【投資策略】喜歡全世界買樓的香港人,絕不能錯過美國

【投資策略】喜歡全世界買樓的香港人,絕不能錯過美國

有一個值得思考的問題:香港人喜歡在全世界買樓,由於移民和自住需求,英國、加拿大、澳洲等目的地,應該比較好理解的。至於純粹為了投資,香港人也會選擇在自己熟悉的旅遊熱點買樓,如日本、泰國和馬來西亞。而在「高預期收益」的誘惑底下,有人甚至投資發達市場以外的國家,如葡萄牙、希臘和柬埔寨等。與此同時,卻有這麼有一個成熟市場,一直未被香港人所關注的,這就是美國。

最受全球房地產投資機構歡迎的是哪個國家?就是美國

The Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)是專注於美國商業地產的國際房地產協會,成員代表來自 24 個國家的約 200 個組織,其中64%來自美國以外,包括基金經理、家族辦公室和上市公司等機構投資者。由AFIRE在2021年對成員進行的市場研究中顯示,在未來3-5年,有74%的成員將加大在美國房地產的投資,遠超於地球別的地區。

圖一:未來各主要區域房地產的投資需求

吸引資金進入美國房地產的前三大因素分別是:1) 資產質量、2) 投資組合多元化 和 3) 收入回報。尤其對於美國以外的投資人而言,美國地大人多,能提供足夠分散的投資選擇,這是別的單一國家市場很難滿足的。

圖二:國內和國際機構投資者選擇投資美國的主要原因

考慮海外房產目的地,你需要考慮這些

個人投資者在選擇投資的時候,往往會涉及很多個人的客觀因素(如移民需求、子女教育、醫療條件)和主觀因素(如個人喜好、親友影響、政治立場)。相反地,基於純粹的投資行為,金融機構更側重於基本面分析。要作出客觀的投資決定,投資人必須考慮下列因素:

國家層面

  1. 國家的宏觀環境(例如,總體經濟和政治穩定、移民政策)
  2. 市場透明度和深度(例如,可參考交易記錄、成交量、機構參與度、退出選擇)
  3. 金融體系所提供的抵押融資的支持或選擇

物業層面

4. 位置和基礎設施(例如,物業位置、連通性、交通選擇、鄰里和社區)
5. 投資估值和收益(例如,房地產價格、租金率和收益、相關稅收、轉售價值)
6. 房產屬性和便利設施(例如,房產規模、年齡、設計和佈局、便利設施和功能、景觀、安全性)

針對#1-3點因素,美國之所以成為房地產機構投資的最愛,的確有它過人之處:

1. 首先是宏觀環境:隨著美國疫情受控,經濟重開並且明顯復甦。GDP增長將維持平均2-3%的水平,而失業率也回到常年下降軌道,有望回歸4%的歷史低位。溫和通脹可以刺激消費和投資行為,而通脹帶來的加息預期,助力美元觸底反彈。

圖三:聯儲局對未來美國經濟增長、失業率和通脹的預測

2. 其次是市場成熟度:美國多戶型公寓Multifamily Apartment的成交一直活躍, 2021預計成交量1480億美元,而在疫情以前,年成交量一直維持超過千億美元,這意味著機構參與度高,提供靈活的准入或退出方案。加上美國市場公開透明,投資人容易獲取不同地區、檔次的物業的交易記錄,不論買賣或出租,都有可靠的數據來作比較,就不容易上當受騙了。

圖四:美國多戶型公寓Multifamily Apartment成交量

3.另外是金融體系成熟:美國的融資渠道多樣化,例如,政府贊助機構房利美 (Fannie Mae) 和房貸美 (Freddie Mac) ,或者其他大型金融機構,提供較多的借款辦法。按揭抵押債券(MBS)市場發達,能為投資者提供較有彈性的還款週期。在低息環境下,鎖定長期借款利率 (例如,10年以上的Fixed rate mortgage),是很聰明的做法。

美國投資組合多元化,質量有保證

作為單一國家市場,美國的經濟產業多樣化,在世界上首屈一指。投資人則可通過在美國本土以內,把投資分散到不同地區,就能掌握經濟週期和產業輪動的投資機會,實現全天候投資。

圖五:美國各州對多戶型公寓Multifamily Apartment的未來需求增長

論區域分佈,陽光帶(Sunbelt)泛指美國南部,尤其以德州、阿里桑拿州、佛羅里達州和北卡為代表的州份,受惠於低稅率,吸引高科技產業,創造新的就業機會,人口持續增長。新增人口包括來自北方工業鐵鏽帶(Rustbelt)的家庭遷徙,和來自墨西哥的廉價勞動力移民。穩定的就業人口,推動租樓的需求,租金收益亦普遍跑贏了大都會密集的東西岸地區,這將是長期的結構化趨勢。

圖六:陽光帶vs東西岸的多戶型公寓Multifamily Apartment租金增長率

論資產質量,以美國多戶型公寓Multifamily Apartment為例,由於住宅一直處於供不應求的狀態(##美國公寓住房供不應求#),其出租率居高不下,投資收益相當穩定。租金跟隨房價穩定上升,而租金收益vs融資利率的差距依然較大,對投資有利。

圖七:租金收益率高於貸款利率,租金穩定上升,空置率低

總而言之,要考慮投資買樓收租的話,何不考慮美國?

美國多戶型公寓Multifamily Apartment在過去一段時間,一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低,但能令投資者享受穩定租金回報,在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後,給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短,物業經過翻新後,還可以靈活地上調租金,帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率,是抗通脹的理想投資。

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