例如中國內地、柬埔寨和越南，這些標榜「廉價市場」的樓價，與當地居民的收入，也脫節的特別嚴重。反而，西方的發達國家，例如美國、澳洲、愛爾蘭和英國，樓價卻相當親民！
第三個指標是 貸款承受能力（Loan Affordability Index）。就是一個當地普通家庭收入，相對於購買一個90平米 (969 呎) 單位，做20年按揭的供款額，相除得出的一個比例。比例越高，說明還款能力越強，按揭「上會」的壓力相對較輕。
柬埔寨、中國內地和越南，這些所謂「廉價市場」的居民，按揭的還款能力最弱，香港也有同樣情況，居民收入只能覆蓋供款額的1/3左右。要知道，這只是2022年中的數據，還沒反映加息效應，恐怕今後，供款的壓力只會更加大！相反地，例如美國、澳洲、愛爾蘭和英國，當地居民收入，足以覆蓋供款額的2倍以上。
買海外樓 便宜=昂貴
還記得幾年前有一次，我和教我泰拳的師傅聊天，我問他，有一個泰國樓盤才叫價40 萬港幣左右，是否值得買呢？他笑了，然後他對我說，他在泰國建一棟樓，都只需要5 萬港幣。
正所謂勿貪便宜，因為表面價格便宜，不代表有價值，有些時候，它的定價反而是最貴的。
同樣邏輯，可以套用到海外房地產。對投資者至關重要的，是當地居民對樓價的承受能力。有些廉價市場，從海外投資者的角度可能覺得便宜，但若果當地居民買不起，也供不起，甚至當地居民根本不會用這個價值去買樓，想賣樓時要找人接盤恐怕就有難度了。不要聽誰的包租保證，也不要聽誰的回購保證。只有市場本身的狀況能誠實地反映投資價值。
不知道大家有否注意到，在我們的分析當中，有個市場，在各項指標都脫穎而出，這就是美國。最後想說的是，投資海外物業，就應該放眼全球，不要盲目跟風，要留意當地的樓價趨勢、租務市場、匯率走勢等等因素。
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
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