房地產投資長期表現卓越
在過去的 20 年裡，房地產投資幾乎跑贏了所有其他的資產類別，相對於股票和債券等傳統投資，房地產是另類可供選擇的資產，為投資人帶來較低風險和較高回報，提供穩定的租金收入，創造被動收入、穩定現金流、高回報、抗通脹、分散投資組合，滿足投資人多重願望。
有什麼參與房地產投資的方法？
更困難的問題是，投資人該用什麼方式去參與房地產投資會更有效？
傳統的參與方式是直接投資。投資人親自持有物業，親自或委託中介負責放租，投資人需要投入時間精力去經營物業。當中的辛酸，我們在過往的文章已經分析過。（請參考：海外物業包租公系列（三）：收租人人想有份，讀一讀「安心出租」 和 海外物業包租公系列（四）：海外收租要防範租霸）
另一種參與方式，就是通過集體投資計劃，交給專業投資管理人負責經營物業。投資人無需擁有房產，無需經營或尋找融資，即可獲得房地產收益。投資人可以輕鬆愜意地，享受到專業管理的好處，和更理想的規模效應。（請參考 投資通識｜想收租，點解要買樓咁麻煩？ ）
什麼是「房地產基金」？
這個看似簡單的問題，事實上並不簡單。
基金的種類繁多，與房地產相關的可以分為三種：
- 房地產私募基金 「房地產基金」 （Real Estate Private Investment Fund）
- 房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust, “REIT”）
- 地產股基金 （Real Estate Equity Mutual Fund）
從性質上，「房地產基金」和REIT一樣，都是直接投資於房地產物業「實物」的產品。它們定期向投資人分配來自物業的租金收入，並且通過對物業重新估值，讓基金淨值(Net Asset Value, “NAV”)反映出物業的投資回報。
至於「地產股基金」則是一種共同基金，屬於傳統的股票基金，投資於房地產公司股票和REIT。地產股基金是純粹股票投資，投資組合包含開發商、REIT和物業管理公司等等上市公司，不會直接參與到房地產實物的投資。地產股基金的投資表現取決於個別房地產企業的股價，反映的是這些企業的經營情況，因此，其波動性也更高。
例如，最近的房地產債務危機，對地產股基金的影響，就會遠高於直接投資物業的房地產基金。
想直接獲取房地產收益，房地產基金是個不錯選擇
房地產基金和REIT都能讓投資人獲取房地產物業收益。儘管兩者的性質相似，它們之間亦存在相當多的差異，滿足不同的投資需求，我們將在下一章進行深入分析。
投資海外房地產，首要選擇可靠的投資機構。有香港證監會的持牌機構作為管理人的投資產品，對投資人就更有保障。
房地產基金作為一個集體投資產品，擁有更大的資金量，讓投資人享受相應的規模效應。比起個別業主委託海外出租公司，攤分成本更少，過程也更省心。投資物業是一盤生意，需要經營的，基金經理就是這方面的專家。
當你明白了這一點，恭喜你！因為你已經超越了大部分的物業投資人！
接下來，思辰資本與你分享更多經營海外物業的投資心得，讓海外物業投資，成為你的成功標籤！
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