即使是資深投資人，也經常混淆了房地產基金和REIT。其實，兩者是截然不同的投資產品。
上市 REIT交易方便，但追蹤物業價值的能力較差
REIT是一種公募投資產品，投資群體是普羅大眾，只要有股票賬戶即可交易。相反地，房地產基金是私募發行的投資產品，投資人均為「專業投資者」（請參考：投資海外物業基金 避免中伏基本步），也不能在公開市場進行交易。
上市REIT的優點就是方便，可以隨時買賣，市場流動性是無可比擬的。然而，上市REIT是封閉式基金，基金單位數是固定的，投資者的買/賣交易，並非對應申購（創造）或贖回（註銷）基金單位，因此，不能依據底層資產價值(Net Asset Value, NAV)來進行交易，而是根據REIT的市場股價，來撮合交易。
這導致REIT的最大缺點，就是股價與底層資產淨值一般存在溢價，股市情緒波動對REIT的股價影響，遠超過底層物業本身的收益，削弱了REIT跟蹤物業價值的功能。（請參考：房地產基金還是REIT？必先了解交易結構）
至於房地產基金的優點，就是能更準確地體現底層資產的收益，不會受到股市波動所影響。
REIT的投資分散就代表好？
跟上市公司一樣，REIT沒有產品期限，是永續的證券投資品種。因此，對REIT管理人而言，收購每一個物業，在進行重組升級後，一般不會有明確的退出策略，幾乎都會長期持有，進入被動投資(Passive investment)的狀態。
REIT不但是永續的，而且是單一發行的投資產品，管理人把所有的物業資產都歸集到同一個REIT。隨著REIT產品規模增長，其物業組合就變得相當分散。
資產分散的壞處在於，投資策略就很容易風格漂移(Style drift)。以領展(823.hk)為例子，香港零售物業收租股的標桿，真的是這樣嗎 ？非也，在領展$2200億組合當中，22%已經分散到中國內地甚至澳洲的房產。REIT的投資策略風格漂移，在單一和規模大的投資產品中很常見，導致投資者承受著預期以外的風險。
房地產基金的投資以項目導向
相反的，私募房地產基金的房地產項目投資目標明確，只會在特定的地理位置、資產類別下進行配置，以一般規模的房地產基金為例，固定3-5個投資項目，整體投資策略的貫徹性更強，偏離投資策略的風險較低。
另外，由於基金有特定期限，基金管理人收購項目之初，對幾年後的退出方案，已經有完善的部署，以主動資本增值為核心目標，不會被動地長期持有項目。如此，房地產基金讓資金更集中地參與到項目的增值週期，讓年化收益率最大化。
在實際操作上，作為退出方案，房地產基金往往會將增值後的投資項目，選擇出售給REIT公司。
房地產基金 Private Fund | 上市房地產信託 Listed REIT | ||
優點 | 缺點 | 優點 | 缺點 |
不受股市波動影響 交易價格與資產價格掛鉤 更好的跟蹤物業投資收益 投資策略的貫徹性 明確項目的退出方案 | 投資週期較長 不在公開市場交易 組合集中度較高 | 流動性較為靈活 公開市場方便交易 投資分散 | 受股市影響，股價波幅大 股價與資產淨值不掛鉤，未能完全跟蹤物業投資收益 投資風格漂移風險 不明確項目的退出方案，導致長期被動持有 |
圖二：房地產基金vs REIT的優劣分析
基金vsREIT，蘿蔔生菜，各有所愛
房地產基金和REIT都是成熟的投資產品，滿足不同人的投資需求，由於上述這些差異，房地產基金和REIT的投資對象也會不一樣。
房地產基金以長線投資為目的，投資期一般都在5年以上，參與者皆為機構和專業投資者。相反地，由於REIT可以隨時買賣，容易被視為以短線炒作為目的，吸引更多大眾股民和散戶。
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