投資通識|自製長糧抗通脹 香港中產實現財務自由的獨門秘方

投資通識|自製長糧抗通脹 香港中產實現財務自由的獨門秘方

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香港中產家庭 投資讓生活多點選擇和自由

最近跟一個老朋友敘舊,小學已認識的我們,自大學畢業後的20多年間,大家都開始有了自己的家庭和工作,我們平時見面不多,但每次見面卻從不會感到生分,也許這就是一輩子的朋友吧。

我的這位老朋友,是一位專業人士,收入不錯的他,總會為家人的未來想多一步。除了工作收入外,他也會做一些投資去為家庭創造額外收入來源,讓自己和家人的生活都可以多點選擇和自由。而投資決策方面,他一向都是謹慎而穩健的。今年大概50歲的他,家里有兩個孩子,馬上要高中畢業,準備到外國讀大學。他本身在香港有物業,手上拿著幾百萬港幣儲蓄,希望幾年後退休可以實現財務自由,追求美满的家庭生活… …

香港中產面對的投資難題

這老朋友的個案,可算是香港中產家庭的一個典型。有些現金在手,要實現財務自由,投資是必須的。他和我分享了他設想過的一些投資選項,傾談間不難明白為什麼他會感到苦惱了。的確,要通過投資來實現財務自由,是需要一些技巧和計劃的。

香港中產當下投資的三大難題如下:


1. 香港人買樓難

一直以來,買樓收租,都是香港人積累財富的慣常手段。然而,到了今時今日,想買樓收租,財息兼收,香港樓市入場門檻高,投資人要買樓投資,手上現金儲備必不可少。香港樓價是居民入息中位數的21倍,位居全球第一。就算買樓自住,投資1000萬港幣買個400-500尺的單位,也許心裡都會有些忐忑,更何況是買樓投資呢?買樓收租的淨回報率只有2%,還要擔心樓價波動、屋苑大維修等問題。

2. 通脹令現金貶值

香港政府預測2021年基本消費物價通脹為1%,有可信度嗎?只要有行商場超市街市的人,相信都不難體驗到,通脹根本不像政府統計的這般溫和。再看看人們通常通過什麼途徑來抗通脹?私人銀行的財富顧問會很老土的告訴你,通過配置股票加債券的組合來分散投資,來實現穩定的財富增值。然而實際效果未必能如預期的有效抗通脹。股票的風險太高,動不動上落10-20%,投資者必須長期抗壓。債券的收益太低,例如iBond的收益2%;港府為60 歲以上港人準備的銀債 (銀色債券)收益率則為3.5%,但三年內不能買賣;市場上的企業債,要能做到5%以上的票息,都屬於高收益債(俗稱“垃圾債”)的評級,風險偏高。因此,傳統的股債組合,對抗通脹的效果並不理想,維護財富價值難度相當大。

3. 買保險年金創造退休後現金流?

對於退休人士來說,投資收益固然重要,現金流可能更重要。怎麼可以「自製長糧」來長期應付各項生活開支?上述提到,建立一個派息的債券或股票投資組合,是一種風險較高的做法。而市面上另一種選擇就是保險年金計劃,投資人先支付保險公司一大筆款項,換取保險公司在投資人退休後每月發放指定的現金分紅。年金雖然有保險公司保證,能規避風險並且產生穩定現金流,只是,年金保證期長達15-20年,保險年金看似是一種長期保障,但事實上投資人卻要和保險公司「鬥長命」,若在年金保證期內需要動用資金而提前退保,或投資人不幸身故的話,,其投資價值損耗則會更大。而年金所產生的現金分紅,畢竟還是主要來自投資人本金,先支付巨大保費,後收取每月分紅,羊毛出在羊身上。若投資人只被所謂的「退休後有些收入生活」,便很容易忽略了,其實保險公司實際保證的年化內在收益率(IRR)還不到2%,相對於這麼長的年期的投資,這個收益水平根本毫不吸引。

既然香港中產面對以上種種財務自由難題,那什麼才是有效,而且有價值為香港中產帶來財務自由的投資方案? 以我那老朋友有200萬可用作投資的現金為例,我們可以比較下不同的投資方案。

投資方案例子一:持有200萬港幣現金,買香港樓收租

假設以$200萬的銀行存款,做長線投資,在香港買樓收租,置業成本及每月支出如下:

【一次性置業成本約為$2,000,000】

以$200萬資金完成交易,要預留印花稅、代理佣金、律師費等費用,置業首期$160萬,若以用盡非首置客的最高按揭成數80%計算,投資人可買到價值$800萬的單位,以市區尺價$2萬計算,買到的單位大概400平方呎。

Season-Capital-香港買樓收租成本

【每月支出約為$28,000】

以最優惠利率(Prime rate)計劃借款,假設P-2.5%,實際利率為2.5%,每月供款$25,912。近年新盤的管理費水漲船高,平均都超過每呎5元,以400呎的單位計算,即管理費大約每月$2,000。加上差餉等雜費,維持單位的每月最低開支,至少要$28,000。

【每月收租約為$16,000】

800萬的400尺單位,尺租$40,每月收租$16,000。根本不能支持每月開支$28,000。根據這個例子,在香港買樓收租,談不上收入,反而是個負擔。

投資方案例子二:持有200萬港幣現金,投資美國出租型公寓

假設同樣以$200萬的銀行存款,做海外物業投資,買基金在美國收租,收益情況則如下:

【一次性投資本金$2,000,000】

以$200萬為投資本金,申購美國房地產基金。

【每月支出為$0】

在投資過程當中,投資人不需要再付出任何供款開支。

【每月平均收租約為$8,333】

扣除管理費後,現金收益率(cash-on-cash yield)約為5%,等於平均每月現金分紅$8,333。此外,通過增值策略(value-add stratgegy),對物業進行翻新装修和升級管理,提高租金之餘,還能給物業額外升值,只用每年升值4%,便能為投資人創造平均年化內在收益率(IRR) 15%,真正做到「財息兼收」。

以上例子告訴我們,要滿足高收益、有穩定現金收入、風險可控等條件的投資產品,恐怕在香港較難找到,但只要把目光放遠一點,投資到一些為人所忽略了的海外房地產市場,就能滿足上述優異的投資回報。

作一個簡單比較,相對於在香港置業收租,在美國買樓收租,多戶型公寓Multifamily Apartment本身的租金收益率已經在5%左右,比香港的高出了一大截。加上鎖定10年固定的低融資成本,放大投資收益,超額收益足以覆蓋各項費用,實現定期分紅。所以美國多戶型公寓Multifamily Apartment是一個優於香港買樓收租的投資方案。

投資美國房地產基金 實現財富自由

這個策略特別適合要準備退休人士:以我這個老朋友為例,他只要投資本金$100萬美元,便能獲取每年約$5萬美元的現金分紅,支付孩子海外留學和生活經費,5年後退出則拿回預期本金加收益,約$170萬美元。房地產基金管理專業,受到證監會和審計機構等第三方監管,投資人絕對省心、省時間,把更多時間留給家庭,享受退休生活!

美國多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間,一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低,但能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

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