在成熟的房地產投資市場，投資人無需親自買樓，只要參與房地產投資產品，便可獲取房地產投資收益，又可免除現樓交易中產生的一系列費用和風險。
房地產基金投資的優勢
房地產基金投資有三大優勢：
第一，對投資人來說，相對於實物房地產投資而言，投資房地產基金免卻了很多租務上的麻煩，投資人不必成為物業經理，經常跟租客打交道，或處理樓宇維修問題。
第二，投資人有專業的房地產基金管理團隊作後盾，從更大的規模效應中受益。
第三，房地產基金讓投資人通過投資組合分散風險，帶來穩定的租金收入和資本增值。
從性質上，房地產基金和REIT一樣，都是直接投資於房地產物業「實物」的投資產品。
（想知道房地產基金和REIT是什麼？請閱讀 投資房地產基金 輕鬆收租最佳捷徑）
儘管房地產基金和REIT的性質相似，兩者之間亦存在相當多的差異。
房地產基金 vs REIT 的核心差異，在於交易
首先，房地產基金 和REIT之間最大的差異，就是交易價格和頻率。
不管房地產基金還是REIT，都會委託中立第三方的估值師(Principal Valuer)，去給物業組合作出客觀的估值，通過年報向投資人發佈。估值的過程，就是參考市場價格去推斷物業的公允價值，扣除負債後，算出投資組合的淨資產市值，而估值的結果，就是資產淨值(Net Asset Value, NAV)。
不一樣的地方在於，REIT一般都可在公開市場交易，例如領展（823.HK）就像股票一樣，能在交易所的交易時段內隨時進行買賣，REIT交易價格是它不斷變動的股價。而房地產基金的交易則只會以NAV結算，交易窗口一般只在房地產基金成立時和最終贖回時，房地產基金不會在公開市場買賣。
美國REIT 的NAV溢價和市場風險
從下列的圖表中看到，在過去的 30 年間，美國REIT綜合股價比美國REIT的NAV平均溢價2.5%，過程中的差距波幅可以很大，從 2009 年的 45% 折讓，到 1997 年的 35% 溢價。
目前，在交易的美國REIT平均溢價為2.6%。市場流行的品種溢價較高，如倉庫、數據中心等工業房產，以及住宅房產。而市場看淡的品種則出現折價，如寫字樓、酒店等品種。
讓投資人最擔憂的問題是，REIT股價可以受到市場氣氛所影響，價格波動較大。跟NAV亦存在落差，導致投資不能完全反映底層房地產項目的真實收益情況。反之，房地產基金則只會以NAV交易結算，價格會相對合理。
以最大的美國REIT ETF為例，截止到1月25日，在短短17個交易日內，股價就已經跌了8.4%！這並非因為美國樓價在短時間內跌了這麼多，而是因為股市大跌，波及到REIT價格也出現虧損。
房地產基金是長線投資
由於上述交易結構的差異，房地產基金和REIT的投資對象也會不一樣。
房地產基金以長線投資為目的，投資期一般都在5年以上，參與者皆為機構投資者和專業投資者。相反地，由於REIT可以隨時買賣，容易被視為以短線炒作為目的，吸引更多大眾股民和散戶。
當然，房地產基金和REIT都屬於成熟的投資產品，滿足不同人的投資需求。我們在下一章，將以不同緯度，去比較房地產基金和REIT這兩個產品。
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