提到理財投資,作為香港人,我也覺得買「磚頭」,有樓在手最有安全感。香港人喜歡買樓收租,因為一方面租金是相對穩定的被動收入,另一方面時間成為投資助力,讓物業慢慢升值。
近年,買海外物業,已經成為另一種投資熱潮。香港人追求效率,要「快靚正」,亦喜歡跟潮流,跟風投資某些地區的物業。聽完海外房地產講座,感覺「岩feel」,約好地產經紀,即場就可以落定金及簽合約。但在投資之前,有沒有想過,自己選對了市場嗎?
於是,我們就從宏觀角度為你比較世界各地的房地產市場,分析海外樓投資人可能忽略的投資盲點,讓你可以作出一個更客觀的選擇。
香港投資客 傾向於海外房地產
不難發現,近年來,香港主導市場的,都是一些針對上車客的上車盤。而上車客,大多是想有一個自住居所。而一些以投資為目的的買家,則越趨傾向於在海外置業。
香港有錢人反而不買香港樓,其實已經見怪不怪,原因有兩方面:
首先,香港樓市經過過去10年的強勢以後,顯然無以為繼,最近甚至急轉直下,樓價從2021年8月的高位,不知不覺到現在已經下跌了超過10%!另一個原因,就是跟移民潮有關,為了子女教育,或者改變生活方式,不少人選擇移居海外,在海外置業。
其實,買樓自住vs買樓投資,完全是兩種概念,需要考慮的因素亦完全不同。(請參考:買物業自住和投資完全是兩回事)買海外樓自住,主要看你移民到哪個國家,選擇哪一個城市落腳,可能亦要考慮到家與上班、上學的距離,所以樓盤區域選擇的限制比較大。相反,如果買樓只為了投資的話,你的選擇其實不應該受地域限制,更需要關注的是買樓收租收益率,樓價升值空間,以及最後想賣樓退出,當地市場是否有足夠承接能力?

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投資海外房地產 要避免羊群心理
買樓是一件重大決定,在本地買樓,要處理的事情已經可以夠繁鎖了,要買海外樓,隔山買樓,當中的風險和難度,更不可同日而語。在投資方面,很多香港人有一種羊群心理,習慣跟風,集中投資某些國家市場,難免要交點學費。要做有把握的投資,需要有足夠的時間和精力,去做投資研究和管理。因為,買海外樓,偶一不慎,就會墮入陷阱,(請參考:海外樓投資陷阱)我們在這裡可以分為兩類:
第一類陷阱,就是【被割韭菜】。例如最嚴重的,就是買了樓花,交了定金,樓花期到了,發展商交不了樓,就是俗稱的爛尾樓。另一類,就是一小撮不良地產商,一開始以承諾包租,承諾回購作招徠,令投資者誤以為當地市場租賃交投暢旺,到包租期過後,就再收不到同等租金。這些所謂的被割韭菜,就是地產商通過赤裸裸的誤導,甚至違約,導致投資者損失。
第二類陷阱,當中不存在欺詐違約,只是一般的【投資錯判】個案。例如,因為對海外市場不熟悉,又沒有做好投資研究,導致買貴了;又或者,樓買了回來之後,租不出去,單位長期空置,一邊要供款,另一邊還要不斷維護。又或者,想放賣的時候,才發現完全沒有二手市場,找不到買家承接等。在這情況之下,樓非但不是資產,反而變成一種長期負債。
如果你有足夠的精力和能力,避開這些陷阱,你會適合獨立地投資海外房地產。不過,如果你怕煩,不想用大量時間去做投資研究,做完一大堆工作,還要怕搜集回來的資訊不準確,但又想買海外樓,怎麼辦好?辦法總比困難多,市場上有些房地產投資相關的投資產品,可以解決到不想「單打獨鬥」買海外樓的投資人。我們之後會開另一個話題作分析。
海外房地產熱門目的地
綜合我們的觀察,目前在香港熱門的海外房地產目的地國家,可以分為三種:
第一種目的地,就是移民國家的物業,最熱門的主流移民國家,相信會是加拿大、英國、澳洲、美國。這些移民國家,從法律制度、教育系統和生活質素,都能給人信心。另外一些二線的移民國家的物業,因為移民政策相對寬鬆,有些國家甚至買樓便可以移民,也受到香港人青睞,這裡面包括葡萄牙、愛爾蘭和台灣等。
第二種目的地,就是旅遊國家的物業,這裡的代表者就是日本。不少香港人把日本視為「第二故鄉」,經常到當地旅遊度假,即便受疫情所限,這份「思鄉之情」,還體現在物業投資方面。當地的住宅或民宿,可作為私人度假屋,業主不自用時亦可短期出租,所以受到香港人歡迎。同樣由旅遊帶動的物業投資目的地,還包括泰國和馬來西亞。
第三種目的地,就是廉價市場的物業,例如大灣區、越南和柬埔寨。在香港,手上只有10萬元港幣,根本不可能當業主。但在這些市場,買家就可以相對輕易實現上車夢,買的,以當地標準來說,甚至可以算得上是豪宅。
海外房地產 全球市場樓價走勢
在比較這些市場的投資價值之前,我們先要知道,我們的分析標準是什麼。當然,講到投資,所有人最關心的一定是投資收益,那讓我們先看看,怎麼拆解投資收益。
你可能認為,買樓的收益,當然要看樓價升跌。對,這是不容置疑的。。。

這個圖顯示的,是全世界各國,在過去1年的樓價升幅,從高到低的排名。大家可以用3 秒鐘,想想自己想投資的物業地區,再仔細看看這個樓價升幅,是否符合預期?
相信你和我一樣,可能最直觀地會先去找香港的位置。接著你就會看到,在56個國家當中,香港的樓價升幅,居然排倒數第2,僅僅跑贏了摩洛哥和馬來西亞,而中國大陸亦排在倒數第3。即是說,如果你一年之前,就開始投資海外物業,有好大機會,已經跑贏了香港。
那麼我們再看看樓價升幅靠前的國家,又會否引起你的投資意欲?土耳其、捷克、斯洛伐克…… 一個又一個相對陌生的國家,就算你有想投資念頭,恐怕也難以執行。一直掃落去,終於出現了第一個香港人比較熟悉的國家,美國,然後就是加拿大。由此可見,北美房地產最近表現的確不錯,市場成熟,交易量大,投資收益可觀。
心繫香港,志在遠方。投資未來,成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金,以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產,乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境,為租金創造上升空間,使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add?請參考:投資增值|美國買樓收租等升值?增值投資策略 主動提升物業價值) 欲了解更多?請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
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