不可忽視的通脹風險
會唱的跟我們一起唱: 「你怕！我怕！個個怕！ 煙加！酒加！屋租加！ 巴士加！的士加！多士芝士乜都加！ 加！加！加！加！」
許冠傑「加價熱潮」這首歌在1979年製作，相信不少香港人都會聽過這首歌吧，但真正經歷過加價熱潮的，恐怕就只有老人家了。
當貨幣供應量的增長速度，超過經濟產出的增長速度，貨幣貶值，通貨膨脹 (Inflation)就自然會發生。
過去20年間，為什麼我們感受不到通脹嚴重呢？這個跟中國很有關係，憑藉低廉的勞動力和原材料成本，中國進入世貿以後，「中國製造」為全世界輸出價格偏低的產品，甚至有人以「輸出性通縮」(Exporting deflation) 來形容中國出口。這是過去十多年來，即使全球各國推出量化寬鬆 (Quantitative easing, QE)，發達國家經濟增長一直緩慢，卻沒導致物價失控的原因。
美國聯儲局為應對疫情，實施了史上最強的一輪量化寬鬆，大量增加了貨幣供應量，聯儲局資產負債表在一年之間翻了一倍，多餘的資金從而流入了資本市場。跟過往不一樣的是，漫長的疫情拖延了經濟復甦，美國政府將推出更進取的財政政策。而隨著中國中產階級的崛起，加上在反全球化 (anti-globalization) 的風氣下，中國出口壓抑全球物價的條件已經變弱。這一切因素，將導致資產和商品價格飆升。
著名美國投資人Stanley Druckenmiller說：「在歷史上，我找不到這樣一個貨幣和財政政策與經濟環境脫節的時期。」未來數年，通脹的風險是實實在在的。
你的投資組合能否應對通脹壓力？
小幅度的通脹可以促進消費，屬於良性的。大幅度的通脹，會導致投資過熱。而沒有經濟增長的通脹，叫滯漲 (Stagflation)，物價漲工資不漲，對民生的衝擊最大。
不管什麼通脹場景，投資需要產生更高的回報率，才能保持相同的購買力。
提到高回報，進取型投資人或喜歡科技股，而科技股在過去一年雖然表現搶眼，但已經充分反映了貨幣氾濫的威力。特別需要注意的是，新經濟 (New Economy) 企業如在香港上市的騰訊、阿里和小米等, 為了搶佔市場來實現快速增長，一般比較依賴融資，所以新經濟企業對融資成本的敏感度相當高。
融資成本跟市場利率息息相關，當確認通脹的情況下，中央銀行將考慮加息。所以對新經濟企業而言，通脹預期響起了警號，提醒他們低融資時代可能將一去不復返了，對科技股不利。
保守型投資人或喜歡投資債券 (Bond)，當加息發生了，定息債券價格便會下跌。而浮息債券呢，品種太少了，而且收益率都定的很低，如ibond利息才2厘多，不足以跑贏通脹。
總而言之，傳統的股債組合，對抗通脹的效果並不理想。
以「買磚頭」抗通脹 如何普遍適用於普羅大眾?
理論上，房地產投資是個抗通脹的投資。道理很簡單，當物業建築的原材料價格提升，舊物業的重置成本(replacement cost)自然就要提高，所以在通脹的情況下，樓價上漲是理所應當的，這是第一點。
在良性通脹的情況下，經濟同步增長，人們收入增加，租金和樓價便可自然提升，即投資者的投資物業也會跟著升值， 這是第二點。
通脹帶來加息壓力，對房價的確會造成負面影響的。香港按揭一般為浮動利息，例如P-2%或者H+1%之類的，在加息的環境下，業主供樓的壓力一定增加。相反的，美國的按揭選擇較多，當地流行長期固定利率，例如10年定息3%左右。在未來的加息發生之前，先利用長期按揭，鎖定便宜的融資成本，是個聰明的做法，這是第三點。
這裡要思考的是目前的樓價水平，投資者想買樓抗通脹，但是否人人買得起樓？以香港為例，香港人總感到「上車難」, 要「上車」, 首先要儲夠一大筆錢，付首期、繳各種雜費，在樓價是市民年收入中位數的21倍的前提下，入場門檻高，但租金收益率只有2%左右，在香港買樓有沒有長期投資價值？
因此，在通脹的客觀現實下，不少想繼續投資房地產的專業投資者，會轉投相對較成熟、價格公開透明的美國房地產市場。對於持有現金又想投資房地產抗通脹的人而言，更會以美國的多戶型出租公寓Multifamily Apartment(#什麼是Multifamily?) 為最主要投資策略。美國住宅房地產市場成熟，價格公開透明，投資機構尤其青睞多戶型出租公寓Multifamily Apartment，每年成交量在千億美金以上，退出方式靈活。
美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低，但能令投資者享受穩定租金回報，在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後，給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短，物業經過翻新後，還可以靈活地上調租金，帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率，是抗通脹的理想投資。
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