即使是資深投資人,也經常混淆了房地產基金和REIT。其實,兩者是截然不同的投資產品。
上市 REIT交易方便,但追蹤物業價值的能力較差
REIT是一種公募投資產品,投資群體是普羅大眾,只要有股票賬戶即可交易。相反地,房地產基金是私募發行的投資產品,投資人均為「專業投資者」(請參考:投資海外物業基金 避免中伏基本步),也不能在公開市場進行交易。
上市REIT的優點就是方便,可以隨時買賣,市場流動性是無可比擬的。然而,上市REIT是封閉式基金,基金單位數是固定的,投資者的買/賣交易,並非對應申購(創造)或贖回(註銷)基金單位,因此,不能依據底層資產價值(Net Asset Value, NAV)來進行交易,而是根據REIT的市場股價,來撮合交易。
這導致REIT的最大缺點,就是股價與底層資產淨值一般存在溢價,股市情緒波動對REIT的股價影響,遠超過底層物業本身的收益,削弱了REIT跟蹤物業價值的功能。(請參考:房地產基金還是REIT?必先了解交易結構)
至於房地產基金的優點,就是能更準確地體現底層資產的收益,不會受到股市波動所影響。
REIT的投資分散就代表好?
跟上市公司一樣,REIT沒有產品期限,是永續的證券投資品種。因此,對REIT管理人而言,收購每一個物業,在進行重組升級後,一般不會有明確的退出策略,幾乎都會長期持有,進入被動投資(Passive investment)的狀態。
REIT不但是永續的,而且是單一發行的投資產品,管理人把所有的物業資產都歸集到同一個REIT。隨著REIT產品規模增長,其物業組合就變得相當分散。
資產分散的壞處在於,投資策略就很容易風格漂移(Style drift)。以領展(823.hk)為例子,香港零售物業收租股的標桿,真的是這樣嗎 ?非也,在領展$2200億組合當中,22%已經分散到中國內地甚至澳洲的房產。REIT的投資策略風格漂移,在單一和規模大的投資產品中很常見,導致投資者承受著預期以外的風險。

房地產基金的投資以項目導向
相反的,私募房地產基金的房地產項目投資目標明確,只會在特定的地理位置、資產類別下進行配置,以一般規模的房地產基金為例,固定3-5個投資項目,整體投資策略的貫徹性更強,偏離投資策略的風險較低。
另外,由於基金有特定期限,基金管理人收購項目之初,對幾年後的退出方案,已經有完善的部署,以主動資本增值為核心目標,不會被動地長期持有項目。如此,房地產基金讓資金更集中地參與到項目的增值週期,讓年化收益率最大化。
在實際操作上,作為退出方案,房地產基金往往會將增值後的投資項目,選擇出售給REIT公司。
房地產基金 Private Fund | 上市房地產信託 Listed REIT | ||
優點 | 缺點 | 優點 | 缺點 |
不受股市波動影響 交易價格與資產價格掛鉤 更好的跟蹤物業投資收益 投資策略的貫徹性 明確項目的退出方案 | 投資週期較長 不在公開市場交易 組合集中度較高 | 流動性較為靈活 公開市場方便交易 投資分散 | 受股市影響,股價波幅大 股價與資產淨值不掛鉤,未能完全跟蹤物業投資收益 投資風格漂移風險 不明確項目的退出方案,導致長期被動持有 |
圖二:房地產基金vs REIT的優劣分析
基金vsREIT,蘿蔔生菜,各有所愛
房地產基金和REIT都是成熟的投資產品,滿足不同人的投資需求,由於上述這些差異,房地產基金和REIT的投資對象也會不一樣。
房地產基金以長線投資為目的,投資期一般都在5年以上,參與者皆為機構和專業投資者。相反地,由於REIT可以隨時買賣,容易被視為以短線炒作為目的,吸引更多大眾股民和散戶。
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