海外物業包租公系列(一):必先掃除的投資盲點

海外物業包租公系列(一):必先掃除的投資盲點

不少香港人的財富積累,都來自物業,難怪香港人對買樓一直有一份情意結。近年來,港人流行到海外置業,一方面是為了滿足移民和子女教育等家庭需求,另一方面是香港樓價太貴,投資人要尋求更合理的投資收益。

然而,隔山買樓,當中的難度和風險,跟買本地樓不可同日而語。多年來,筆者在香港、美國和中國內地都有成功的房地產投資經驗,在此想分享一些投資心得。

買物業自住和買樓投資完全是兩回事

記得我當年在半山租樓,中介帶我看了一個單位,裡面的裝修別樹一幟,黑白紅色的搭配,客廳和小睡房打通了,單一睡房裡有個超大的衣帽間,目測能放起碼三百對鞋的鞋櫃,相當有個性。後來才知道,這是某著名女歌手投資的物業,可惜單位放租一年多,還沒租出去。原因是租金太貴,品味太獨特,曲高和寡。這件事,引發我一陣沉思。

其實,買樓自住vs買樓投資,完全是兩回事。買樓自住的話,地點和裝修,完全屬於個人喜好,大可以隨心所欲。反之,要買樓投資,就必須考慮市場需求和成本效益,當中更涉及一些專業市場分析。

這裡說到了一個很多人忽略的重點:買樓投資,買的不只是一層樓,買的是一盤生意。

投資物業是一盤生意,是需要經營的

有一個客戶朋友,他酷愛滑雪,每年都去日本滑雪度假。有一年,他在滑雪場附近買了個度假公寓,打算自用加出租,想象是美麗的。然而,現實是殘酷的。滑雪季每年只有五個月,度假屋在淡季是空置的,沒想到在旺季,由於缺乏宣傳經營和管理,度假屋還是空置的。結果,物業維護管理和地稅,成為了長期財務負擔。換而言之,這項投資買的非但不是資產,竟變成一筆長期負債

投資心頭好,本身無傷大雅。然而,物業是死物,要變成生財工具,就必須經營。這就是很多人投資度假別墅(vacation home) 失敗的原因。

當你參透了這一點,恭喜你!因為你已經超越了大部分的物業投資人!

接下來,我將與你分享更多經營海外物業的投資心得,讓海外物業投資,成為你的成功標籤!

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