房地產基金還是REIT?必先了解交易結構

房地產基金還是REIT?必先了解交易結構

在成熟的房地產投資市場,投資人無需親自買樓,只要參與房地產投資產品,便可獲取房地產投資收益,又可免除現樓交易中產生的一系列費用和風險。

房地產基金投資優勢

房地產基金投資有三大優勢:

第一,對投資人來說,相對於實物房地產投資而言,投資房地產基金免卻了很多租務上的麻煩,投資人不必成為物業經理,經常跟租客打交道,或處理樓宇維修問題。

第二,投資人有專業的房地產基金管理團隊作後盾,從更大的規模效應中受益。

第三,房地產基金讓投資人通過投資組合分散風險,帶來穩定的租金收入和資本增值。

從性質上,房地產基金和REIT一樣,都是直接投資於房地產物業「實物」的投資產品。
(想知道房地產基金和REIT是什麼?請閱讀 投資房地產基金 輕鬆收租最佳捷徑

儘管房地產基金和REIT的性質相似,兩者之間亦存在相當多的差異。

房地產基金 vs REIT 的核心差異,在於交易

首先,房地產基金 和REIT之間最大的差異,就是交易價格和頻率

不管房地產基金還是REIT,都會委託中立第三方的估值師(Principal Valuer),去給物業組合作出客觀的估值,通過年報向投資人發佈。估值的過程,就是參考市場價格去推斷物業的公允價值,扣除負債後,算出投資組合的淨資產市值,而估值的結果,就是資產淨值(Net Asset Value, NAV)。

不一樣的地方在於,REIT一般都可在公開市場交易,例如領展(823.HK)就像股票一樣,能在交易所的交易時段內隨時進行買賣,REIT交易價格是它不斷變動的股價。而房地產基金的交易則只會以NAV結算,交易窗口一般只在房地產基金成立時和最終贖回時,房地產基金不會在公開市場買賣。

美國REIT NAV溢價和市場風險

從下列的圖表中看到,在過去的 30 年間,美國REIT綜合股價比美國REIT的NAV平均溢價2.5%,過程中的差距波幅可以很大,從 2009 年的 45% 折讓,到 1997 年的 35% 溢價。

圖一:過去30年美國REIT股價相對NAV的歷史溢價變化

目前,在交易的美國REIT平均溢價為2.6%。市場流行的品種溢價較高,如倉庫、數據中心等工業房產,以及住宅房產。而市場看淡的品種則出現折價,如寫字樓、酒店等品種。

Season-Capital-圖二:當前美國REIT股價相對NAV溢價和折價幅度
圖二:當前美國REIT股價相對NAV溢價和折價幅度

讓投資人最擔憂的問題是,REIT股價可以受到市場氣氛所影響,價格波動較大。跟NAV亦存在落差,導致投資不能完全反映底層房地產項目的真實收益情況。反之,房地產基金則只會以NAV交易結算,價格會相對合理。

以最大的美國REIT ETF為例,截止到1月25日,在短短17個交易日內,股價就已經跌了8.4%!這並非因為美國樓價在短時間內跌了這麼多,而是因為股市大跌,波及到REIT價格也出現虧損。

圖三:最大的美國REIT ETF年初至今的股價表現

房地產基金是長線投資

由於上述交易結構的差異,房地產基金和REIT的投資對象也會不一樣。

房地產基金以長線投資為目的,投資期一般都在5年以上,參與者皆為機構投資者和專業投資者。相反地,由於REIT可以隨時買賣,容易被視為以短線炒作為目的,吸引更多大眾股民和散戶。

當然,房地產基金和REIT都屬於成熟的投資產品,滿足不同人的投資需求。我們在下一章,將以不同緯度,去比較房地產基金和REIT這兩個產品。

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