海外房地产基金
除了亲自持有物业，投资者亦可选择海外房地产基金，即集体投资计划 (Collective Investment Scheme，简称“CIS”) 去做海外物业投资。在香港，负责营运这些集体投资计划的机构，都必需是由香港证监会认可，并持有合规牌照的的机构投资管理人。
认识房地产基金
房地产基金你要知！
有沒有想过可以足不出户投资海外物业，分享稳定收益，对冲通胀，分散风险，创造被动收入？你想不想抢占先机，将你的投资赢在起跑线上？
章节：
0:00 简介
0:20 思辰资本简介
0:44 房地产基金是什么？
1:35 为什么要投资房地产基金？
1:51 房地产基金的运作流程
3:01 投资房地产基金的条件
3:38 如何认购房地产基金？
房地产集体投资计划
除了一些独立产权的海外物业投资外，投资者亦可选择海外物业基金，或者一些名称不包含「基金」的集体投资计划 (Collective Investment Scheme，简称“CIS”) 去做海外物业投资。这类型的海外物业投资，通常会有一个管理人去做统筹和日常决策，投资者不需要对其投资作日常管理。在香港，合法地营运这类型集体投资计划的机构，都必需要由香港证监会(The Securities and Futures Commission，SFC) 认可，并持有SFC 合规牌照的机构去做这个投资管理人。
海外物业集体投资计划 (CIS) 通常都是给专业投资者设计的投资方案。而所谓的「专业投资者」并不只是一个虚名，而是作为专业投资者的投资人，其流动资产需要达到最少800 万港币，才可参与到这些海外物业集体投资计划 (CIS) 当中。
不少香港人的财富积累，都来自物业。近年，港人流行到海外置业，一方面是为了满足移民和子女教育等家庭需求，另一方面是香港楼价太贵，投资人要寻求更合理的投资收益。
众所周知，房地产是一种超级本地化的投资，投资人对当地的知识绝不可少。在收购物业之前，为避免「信息不对称」的问题，必须获取可靠且贴地的投资分析。
买楼收租做投资，最头痛的问题就是物业租不出去。
另外，对于业主来说，还有一样比物业空置更难受的，就是遇上「租霸」。
无非是两种方式，自己管理，或者交给专业的出租公司来管理。
买楼自住vs买楼投资，完全是两回事。买楼投资，买的不只是一层楼，买的是一盘生意。
基金作为一个集体投资产品，拥有更大的资金量，让投资人享受相应的规模效应。比起个别业主委托出租公司，摊分出来的营销和营运费用更少。
房地产基金优势
1. 管理更简易
2. 风险更可控
3. 收益更多更稳定
基金投资海外房地产，对投资人来说风险更可控：
1. 租赁风险低，Multifamily Apartment已经有几百租户，出租率本身在95%以上，个别的租户进出，对整体收益率影响不大。
2. 租户风险低，由于户数多，分散了个别「租霸」欠租的信用风险。
基金投资海外房地产，对投资人来说收益更多更稳定：
1.通过增值策略，主动提高物业价值
2. 免去中介费等不必要的费用开支
3.通过专业的税务顾问，设计适合国际投资人的税务结构，有效为投资人降低税率，投资人无需担心税务申报等问题
专业房地产投资管理
基金经理收购的是好几百个单位的住宅项目，所拥有的专业资源和服务支持，跟散户是不一样的。不能靠道听途说，要靠亲眼看、亲耳听和亲身感受。
基金经理对每一个我们打算投资的海外市场都了如指掌，更要有一队可靠的投资团队，在当地进行考察，这叫做「尽职审查」(Due Diligence)。在决定是否要拣选某个地区作投资前， 最基本的，就是要了解当地的Neighbourhood，对该座城市的人口结构和就业情况变化进行分析，同时，要对物业所处的社区进行研究，掌握社区的发展规划、校区、居民群体和配套设施等资料。
以美国物业为例，基金投资的多户型公寓(Multifamily)规模较大，一般都200个单位以上，收购回来的时候，已经有95%左右的出租率，接近满租。个别租客迁出，对投资人的整体租金收入影响有限。房地产基金可以平缓租金收入，解决了因为物业空置，导致收入不稳定的问题。
在收购物业之前，基金经理对物业进行租约审计(Lease Audit)，了解整套多户型公寓(Multifamily)里面几百个租客的背景，包括收入和信用评分(Credit Score)等，对物业的潜在租霸心里有数。
在营运期间，物业管理机构有足够的法律手段，依法强制驱逐(Eviction)违约租客，解决租霸问题。
