不少香港人的财富积累，都来自物业，难怪香港人对买楼一直有一份情意结。近年来，港人流行到海外置业，一方面是为了满足移民和子女教育等家庭需求，另一方面是香港楼价太贵，投资人要寻求更合理的投资收益。
然而，隔山买楼，当中的难度和风险，跟买本地楼不可同日而语。多年来，笔者在香港、美国和中国内地都有成功的房地产投资经验，在此想分享一些投资心得。
买物业自住和买楼投资完全是两回事
记得我当年在半山租楼，中介带我看了一个单位，里面的装修别树一帜，黑白红色的搭配，客厅和小睡房打通了，单一睡房里有个超大的衣帽间，目测能放起码三百双鞋的鞋柜，相当有个性。后来才知道，这是某著名女歌手投资的物业，可惜单位放租一年多，还没租出去。原因是租金太贵，品味太独特，曲高和寡。这件事，引发我一阵沉思。
其实，买楼自住vs买楼投资，完全是两回事。买楼自住的话，地点和装修，完全属于个人喜好，大可以随心所欲。反之，要买楼投资，就必须考虑市场需求和成本效益，当中更涉及一些专业市场分析。
这里说到了一个很多人忽略的重点：买楼投资，买的不只是一层楼，买的是一盘生意。
投资物业是一盘生意，是需要经营的
有一个客户朋友，他酷爱滑雪，每年都去日本滑雪度假。有一年，他在滑雪场附近买了个度假公寓，打算自用加出租，想象是美丽的。然而，现实是残酷的。滑雪季每年只有五个月，度假屋在淡季是空置的，没想到在旺季，由于缺乏宣传经营和管理，度假屋还是空置的。结果，物业维护管理和地税，成为了长期财务负担。换而言之，这项投资买的非但不是资产，竟变成一笔长期负债！
投资心头好，本身无伤大雅。然而，物业是死物，要变成生财工具，就必须经营。这就是很多人投资度假别墅(vacation home) 失败的原因。
当你参透了这一点，恭喜你！因为你已经超越了大部分的物业投资人！
接下来，我将与你分享更多经营海外物业的投资心得，让海外物业投资，成为你的成功标签！
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