我們正面對著30年來最猛烈的通脹時期
近年來，全球政府猛印鈔票，這些海量的新增貨幣，流向了金融和房地產，卻並未惠及普羅大眾。Wall Street開派對的同時，留給Main Street的，就是節節上升的物價。脫節的貨幣和財政政策，導致貧富越來越懸殊，醞釀未來的悲劇。
美國勞工部公布，10月消費者價格指數(CPI)同比上升6.2%，創下了1990年以來最大升幅。撇開了食品和能源價格，10月核心CPI則同比攀升4.6%，也創1991年以來最大漲幅。
莫名其妙地，根據香港政府統計處公布，9月綜合消費物價指數按年卻只升了1.4%。我對政府的算法不感興趣，只想說作為一般市民，我們「實感」通脹肯定不止這個數：光是電費，明年就要加7%了。只要出去購物的人都感覺到，過去一年的物價何止1%的升幅呢？
退休理財的終極目標
經過了多年奮鬥，到了退休，不少香港人已經積累了一筆財富，準備安享晚年。然而，由於退休後沒有人工收入，還遇上通脹來襲，理財就必須更為謹慎。
對於退休人士來說，投資理財該設定兩大目標：
① 保護財富的本身價值，對抗通脹風險
② 產生穩定現金流，應付日常消費
最後，就是在滿足①和②的基礎上，追求投資收益最大化。
「注定失敗」的退休理財 可讓退休資產掉進黑洞
全世界的退休資產配置的市場龐大，固然是金融機構的必爭之地。而當中，保險公司可算是這個「數字遊戲」的專家。英文有一句：Figures can’t lie, but lairs can figure，投資人如果對數字不敏感，往往就成為精算師的獵物。
以保險年金為例，瞄準的就是退休人士對現金流的渴望(i.e. 需求②)，以「自製長糧」為幌子，早期收取客戶巨額保費，等客戶退休後，再提供細水長流般的定期分紅。（年金的操作方式，可參閱 保險公司不想讓你知道，年金的那些事）
當你心想退休食長糧的同時，人家想吃掉的正是你的本金！
年金的投資週期極長，起碼15年才收回本金。收益率極低，IRR甚至都不到2%。每月固定的分紅金額，在通脹環境下，漸漸喪失消費能力。最恐怖的是，投進去的本金，就從個人資產，變成了保險公司資產，直到過身，本金仿佛進入了黑洞，化為烏有。
抗通脹 海外買樓收租是上策 但也不能掉以輕心
傳統的退休資產配置，股和債幾乎必不可少，常見的股債比例設在60:40。然而，股市波幅巨大，債市（尤其是長債）在加息週期中表現欠佳。要對抗通脹，退休資產配置中的奇兵，就是房地產。
在通脹環境下，人均收入提升，租金隨著提升。租金收入和建築成本都提升，樓價隨之提升。因此，房地產租賃是一種自然的抗通脹投資（可參閱 通脹來臨，如何實現長期增值的投資部署？），所以滿足需求①。
可是，香港的樓太貴，租金太低。聰明的香港人都會多走一步，投資海外房地產。以美國多戶型公寓Multifamily為例，出租率長期維持在90%以上，收入穩定。相對於其他發達國家，美國的租金收益率相對較高，每年扣除費用後租金分紅在5%左右。因此，美國多戶型公寓能產生長期穩定的現金收益，滿足需求②。
然而，在海外買樓收租，需要注意的事項太多，甚至存在不少陷阱，絕不能掉以輕心。我們將在包租公系列跟大家詳細探討（可參閱 海外物業包租公系列（一）：必先掃除的投資盲點 ）。
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