在海外買物業出租已成為香港人一種流行的投資方式。
要做到「安心出租」，先要解決物業空置的問題，但委託出租管理公司，並不代表可以就此一勞永逸。（請參考：海外物業包租公系列（三）：收租人人想有份，讀一讀「安心出租」）
就算成功放租了，讓業主更煩惱的敵人可能還在後面，它就是「租霸」!
包租公敵人#2：「租霸」
和香港一樣，在外國，起租前，業主一般會收取租客1 – 2個月租金作為按金。退租時，業主會驗收物業，如有任何物件損壞，可在按金中扣除維修費用，以保護業主的合法權益。
遇上租霸，情況就不一樣了。他們會在退租前數月停交房租，哪天搬走後，業主手上的按金就等於清零了，業主非但追不到少收了租金，萬一物業遭受損壞，還要承擔維修費用。
有個極端情況的案例，在租賃期內物業漏水，遭到樓下投訴，業主試圖及時安排維修，卻遇到租霸阻撓而無法施工，時間一拖長，業主還要承擔大廈和鄰居的維修費用，而租霸居然以物業質量問題為藉口，反而鬧上法庭！在美國某些租管條例嚴格的城市，尤其在民主黨州份，例如加州或華盛頓州，對租客的保護特別周到，變相侵犯了業主的權益。
投資房地產基金，輕鬆解決空置率問題
房地產基金之所以穩妥，是因為有效對抗「空置率」和「租霸」這兩大敵人。
以美國物業為例，基金投資的多戶型公寓(Multifamily)規模較大，一般都200個單位以上，收購回來的時候，已經有95%左右的出租率，接近滿租。個別租客遷出，對投資人的整體租金收入影響有限。房地產基金可以平緩租金收入，解決了因為物業空置，導致收入不穩定的問題。
跟個別業主委託海外出租管理公司不一樣，多戶型公寓物業，都交由專業的物業管理機構負責出租和管理，他們並非經紀，他們的收入並非以交易佣金驅動，而是與租金掛鉤。
基金經理如何防範「租霸」？
在收購物業之前，基金經理對物業進行租約審計(Lease Audit)，了解整套多戶型公寓(Multifamily)裡面幾百個租客的背景，包括收入和信用評分(Credit Score)等，對物業的潛在租霸心裡有數。
在營運期間，物業管理機構有足夠的法律手段，依法強制驅逐(Eviction)違約租客，解決租霸問題。
海外買樓收租，投資房地產基金提高投資效益
基金作為一個集體投資產品，擁有更大的資金量，讓投資人享受相應的規模效應。比起個別業主委託出租公司，攤分出來的營銷和營運費用更少。
投資物業是一盤生意，需要經營的。基金經理就是這方面的專業戶。當你明白了這一點，恭喜你！因為你已經超越了大部分的物業投資人！
接下來，思辰資本與你分享更多經營海外物業的投資心得，讓海外物業投資，成為你的成功標籤！
讓你的財富走得更遠, 思辰資本, WhatsApp +852 98485634
更多文章：
抗通脹｜美聯儲否定短暫通脹 長壽變得好可怕?
海外物業包租公系列（二）：基金經理也會隔山買「樓」？
30 年最強通脹來襲 一件必須做 一件必不能做 退休理財投資
