樓價本身,固然是海外房地產投資整體收益當中,最重要的部分之一。但投資海外房地產的整體收益,還有另外兩個主要構成部分,就是:匯率 和 租金收益。
投資海外房地產 切忌「贏樓價輸匯率」
整體投資收益 = 樓價 + 匯率 + 租金收益
匯率,對於海外物業投資人,不一定是最大風險,但往往是最容易被忽略的風險。很多人買海外樓,前思後想,最後贏了樓價,卻輸了匯率,前功盡廢。
之前那個表出現過,以全世界樓價漲幅最高的土耳其為例,2022 Q2的過去一年,樓價賺了160%。(請參考:熱門海外物業市場 過去一年表現如何)但同期匯率卻跌了52%。那麼,投資收益等於 160%-52%=108% 嗎?
錯了,正確的收益率應該只有 (1+160%)x(1-52%)-1 = 24%!大家不妨驗算一下?況且,土耳其里拉還沒跌完,到最後埋單,虧損的可能性很高。
同樣「贏樓價輸匯率」的情況,也出現在眾多熱門物業投資國家,例如日本Yen,一年時間,由110跌到145,輸了30%,又例如英鎊,輸了20%… 試想,當地的樓價就算升了,又是否能追回這個幅度的匯率虧損呢?
匯率市場的波動性,遠比樓價要大,因此,除非投資者堅決看好當地匯率,否則到埋單的時候,匯率因素有可能會出乎意料!
另一個主導物業收益的因素,就是租金收益率。如果匯率風險是一塊硬骨頭,那麼租金收益率就是一塊實實在在的大肥肉。
租金收益率,在整體投資收益當中,是含金量最高的。因為它代表的是「現兜兜」的分紅,定期的被動收入,而且租金收益率的穩定性,相對樓價和匯率要強很多。道理很簡單,一份租約最起碼1年不會變,而且在全球通脹情況下,租金亦只會有增無減。
熱門海外租賃市場 比較租金收益率
所謂買樓收租,買樓,即是花錢,當然很容易,但是收租,即是收錢,當然難很多。因此,專業的投資機構,在揀選物業的時候,特別看重當地的租賃市場。無人想見到自己的物業,買了回來租不出去,或者不值租。
以下就是我們團隊就客觀統計數據的分析,根據全球113個國家地區,在2022年第一季度,就過往12個月的樓市數據,分析出來的研究結果。為了做到數據的統一性,研究機構用了位於當地城市中心,面積中位數為90平米 (969 呎) 的住宅,來做參考。
而我們當中揀選了,香港人最熱衷投資的16個物業市場,集中地、客觀地比較一下。
第一個指標,就是租金收益率(Gross Rental Yield),即以各物業市場的市中心物業的全年租金收入,除以樓價,得出來的百分比。從投資者的角度,這個數字越高,即收更多租金,當然越好。而從用戶的角度,這個數字越高,代表他們要支付更多租金,在「買 vs 租」這個決定當中,買樓會更合理。

在這裡我們發現,亞洲城市的租金收益率普遍偏低,而北美洲則偏高。在熱門投資國家當中,大中華地區的租金收益率特別低,都不到2%,不值租;相反地,美國和愛爾蘭,都超過7%,最值租。
熱門海外住宅市場 居民對樓價承受能力
第二和第三個指標,都是跟當地居民對樓價的承受能力有關。
第二個指標是 樓價/家庭入息比(Price to Income Ratio)。以90平米(969 呎) 市中心的住宅樓價,跟家庭入息中位數相比,得出來的一個比例。從投資者的角度,這個比例越低,說明當地居民越買得起,樓盤的承接能力就更高,對投資有利。



亞洲城市樓價相對居民收入特別貴,而北美洲則相對便宜。在熱門投資國家當中,香港可謂一馬當先,一個90平米 (969 呎) 的單位樓價,是家庭入息的42倍以上,在 全球113個國家當中,排名110。奇怪的是,例如中國內地、柬埔寨和越南,這些標榜「廉價市場」的樓價,與當地居民的收入,也脫節的特別嚴重。反而,西方的發達國家,例如美國、澳洲、愛爾蘭和英國,樓價卻相當親民!
第三個指標是 貸款承受能力(Loan Affordability Index)。就是一個當地普通家庭收入,相對於購買一個90平米 (969 呎) 單位,做20年按揭的供款額,相除得出的一個比例。比例越高,說明還款能力越強,按揭「上會」的壓力相對較輕。



柬埔寨、中國內地和越南,這些所謂「廉價市場」的居民,按揭的還款能力最弱,香港也有同樣情況,居民收入只能覆蓋供款額的1/3左右。要知道,這只是2022年中的數據,還沒反映加息效應,恐怕今後,供款的壓力只會更加大!相反地,例如美國、澳洲、愛爾蘭和英國,當地居民收入,足以覆蓋供款額的2倍以上。
買海外樓 便宜=昂貴
還記得幾年前有一次,我和教我泰拳的師傅聊天,我問他,有一個泰國樓盤才叫價40 萬港幣左右,是否值得買呢?他笑了,然後他對我說,他在泰國建一棟樓,都只需要5 萬港幣。
正所謂勿貪便宜,因為表面價格便宜,不代表有價值,有些時候,它的定價反而是最貴的。
同樣邏輯,可以套用到海外房地產。對投資者至關重要的,是當地居民對樓價的承受能力。有些廉價市場,從海外投資者的角度可能覺得便宜,但若果當地居民買不起,也供不起,甚至當地居民根本不會用這個價值去買樓,想賣樓時要找人接盤恐怕就有難度了。不要聽誰的包租保證,也不要聽誰的回購保證。只有市場本身的狀況能誠實地反映投資價值。
不知道大家有否注意到,在我們的分析當中,有個市場,在各項指標都脫穎而出,這就是美國。最後想說的是,投資海外物業,就應該放眼全球,不要盲目跟風,要留意當地的樓價趨勢、租務市場、匯率走勢等等因素。
心繫香港,志在遠方。投資未來,成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金,以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產,乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境,為租金創造上升空間,使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add?請參考:投資增值|美國買樓收租等升值?增值投資策略 主動提升物業價值) 欲了解更多?請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
更多文章:
熱門海外物業市場 過去一年表現如何
理財目標:45歲 $306萬 儲蓄期投資管理
理財目標:45歲 $306萬 退休期投資管理