提到理財投資，作為香港人，我也覺得買「磚頭」，有樓在手最有安全感。香港人喜歡買樓收租，因為一方面租金是相對穩定的被動收入，另一方面時間成為投資助力，讓物業慢慢升值。
近年，買海外物業，已經成為另一種投資熱潮。香港人追求效率，要「快靚正」，亦喜歡跟潮流，跟風投資某些地區的物業。聽完海外房地產講座，感覺「岩feel」，約好地產經紀，即場就可以落定金及簽合約。但在投資之前，有沒有想過，自己選對了市場嗎？
於是，我們就從宏觀角度為你比較世界各地的房地產市場，分析海外樓投資人可能忽略的投資盲點，讓你可以作出一個更客觀的選擇。
香港投資客 傾向於海外房地產
不難發現，近年來，香港主導市場的，都是一些針對上車客的上車盤。而上車客，大多是想有一個自住居所。而一些以投資為目的的買家，則越趨傾向於在海外置業。
香港有錢人反而不買香港樓，其實已經見怪不怪，原因有兩方面：
首先，香港樓市經過過去10年的強勢以後，顯然無以為繼，最近甚至急轉直下，樓價從2021年8月的高位，不知不覺到現在已經下跌了超過10%！另一個原因，就是跟移民潮有關，為了子女教育，或者改變生活方式，不少人選擇移居海外，在海外置業。
其實，買樓自住vs買樓投資，完全是兩種概念，需要考慮的因素亦完全不同。（請參考：買物業自住和投資完全是兩回事）買海外樓自住，主要看你移民到哪個國家，選擇哪一個城市落腳，可能亦要考慮到家與上班、上學的距離，所以樓盤區域選擇的限制比較大。相反，如果買樓只為了投資的話，你的選擇其實不應該受地域限制，更需要關注的是買樓收租收益率，樓價升值空間，以及最後想賣樓退出，當地市場是否有足夠承接能力？
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投資海外房地產 要避免羊群心理
買樓是一件重大決定，在本地買樓，要處理的事情已經可以夠繁鎖了，要買海外樓，隔山買樓，當中的風險和難度，更不可同日而語。在投資方面，很多香港人有一種羊群心理，習慣跟風，集中投資某些國家市場，難免要交點學費。要做有把握的投資，需要有足夠的時間和精力，去做投資研究和管理。因為，買海外樓，偶一不慎，就會墮入陷阱，（請參考：海外樓投資陷阱）我們在這裡可以分為兩類：
第一類陷阱，就是【被割韭菜】。例如最嚴重的，就是買了樓花，交了定金，樓花期到了，發展商交不了樓，就是俗稱的爛尾樓。另一類，就是一小撮不良地產商，一開始以承諾包租，承諾回購作招徠，令投資者誤以為當地市場租賃交投暢旺，到包租期過後，就再收不到同等租金。這些所謂的被割韭菜，就是地產商通過赤裸裸的誤導，甚至違約，導致投資者損失。
第二類陷阱，當中不存在欺詐違約，只是一般的【投資錯判】個案。例如，因為對海外市場不熟悉，又沒有做好投資研究，導致買貴了；又或者，樓買了回來之後，租不出去，單位長期空置，一邊要供款，另一邊還要不斷維護。又或者，想放賣的時候，才發現完全沒有二手市場，找不到買家承接等。在這情況之下，樓非但不是資產，反而變成一種長期負債。
如果你有足夠的精力和能力，避開這些陷阱，你會適合獨立地投資海外房地產。不過，如果你怕煩，不想用大量時間去做投資研究，做完一大堆工作，還要怕搜集回來的資訊不準確，但又想買海外樓，怎麼辦好？辦法總比困難多，市場上有些房地產投資相關的投資產品，可以解決到不想「單打獨鬥」買海外樓的投資人。我們之後會開另一個話題作分析。
海外房地產熱門目的地
綜合我們的觀察，目前在香港熱門的海外房地產目的地國家，可以分為三種：
第一種目的地，就是移民國家的物業，最熱門的主流移民國家，相信會是加拿大、英國、澳洲、美國。這些移民國家，從法律制度、教育系統和生活質素，都能給人信心。另外一些二線的移民國家的物業，因為移民政策相對寬鬆，有些國家甚至買樓便可以移民，也受到香港人青睞，這裡面包括葡萄牙、愛爾蘭和台灣等。
第二種目的地，就是旅遊國家的物業，這裡的代表者就是日本。不少香港人把日本視為「第二故鄉」，經常到當地旅遊度假，即便受疫情所限，這份「思鄉之情」，還體現在物業投資方面。當地的住宅或民宿，可作為私人度假屋，業主不自用時亦可短期出租，所以受到香港人歡迎。同樣由旅遊帶動的物業投資目的地，還包括泰國和馬來西亞。
第三種目的地，就是廉價市場的物業，例如大灣區、越南和柬埔寨。在香港，手上只有10萬元港幣，根本不可能當業主。但在這些市場，買家就可以相對輕易實現上車夢，買的，以當地標準來說，甚至可以算得上是豪宅。
海外房地產 全球市場樓價走勢
在比較這些市場的投資價值之前，我們先要知道，我們的分析標準是什麼。當然，講到投資，所有人最關心的一定是投資收益，那讓我們先看看，怎麼拆解投資收益。
你可能認為，買樓的收益，當然要看樓價升跌。對，這是不容置疑的。。。
這個圖顯示的，是全世界各國，在過去1年的樓價升幅，從高到低的排名。大家可以用3 秒鐘，想想自己想投資的物業地區，再仔細看看這個樓價升幅，是否符合預期？
相信你和我一樣，可能最直觀地會先去找香港的位置。接著你就會看到，在56個國家當中，香港的樓價升幅，居然排倒數第2，僅僅跑贏了摩洛哥和馬來西亞，而中國大陸亦排在倒數第3。即是說，如果你一年之前，就開始投資海外物業，有好大機會，已經跑贏了香港。
那麼我們再看看樓價升幅靠前的國家，又會否引起你的投資意欲？土耳其、捷克、斯洛伐克…… 一個又一個相對陌生的國家，就算你有想投資念頭，恐怕也難以執行。一直掃落去，終於出現了第一個香港人比較熟悉的國家，美國，然後就是加拿大。由此可見，北美房地產最近表現的確不錯，市場成熟，交易量大，投資收益可觀。
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
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