海外物業包租公系列(四):海外收租要防範租霸

海外物業包租公系列(四):海外收租要防範租霸

在海外買物業出租已成為香港人一種流行的投資方式。

要做到「安心出租」,先要解決物業空置的問題,但委託出租管理公司,並不代表可以就此一勞永逸。(請參考:海外物業包租公系列(三):收租人人想有份,讀一讀「安心出租」

就算成功放租了,讓業主更煩惱的敵人可能還在後面,它就是「租霸」!

包租公敵人#2:租霸

和香港一樣,在外國,起租前,業主一般會收取租客1 – 2個月租金作為按金。退租時,業主會驗收物業,如有任何物件損壞,可在按金中扣除維修費用,以保護業主的合法權益。

遇上租霸,情況就不一樣了。他們會在退租前數月停交房租,哪天搬走後,業主手上的按金就等於清零了,業主非但追不到少收了租金,萬一物業遭受損壞,還要承擔維修費用。

有個極端情況的案例,在租賃期內物業漏水,遭到樓下投訴,業主試圖及時安排維修,卻遇到租霸阻撓而無法施工,時間一拖長,業主還要承擔大廈和鄰居的維修費用,而租霸居然以物業質量問題為藉口,反而鬧上法庭!在美國某些租管條例嚴格的城市,尤其在民主黨州份,例如加州或華盛頓州,對租客的保護特別周到,變相侵犯了業主的權益。

投資房地產基金,輕鬆解決空置率問題

房地產基金之所以穩妥,是因為有效對抗「空置率」和「租霸」這兩大敵人。

以美國物業為例,基金投資的多戶型公寓(Multifamily)規模較大,一般都200個單位以上,收購回來的時候,已經有95%左右的出租率,接近滿租。個別租客遷出,對投資人的整體租金收入影響有限。房地產基金可以平緩租金收入,解決了因為物業空置,導致收入不穩定的問題。

跟個別業主委託海外出租管理公司不一樣,多戶型公寓物業,都交由專業的物業管理機構負責出租和管理,他們並非經紀,他們的收入並非以交易佣金驅動,而是與租金掛鉤。

基金經理如何防範租霸」?

在收購物業之前,基金經理對物業進行租約審計(Lease Audit),了解整套多戶型公寓(Multifamily)裡面幾百個租客的背景,包括收入和信用評分(Credit Score)等,對物業的潛在租霸心裡有數。

在營運期間,物業管理機構有足夠的法律手段,依法強制驅逐(Eviction)違約租客,解決租霸問題。

海外買樓收租,投資房地產基金提高投資效益

基金作為一個集體投資產品,擁有更大的資金量,讓投資人享受相應的規模效應。比起個別業主委託出租公司,攤分出來的營銷和營運費用更少。

投資物業是一盤生意,需要經營的。基金經理就是這方面的專業戶。當你明白了這一點,恭喜你!因為你已經超越了大部分的物業投資人!

接下來,思辰資本與你分享更多經營海外物業的投資心得,讓海外物業投資,成為你的成功標籤!

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