疫情下美國樓市投資火爆的10大因素

最近的基金投資報告中，看到物業翻新順利，租金提升幅度超過預期，更可能給股東派發額外特別股息！相信對投資了美國Multifamily的投資者來說，這真是個天大的喜訊！2021 年美國房屋銷售價格比 2020 年上漲 16.9%，租金平均高出 10.1%。分析美國樓市火熱的10大因素。

逆市下的勝利者烽火連三月（三）

相信很多人都很關心，在港美利率同步上升的環境下，房地產投資如何取捨？我們預測，雖然香港和美國將一起加息，但兩地住宅房地產的表現，卻將南轅北轍。美國Multifamily房地產投資如何在加息週期下，仍可以獲得穩定收益？

美國要加息了，香港坊間有一種說法，認為香港利率無需跟著美國走。的確，在上一次的加息週期，香港並沒有跟隨美國加息。但是，歷史不一定重複，此一時彼一時的香港，底氣不復當年，而面對通脹壓力的美國，加息力度估計也要比上次高。香港跟隨與否，將影響香港投資者的投資取態。

為客觀對比各地樓市的投資價值，我們從統計中的全球112個國家地區當中，挑選了12個熱門海外市場的數據作比較。結果足以說明，為什麼香港人選擇移民，選擇到歐美去安居樂業。與此同時，數據亦可客觀對比各大海外房地產市場的投資價值，了解我們憑什麼認為，美國住宅的投資價值是最佳的。

俄烏衝突備受世界關注，牽涉到俄國、歐洲和美國之間的勢力平衡，跟能源價格、債市和通脹也有著密切關係。地緣政治出現變化，美國的態度極其關鍵。近年來，雖然美國的國際形象大不如前，但客觀持平的機構投資者，依然選擇美國房地產作為投資首選。

就算是資深投資人也經常混淆房地產基金和REIT。上市REIT交易方便，但追蹤物業價值能力較差。另外，REIT資產組合分散，投資策略就容易風格漂移(Style drift)。房地產基金的優點，就是能準確體現底層資產收益，不會受到股市波動所影響，整體投資策略貫徹性更強，不容易偏離策略。

房地產基金和REIT一樣，都是直接投資於房地產物業「實物」的投資產品。儘管性質相似，但亦存在相當多差異，尤其是交易價格和頻率。REIT股價可以受到市場氣氛所影響，價格波動較大，跟NAV存在落差，導致投資不能反映項目的真實收益。反之，房地產基金則只會以NAV做交易結算，價格相對合理。

房地產作為一種另類的投資選擇，相對於股票和債券等傳統投資，為投資人帶來較低風險和較高回報。用什麼方式去參與房地產投資會更有效？不打算親自持有物業的投資人，可以考慮「房地產基金」。然而，房地產基金種類繁多，如何分辨和選擇？

海外地產陷阱多，所託非人的話，投資者往往會踩上地雷。海外爛尾樓比比皆是，即使在港人喜愛投資的倫敦，頂級的國內地產商，都可以出現爛尾項目。另一種陷阱就是以「保本保收益」作招徠，保證固定的租金回報率，而且保證在特定時間，用原價甚至溢價進行回購。遇上違約或操控價格，投資人可蒙受損失。

美國11月消費者價格指數(CPI)同比上升了6.8%，創下了1982年6月以來的新高。通貨膨脹已經穩固地超過了疫情，成為美國最大民憤。反觀香港11月的綜合消費物價指數按年只輕微上升了1.8%。香港輕微通脹指數，表面上波瀾不驚，實際上暗流洶湧！