【投資通識】通脹來臨,如何實現長期增值的投資部署?

【投資通識】通脹來臨,如何實現長期增值的投資部署?

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不可忽視的通脹風險

會唱的跟我們一起唱: 「你怕!我怕!個個怕! 煙加!酒加!屋租加! 巴士加!的士加!多士芝士乜都加! 加!加!加!加!」

許冠傑「加價熱潮」這首歌在1979年製作,相信不少香港人都會聽過這首歌吧,但真正經歷過加價熱潮的,恐怕就只有老人家了。

當貨幣供應量的增長速度,超過經濟產出的增長速度,貨幣貶值,通貨膨脹 (Inflation)就自然會發生。

中國在改革開放的40年間,通過低廉的勞動力和原材料成本,為全世界輸出價廉物美的產品,甚至有人以「輸出通縮」(Exporting deflation) 來形容中國出口。這是過去十多年來,即使全球各國推出量化寬鬆 (Quantitative easing, QE),發達國家經濟增長一直緩慢,卻沒導致物價失控的原因。

圖1:美聯儲的資產負債表在過去一年急速飆升
圖1:美聯儲的資產負債表在過去一年急速飆升

美國聯儲局為應對疫情,實施了史上最強的一輪量化寬鬆,大量增加了貨幣供應量,聯儲局資產負債表在一年之間翻了一倍,多餘的資金從而流入了資本市場。跟過往不一樣的是,漫長的疫情拖延了經濟復甦,美國政府將推出更進取的財政政策。而隨著中國中產階級的崛起,加上在反全球化 (anti-globalization) 的風氣下,中國出口壓抑全球物價的條件已經變弱。這一切因素,將導致資產和商品價格飆升。

著名美國投資人Stanley Druckenmiller說:「在歷史上,我找不到這樣一個貨幣和財政政策與經濟環境脫節的時期。」未來數年,通脹的風險是實實在在的。

圖2:通脹超過市場預期,重返2008年金融海嘯前的水平
圖2:通脹超過市場預期,重返2008年金融海嘯前的水平

你的投資組合能否應對通脹壓力?

小幅度的通脹可以促進消費,屬於良性的。大幅度的通脹,會導致投資過熱。而沒有經濟增長的通脹,叫滯漲 (Stagflation),物價漲工資不漲,對民生的衝擊最大。不管什麼通脹場景,投資需要產生更高的回報率,才能保持相同的購買力。

提到高回報,進取型投資人或喜歡科技股,而科技股在過去一年雖然表現搶眼,但已經充分反映了貨幣氾濫的威力。特別需要注意的是,新經濟 (New Economy) 企業如在香港上市的騰訊、阿里和小米等, 為了搶佔市場來實現快速增長,一般比較依賴融資,所以新經濟企業對融資成本的敏感度相當高。

融資成本跟市場利率息息相關,當確認通脹的情況下,中央銀行將考慮加息。所以對新經濟企業而言,通脹預期響起了警號,提醒他們低融資時代可能將一去不復返了,對科技股不利。

保守型投資人或喜歡投資債券 (Bond),當加息發生了,定息債券價格便會下跌。而浮息債券呢,品種太少了,而且收益率都定的很低,如ibond利息才2厘多,不足以跑贏通脹。

總而言之,傳統的股債組合,對抗通脹的效果並不理想。

以「買磚頭」抗通脹 如何普遍適用於普羅大眾?

理論上,房地產投資是個抗通脹的投資。道理很簡單,當物業建築的原材料價格提升,舊物業的重置成本(replacement cost)自然就要提高,所以在通脹的情況下,樓價上漲是理所應當的,這是第一點。

在良性通脹的情況下,經濟同步增長,人們收入增加,租金和樓價便可自然提升,即投資者的投資物業也會跟著升值, 這是第二點。

通脹帶來加息壓力,對房價的確會造成負面影響的。香港按揭一般為浮動利息,例如P-2%或者H+1%之類的,在加息的環境下,業主供樓的壓力一定增加。相反的,美國的按揭選擇較多,當地流行長期固定利率,例如10年定息3%左右。在未來的加息發生之前,先利用長期按揭,鎖定便宜的融資成本,是個聰明的做法,這是第三點。

這裡要思考的是目前的樓價水平,投資者想買樓抗通脹,但是否人人買得起樓?以香港為例,香港人總感到「上車難」, 要「上車」, 首先要儲夠一大筆錢,付首期、繳各種雜費,在樓價是市民年收入中位數的21倍的前提下,入場門檻高,但租金收益率只有2%左右,在香港買樓有沒有長期投資價值?

因此,在通脹的客觀現實下,不少想繼續投資房地產的專業投資者,會轉投相對較成熟、價格公開透明的美國房地產市場。對於持有現金又想投資房地產抗通脹的人而言,更會以美國的多戶型出租公寓Multifamily Apartment(#什麼是Multifamily?) 為最主要投資策略。美國住宅房地產市場成熟,價格公開透明,投資機構尤其青睞多戶型出租公寓Multifamily Apartment,每年成交量在千億美金以上,退出方式靈活。

美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低,但能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

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