投资增值| 疫情之下乘风破浪的Multifamily投资

投资增值| 疫情之下乘风破浪的Multifamily投资

COVID-19疫情下 瞄准新市场的新机遇

疫情由2020年1 月至今, 已经持续了1年有多了。而由疫情所带来的,对于各行各业的冲击和影响,从一开始就是来的凶猛。然而,即使在如此严峻的宏观投资环境之下, 思辰资本亦可在投资上,为我们的投资者维持一贯稳定的收入,而这样的成功并不是偶然。

市场上的产品众多,为了迎合不同投资人的投资需求 ,在疫情导致整体投资环境下滑的2020 年初,思辰资本团队就毅然决定,要把这年的产品投资占比,更多投放在为投资者带来稳定收入 (stable income) 及本金升值 (capital appreciation) 的美国多户型长租公寓 (Multifamily) 的投资类别上。

而我们最终选定并投资了「喷泉山」(Fountain Hills) 项目。 1 年后的今天,项目租金的持续上升,证明了我们当初的决定是正确的。

疫情之下 我们面对艰难的投资决策

Fountain Hills是思辰资本团队在Multifamily这类型的投资项目中的第18个项目。亦是我们在亚利桑那州 (Arizona) 的第1 个Multifamily项目。 Fountain Hills项目位于亚利桑那州的其中之一主要城市凤凰城 (Phoenix)。而今次我们一改过往投资佛罗里达州(Florida) 、德克萨斯州 (Texas) 等有税务优惠的美国州份,而转战亚利桑那州并不是一个冲动的决定。

凤凰城不论是就业市场,还是当中人口的持续增长比率,都是2018 年美国西部表现最佳的。而Fountain Hills项目的位置独特,临近著名医疗机构Mayo Clinic,是个吸引富裕长者的度假式社区。当地出租公寓单位供应有限,而且2019年入住率高达93%,当中租客多数为退休人士,有充裕现金存款。而且Fountain Hills 项目在2018年落成,分成住宅和零售商铺两部分,新建筑的维护和改造的成本很低。所以我们认为这也许会是一个具备独特竞争力的项目。

只是在疫情将带来众多投资不稳定的因素下,在决定要把投资人的资本投入到这个项目之前,思辰还是需要对这个投资项目,作进一步的审核。

投资谨慎审核 不放过每一个细节

所谓见微知著,思辰资本在审核每一个投资项目的时候,除了会就项目的宏观优势,如上文提到的地理位置 、人口变化和周边商业发展作审视外,亦会留意任何有机会影响投资者回报的各种细节。

就Fountain Hills 项目而言,物业出租率是影响租金收入的一大因素。因此在疫情下失业率或有机会上升的情况下,我们更要确保在项目中的现有租户,是否有能力去支付租金。所以在正式决定收购项目之前,思辰投资团队反复对租客的财政实力进行评估。在翻阅了超过200个租户的家庭背景、职业、收入情况,并进行统计分析后,我们确认了大部分租户都为退休人士,有足够储蓄,他们对于经济衰退的敏感度较低。

同时,项目进行投资论证时为2020年初,当时疫情虽已开始在中国蔓延,但美国本土还没意识到其对全球的祸害,项目卖方更认为疫情仅限于中国发生。只是思辰团队深明,一旦疫情蔓延至美国,Fountain Hills底层的零售商铺收入一定会首当其冲。于是思辰投资团队在谈判过程中,为买卖合同添加了附带条件,订明如果受疫情影响出租率,买方可以取得折扣优惠。这项条款,尤其对零售商铺部分,在危难时候起到了关键作用,变相成为投资人的保护伞,提高投资回报。

果断调整营销策略 迎来最后胜利

在2020年4月,我们成功收购Fountain Hills项目。根据过往2008年金融海啸的经验,经济衰退对住宅房产的冲击,比对商业房产较少。最后的结果跟我们的判断一致。

但我们仍不敢掉以轻心,收购完成后,我们接管了物业的租赁业务,进行了一系列紧急营销方案。趁疫情还未在美国全国蔓延之前,当地房东依然妄想加租的同时,我们果断的推出了促销优惠,还小幅度的降租,相对于附近别的楼盘更优惠,目的就是要尽快锁定优质的目标租客。

一年之后,住宅部分最终出租率不跌反升,比起购入的时候,租金有10-20%增长。请注意,这并非增值策略(Value-add Strategy)的项目,意思就是,我们并没有投放额外资金对楼盘进行翻新改造,这次的租金提升,纯粹来自成功的产品定位和市场复苏。 (什么是增值策略?详情请参考:美国买楼收租等升值?增值投资策略 主动提升物业价值

这个成功案例并非偶然,依靠投资团队多年经验,在危机中捕获机会,在关键时刻作出调整,化险为夷。

美国多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间,一直都是商业房地产当中,最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低,但能令投资者享受稳定租金回报,在扣除了各种管理费、税费和交易费用后,业主可享5% 以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短,物业经过翻新后,还可以灵活地上调租金,带来房价上升体现10-20%整体年化收益率,是抗通胀的理想投资。

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