投资增值|美国买楼收租等升值?增值投资策略 主动提升价值

投资增值|美国买楼收租等升值?增值投资策略 主动提升价值

最近香港资本市场波动,导致7 月本地住宅成交量也有所下降,尤其是二手楼,竟然已经出现有价无市的现象。因此,投资人纷纷把焦点放在海外房地产。当中, 投资美国多户型公寓Multifamily,收益稳定合理,给投资人足够信心。

投资美国Multifamily,「自制长粮」和「财息兼收」

美国多户型公寓Multifamily是一种以租赁为目的,在单一业权下,持有超过一个单位的住宅物业(请参考:【投资机会】让你的财富升值 投资新机会 美国多户型出租公寓)。 Multifamily的投资收益主要来自租金收入楼价增值两大部分,租金收入可以为投资人定期提供稳定的现金流,而楼价增值则让投资人享受长期高回报,做到「自制长粮」和「财息兼收」的效果。

买楼等升值,需要很多客观条件配合才能成功,好比守株待兔,投资人很被动。那么,如何给物业「主动增值」呢?

采取增值投资策略,主动提升物业价值

增值策略(Value-add Strategy)的核心理念,就是对物业进行翻新装修并且升级管理,让物业重新定位后,逐步分批提升租金,在租金稳定和物业价格提升后出售物业, 套现获利。这里包括了以下流程:

增值策略(Value-add Strategy)的核心理念,就是對物業進行翻新装修並且升級管理
增值策略(Value-add Strategy)的核心理念,
就是对物业进行翻新装修并且升级管理

1. 投资研判 (Investment Research)

通过尽职调查 (Due Diligence),管理人对资产的升值潜力进行评估。物业位置必须具备良好的基本条件,例如交通配套、就业情况、校区网络、租客群体、周边市场供求等,作为长线投资的依据。而物业本身,亦必须具备一定的改善空间,因此,管理人几乎不会收购全新物业,也很少会收购Class A 物业。楼龄在20-40 年区间,规模在200 户以上,有翻新改造潜力的Class B物业,才是管理人青睐的品种。

2. 预算评估 (Financial Projection)

在整个投资本金当中,预留了5-12%作为资本性开支 (Capital Expenditure, 或CapEx),用作翻新改造。例如,一个500 户的公寓小区,收购价$6000 万,另外再预备$400 万做翻新,平均到每户翻新预算为$8000,而在完成翻新之后,预计为每户月租提升$200,年租提升$2400,等于翻新预算的收益达到30%。

3. 装修升级 (Refurbishment)

翻新计划的目的就是要增加物业整体吸引力,从而提高出租率 (Occupancy)和租金 (Rental Income),所以翻新项目一般追求显而易见的效果。外部装修主要为门面工程,例如重新油漆、过道、大门、围栏、会所设施等,内部装修则注重租户体验,尤其厨房和厕所台面,地板、油漆和大门等,有部分预算是用来修理照明水电等基本设备,长远节省物业维护成本,增加物业投资收益。

Season Capital internal refurbrishment 1
内部装修: 如厨房家电升级
Season Capital internal refurbrishment 2
内部装修: 如照明系统更新
Season Capital external refurbrishment 3
外部装修: 如外围环境绿化
Season Capital external refurbrishment 2
外部装修: 如健身设备增加

4. 租户管理 (Leasing Management)

物业管理公司主导翻新工程的节奏,在不打扰现有租客的情况下逐步进行,大规模的内部翻新一般会选择在现有租户退租后,新租户入住前执行,翻新可在一周内完成,因此不会影响整体出租率,而新租约亦可体现租金上升。

5. 出售物业 (Investment Exit)

要完成整个翻新工程,并实现所有单位装修升级,需要1-1.5年时间。当租金整体稳定获得提升(Stabilized),参考市场上的资本化率 (Cap Rate)来定价,自然反映物业价格提升,管理人就开始寻求出售个别物业或资产组合,一般的买家包括房地产信托 (REIT)、保险机构、养老金等机构,交易完成后,投资周期结束, 投资人套现获利。

按此看过往的投资往绩记录

增值策略Value-add Strategy 的经济效益

假设你预算每月$30,000,准备在香港租房子,当前有两个选项,你会如何选择?

  1. 汇玺,九龙深水埗,2020年全新,500平呎,2房,或
  2. 太古城,港岛鲗鱼涌,楼龄40年,已经大维修,700平呎,3房
租樓 匯璽 九龍深水埗
租樓 太古城 港島鰂魚涌

对租户而言,他们重视物业位置、室内面积和配套设施,旧楼经过大维修后,居住环境和新楼差不多,因此,我相信选择租太古城的人会更多。

同样的逻辑,增值物业对租户有一定吸引力,因为租金贵的Class A 相对翻新后租金相对较低的Class B,后者的竞争力更大。

当然,这要取决于当地市场的供求关系,如果Class A稀缺而租金明显偏高,那么投资Class B配合物业增值策略就更有效。另外,物业增值策略的节奏,可按市场实际需求而调整,甚至可以保存部分租金收入,丰富现金储备后才做翻新。

对投资人而言,房地产基金投资期5年,投资物业翻新后,单位的年租金收入可以提高10-20%,加上贷款的杠杆效应,营业净利润(Net Operating Income, NOI)提升30-50%。投资期间获取的租金分红,加上最终卖楼的资本所得,扣除各种费用,全期净投资收益可超过70%,平均每年内在收益率(IRR)有10%以上。

美国多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间,一直都是商业房地产当中,最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低,但能令投资者享受稳定租金回报,在扣除了各种管理费、税费和交易费用后,业主可享5% 以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短,物业经过翻新后,还可以灵活地上调租金,带来房价上升体现10-20%整体年化收益率,是抗通胀的理想投资。

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