海外物业包租公系列(一):必先扫除的投资盲点

海外物业包租公系列(一):必先扫除的投资盲点

不少香港人的财富积累,都来自物业,难怪香港人对买楼一直有一份情意结。近年来,港人流行到海外置业,一方面是为了满足移民和子女教育等家庭需求,另一方面是香港楼价太贵,投资人要寻求更合理的投资收益。

然而,隔山买楼,当中的难度和风险,跟买本地楼不可同日而语。多年来,笔者在香港、美国和中国内地都有成功的房地产投资经验,在此想分享一些投资心得。

买物业自住和买楼投资完全是两回事

记得我当年在半山租楼,中介带我看了一个单位,里面的装修别树一帜,黑白红色的搭配,客厅和小睡房打通了,单一睡房里有个超大的衣帽间,目测能放起码三百双鞋的鞋柜,相当有个性。后来才知道,这是某著名女歌手投资的物业,可惜单位放租一年多,还没租出去。原因是租金太贵,品味太独特,曲高和寡。这件事,引发我一阵沉思。

其实,买楼自住vs买楼投资,完全是两回事。买楼自住的话,地点和装修,完全属于个人喜好,大可以随心所欲。反之,要买楼投资,就必须考虑市场需求和成本效益,当中更涉及一些专业市场分析。

这里说到了一个很多人忽略的重点:买楼投资,买的不只是一层楼,买的是一盘生意。

投资物业是一盘生意,是需要经营的

有一个客户朋友,他酷爱滑雪,每年都去日本滑雪度假。有一年,他在滑雪场附近买了个度假公寓,打算自用加出租,想象是美丽的。然而,现实是残酷的。滑雪季每年只有五个月,度假屋在淡季是空置的,没想到在旺季,由于缺乏宣传经营和管理,度假屋还是空置的。结果,物业维护管理和地税,成为了长期财务负担。换而言之,这项投资买的非但不是资产,竟变成一笔长期负债

投资心头好,本身无伤大雅。然而,物业是死物,要变成生财工具,就必须经营。这就是很多人投资度假别墅(vacation home) 失败的原因。

当你参透了这一点,恭喜你!因为你已经超越了大部分的物业投资人!

接下来,我将与你分享更多经营海外物业的投资心得,让海外物业投资,成为你的成功标签!

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