在海外買物業出租已成為一種流行的投資方式。
有些讀者回來問我，對於房地產投資沒處理好，「竟變成長期負債」這一說法有些想不通。（請參考：海外物業包租公系列（一）：必先掃除的投資盲點）我在這裡跟你詳細分析。
美國物業放租的兩種方式
如何放租投資在美國的住宅物業？無非是兩種方式，自己管理，或者交給專業的出租公司來管理。
如果選擇自己管理，業主需要在當地親自或招聘物業總監(superintendent) ，讓租客7/24可以隨時聯繫上，遇到緊急問題時可以及時幫忙。業主需要熟悉當地租賃市場，了解房租趨勢變化，安排中介負責放租。業主也需要了解當地的租管條例，保障自己的權益。自己管理的好處，就是可以省掉很多費用，不用假手於人。可是，對於千里之外的投資人來說，要耗費太多的時間和精力。
委託專業出租管理公司
另一個選擇，就是委託專業的出租公司(Rental Agency)。出租公司作為業主和租客之間的中間人，可以替業主分擔很多職責，包括：登廣告放租、起草租賃合同、審查租客背景、物業管理和維護保養、替業主每月收租、管理續租和退租、甚至處理租務糾紛等等繁瑣事宜。以美國為例，有部分的地產經紀公司能提供委託出租服務，佣金收費水平為首月租金，以及今後每月租金的10-20%。
包租公敵人#1：物業空置
買樓收租做投資，最頭痛的問題就是物業租不出去。
根據過往的經驗，委託出租公司，其中最大的問題是空置率。必須知道，出租公司的最大的收入來源，是來自每一單新租約的佣金。這意味著，出租公司想把利益最大化的方法，並非是讓物業滿租，而是讓物業通過短租方式，不斷地轉介切換租客，去賺取首月佣金。從這個角度看，出租公司與業主之間，是存在利益衝突的。
業主持有單一物業，當然希望每月坐等收租。然而，每年卻總有那麼一兩個月會碰上空置期。在這段期間，不但沒有收入，還需償還按揭，支付管理費和地稅，承擔物業所產生的各種維修費用。空置的物業是一種負利差(Negative Carry) ，長期空置則變成「長期負債」，讓投資人感覺特別難受。對於依靠收租來供按揭的投資人而言，更可導致債務違約。
不過，對於業主來說，還有一樣比物業空置更難受的，就是「租霸」，下期將我們繼續分析和提供解決方案。
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