投資通識｜自製長糧抗通脹 香港中產實現財務自由的獨門秘方

香港中產家庭 投資讓生活多點選擇和自由

最近跟一個老朋友敘舊，小學已認識的我們，自大學畢業後的20多年間，大家都開始有了自己的家庭和工作，我們平時見面不多，但每次見面卻從不會感到生分，也許這就是一輩子的朋友吧。

我的這位老朋友，是一位專業人士，收入不錯的他，總會為家人的未來想多一步。除了工作收入外，他也會做一些投資去為家庭創造額外收入來源，讓自己和家人的生活都可以多點選擇和自由。而投資決策方面，他一向都是謹慎而穩健的。今年大概50歲的他，家里有兩個孩子，馬上要高中畢業，準備到外國讀大學。他本身在香港有物業，手上拿著幾百萬港幣儲蓄，希望幾年後退休可以實現財務自由，追求美满的家庭生活… …

香港中產面對的投資難題

這老朋友的個案，可算是香港中產家庭的一個典型。有些現金在手，要實現財務自由，投資是必須的。他和我分享了他設想過的一些投資選項，傾談間不難明白為什麼他會感到苦惱了。的確，要通過投資來實現財務自由，是需要一些技巧和計劃的。

香港中產當下投資的三大難題如下：

1. 香港人買樓難

一直以來，買樓收租，都是香港人積累財富的慣常手段。然而，到了今時今日，想買樓收租，財息兼收，香港樓市入場門檻高，投資人要買樓投資，手上現金儲備必不可少。香港樓價是居民入息中位數的21倍，位居全球第一。就算買樓自住，投資1000萬港幣買個400-500尺的單位，也許心裡都會有些忐忑，更何況是買樓投資呢？買樓收租的淨回報率只有2%，還要擔心樓價波動、屋苑大維修等問題。

2. 通脹令現金貶值

香港政府預測2021年基本消費物價通脹為1%，有可信度嗎？只要有行商場超市街市的人，相信都不難體驗到，通脹根本不像政府統計的這般溫和。再看看人們通常通過什麼途徑來抗通脹？私人銀行的財富顧問會很老土的告訴你，通過配置股票加債券的組合來分散投資，來實現穩定的財富增值。然而實際效果未必能如預期的有效抗通脹。股票的風險太高，動不動上落10-20%，投資者必須長期抗壓。債券的收益太低，例如iBond的收益2%;港府為60 歲以上港人準備的銀債 (銀色債券)收益率則為3.5%，但三年內不能買賣;市場上的企業債，要能做到5%以上的票息，都屬於高收益債（俗稱“垃圾債”）的評級，風險偏高。因此，傳統的股債組合，對抗通脹的效果並不理想，維護財富價值難度相當大。

3. 買保險年金創造退休後現金流?

對於退休人士來說，投資收益固然重要，現金流可能更重要。怎麼可以「自製長糧」來長期應付各項生活開支？上述提到，建立一個派息的債券或股票投資組合，是一種風險較高的做法。而市面上另一種選擇就是保險年金計劃，投資人先支付保險公司一大筆款項，換取保險公司在投資人退休後每月發放指定的現金分紅。年金雖然有保險公司保證，能規避風險並且產生穩定現金流，只是，年金保證期長達15-20年，保險年金看似是一種長期保障，但事實上投資人卻要和保險公司「鬥長命」，若在年金保證期內需要動用資金而提前退保，或投資人不幸身故的話，，其投資價值損耗則會更大。而年金所產生的現金分紅，畢竟還是主要來自投資人本金，先支付巨大保費，後收取每月分紅，羊毛出在羊身上。若投資人只被所謂的「退休後有些收入生活」，便很容易忽略了，其實保險公司實際保證的年化內在收益率(IRR)還不到2%，相對於這麼長的年期的投資，這個收益水平根本毫不吸引。

既然香港中產面對以上種種財務自由難題，那什麼才是有效，而且有價值為香港中產帶來財務自由的投資方案? 以我那老朋友有200萬可用作投資的現金為例，我們可以比較下不同的投資方案。

投資方案例子一：持有200萬港幣現金，買香港樓收租

假設以$200萬的銀行存款，做長線投資，在香港買樓收租，置業成本及每月支出如下:

【一次性置業成本約為$2,000,000】

以$200萬資金完成交易，要預留印花稅、代理佣金、律師費等費用，置業首期$160萬，若以用盡非首置客的最高按揭成數80%計算，投資人可買到價值$800萬的單位，以市區尺價$2萬計算，買到的單位大概400平方呎。

【每月支出約為$28,000】

以最優惠利率(Prime rate)計劃借款，假設P-2.5%，實際利率為2.5%，每月供款$25,912。近年新盤的管理費水漲船高，平均都超過每呎5元，以400呎的單位計算，即管理費大約每月$2,000。加上差餉等雜費，維持單位的每月最低開支，至少要$28,000。

【每月收租約為$16,000】

800萬的400尺單位，尺租$40，每月收租$16,000。根本不能支持每月開支$28,000。根據這個例子，在香港買樓收租，談不上收入，反而是個負擔。

投資方案例子二：持有200萬港幣現金，投資美國出租型公寓

假設同樣以$200萬的銀行存款，做海外物業投資，買基金在美國收租，收益情況則如下:

【一次性投資本金$2,000,000】

以$200萬為投資本金，申購美國房地產基金。

【每月支出為$0】

在投資過程當中，投資人不需要再付出任何供款開支。

【每月平均收租約為$8,333】

扣除管理費後，現金收益率(cash-on-cash yield)約為5%，等於平均每月現金分紅$8,333。此外，通過增值策略（value-add stratgegy），對物業進行翻新装修和升級管理，提高租金之餘，還能給物業額外升值，只用每年升值4%，便能為投資人創造平均年化內在收益率(IRR) 15%，真正做到「財息兼收」。

以上例子告訴我們，要滿足高收益、有穩定現金收入、風險可控等條件的投資產品，恐怕在香港較難找到，但只要把目光放遠一點，投資到一些為人所忽略了的海外房地產市場，就能滿足上述優異的投資回報。

作一個簡單比較，相對於在香港置業收租，在美國買樓收租，多戶型公寓Multifamily Apartment本身的租金收益率已經在5%左右，比香港的高出了一大截。加上鎖定10年固定的低融資成本，放大投資收益，超額收益足以覆蓋各項費用，實現定期分紅。所以美國多戶型公寓Multifamily Apartment是一個優於香港買樓收租的投資方案。

這個策略特別適合要準備退休人士：以我這個老朋友為例，他只要投資本金$100萬美元，便能獲取每年約$5萬美元的現金分紅，支付孩子海外留學和生活經費，5年後退出則拿回預期本金加收益，約$170萬美元。房地產基金管理專業，受到證監會和審計機構等第三方監管，投資人絕對省心、省時間，把更多時間留給家庭，享受退休生活！

美國多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間，一直都是商業房地產當中，最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低，但能令投資者享受穩定租金回報，在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後，給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短，物業經過翻新後，還可以靈活地上調租金，帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率，是抗通脹的理想投資。

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