海外物業包租公系列(三):收租人人想有份,讀一讀「安心出租」

海外物業包租公系列(三):收租人人想有份,讀一讀「安心出租」

在海外買物業出租已成為一種流行的投資方式。

有些讀者回來問我,對於房地產投資沒處理好,「竟變成長期負債」這一說法有些想不通。(請參考:海外物業包租公系列(一):必先掃除的投資盲點)我在這裡跟你詳細分析。

美國物業放租的兩種方式

如何放租投資在美國的住宅物業?無非是兩種方式,自己管理,或者交給專業的出租公司來管理。

如果選擇自己管理,業主需要在當地親自或招聘物業總監(superintendent) ,讓租客7/24可以隨時聯繫上,遇到緊急問題時可以及時幫忙。業主需要熟悉當地租賃市場,了解房租趨勢變化,安排中介負責放租。業主也需要了解當地的租管條例,保障自己的權益。自己管理的好處,就是可以省掉很多費用,不用假手於人。可是,對於千里之外的投資人來說,要耗費太多的時間和精力。

委託專業出租管理公司

另一個選擇,就是委託專業的出租公司(Rental Agency)。出租公司作為業主和租客之間的中間人,可以替業主分擔很多職責,包括:登廣告放租、起草租賃合同、審查租客背景、物業管理和維護保養、替業主每月收租、管理續租和退租、甚至處理租務糾紛等等繁瑣事宜。以美國為例,有部分的地產經紀公司能提供委託出租服務,佣金收費水平為首月租金,以及今後每月租金的10-20%。

包租公敵人#1:物業空置

買樓收租做投資,最頭痛的問題就是物業租不出去。                

根據過往的經驗,委託出租公司,其中最大的問題是空置率。必須知道,出租公司的最大的收入來源,是來自每一單新租約的佣金。這意味著,出租公司想把利益最大化的方法,並非是讓物業滿租,而是讓物業通過短租方式,不斷地轉介切換租客,去賺取首月佣金。從這個角度看,出租公司與業主之間,是存在利益衝突的。

業主持有單一物業,當然希望每月坐等收租。然而,每年卻總有那麼一兩個月會碰上空置期。在這段期間,不但沒有收入,還需償還按揭,支付管理費和地稅,承擔物業所產生的各種維修費用。空置的物業是一種負利差(Negative Carry) ,長期空置則變成「長期負債」,讓投資人感覺特別難受。對於依靠收租來供按揭的投資人而言,更可導致債務違約。

不過,對於業主來說,還有一樣比物業空置更難受的,就是「租霸」,下期將我們繼續分析和提供解決方案。

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