最近香港樓價下跌，不免讓人聯想起「負資產」的沉痛教訓。
造成負資產的兩大原因
簡單的說，負資產就是「資不抵債」的意思。即是樓價估值低於貸款餘額，導致業主的實質權益變成負數。
在這裡我們先分析一下，造成負資產的的兩個原因，就是：
- 樓價下跌過猛
- 按揭成數過高
以1000萬買入，做90%按揭，等於首期100萬，並把資產抵押給銀行，獲取900萬貸款。若樓價下跌10%，銀行估值變成900萬，資產跟貸款額持平。若樓價繼續往下跌，資不抵債，業主則淪為負資產。
新一代的業主，在成長經歷當中，只看到樓價上漲的繁華景象，不一定意識到負資產的風險。事實上，香港曾經是負資產的重災區。
香港負資產風險高嗎？
香港負資產的頂峰，發生在2003年6月，當時共有105,697宗負資產按揭，佔所有按揭的22%，涉及金額1,650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元，意味着香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞帳風險。
當時候流行的按揭成數為7成，而在1997-2003年之間，香港樓價瘋狂地下跌了70%！難怪遍地負資產，有人跳樓，有人燒炭，民怨沸騰，間接導致董建華提前下台。
下一個問題，大家最關心的，就是現在的香港樓市，會淪為負資產嗎？
第一，先看香港樓價。從2021年8月高位，暫時只下跌了7.4%，比起20年前的跌幅輕微很多。
第二，看按揭成數。簡單地說，在過去一段時間裡，以樓價1000萬為分水嶺，銀行提供按揭成數的上限，分別為6成或5成。這一比例，看來比20年前的7成要低，卻滿足不了置業者的胃口。於是，若想加碼到6成以上的按揭貸款，置業者則可購買「按揭保險」。2022年初「財爺Plan」放寬了按揭比例，樓價1000萬以下的申請，只要買了保險，甚至可以借到9成！
官方數據 忽略「隱形負資產」
以目前的樓價跌幅（7.4%），應該僅有少部份高成數按揭銀行職員個案，以及這些「繃緊」的9成按揭業主，才會跌落負資產界線。
從銀行角度，超過6成的按揭，就有按揭保險公司擔保；而少於6成的按揭，樓價要下跌40%，才會有壞賬風險。所以，要問銀行有沒有壞賬風險，它們會說沒有！
金管局，也是說沒有！根據金管局最新報告，2022年第2季末，負資產住宅按揭貸款宗數只有55宗。然而，這並非故事的全部！
然而必須注意的是，金管局僅涉及接受其監管的銀行，手上的一按貸款，卻忽略了：
- 非銀行貸款（例如：發展商或財務公司提供的按揭和呼吸Plan）
- 二按（或 3、4、5、6……按）
這類人群，可將成為「隱形負資產」的重災區！
當今樓市，跟20年前有一點很大區別，就是二按及發展商按揭的規模，可能比想像中大。尤其在一手樓新盤，發展商提供的高成數按揭，無需入息審查，對上車客來說相當吸引。（請參考：港人為上車天不怕地不怕）
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新數據顯示，今年4月份透過發展商承造按揭的佔比為13.9%。而去年某九龍區新盤，選用發展商按揭的佔整體成交個案的比例更高達4成！
所以，忽略了這些銀行體系外的貸款，官方的負資產數據，肯定要低估了實際情況。
發展商財困 業主被動淪為負資產
另外，這種非銀行貸款，對業主保障有限。
當業主跟發展商借錢，遇上開發商「搬龍門」，買家被動淪為負資產的風險，不可小覷。
最典型的個案，來自恆大新盤睿峰，遇上發展商的財困問題，最終順利收樓，業主雖然抹了一把冷汗，然而恆大本來承做的發展商貸款，卻被轉換到鼎珮集團，原先恆大承諾的9成按揭，被刪減到只有8成，使多名買家需要額外籌措近百萬元的首期，否則因無法上會而被「殺訂」！
負資產業主怎麼辦？
負資產跟「銀主盤」不一樣，負資產業主雖然投資失利，只要按期供樓，不會構成違約責任。銀行業亦絕少會要求業主補足差價，業主無需過分擔憂。
然而，淪為負資產的物業，業主想出售或轉按的話，就必須要補差價，這樣會導致交易難度大增。買賣成交困難，影響到入市意欲，加劇價格下跌趨勢，形成了惡性循環。
未來一段日子，加息將增加業主供樓壓力。經濟下行，亦可能影響到業主的未來收入。業主必須加強風險意識，準備充足現金流，未雨綢繆！
苦日子總會過去。當年負資產的重災區，包括天水圍嘉湖山莊、荃灣愉景新城和深井浪翠園等，隨著樓價回暖，都已經走出負資產的陰霾。業主只要有實力渡過難關，總可以做時間的朋友！
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