投资海外物业基金 避免中伏基本步

投资海外物业基金 避免中伏基本步

海外物业投资 移民潮带动投资砖头

打开社交媒体,除了看到朋友的状态更新外,总会看到越来越多、形形式式的海外物业广告。也许是受着移民潮影响,英国、澳洲和加拿大都打开了香港人专属门槛相对较低的移民途径,一大群精明的地产发展商看准了香港市场的独有需求,所以卖海外物业的推广络绎不绝…… 当中现楼、楼花不同种类的独立产权的海外物业令人眼花缭乱。

其实香港人爱买楼、投资砖头是常态,而香港楼价一直居高不下,令不少放弃盲目高追的香港人,都会选择投资海外物业。回想起早几年处理一些投资者的资金来源(Source of fund) 时,大部分客户皆为高净值人士(High Net Worth Individual, HNWI),他们通常手持十几栋物业,而他们选择的投资地点,往往会是一些透明度高、相对成熟的投资市场。因此海外物业投资者,看的更多会是物业的实际投资价值,例如物业买入价是否会虚高?地产商所计算出来的回报率,是怎样计算出来的?而最终,海外物业投资是否可以顺利地卖出,是否能有效率地获利并且退出离场?更是海外物业投资地选择的重要因素。

海外物业投资 认识集体投资计划

除了一些独立产权的海外物业投资外,投资者亦可选择海外物业基金,或者一些名称不包含「基金」的集体投资计划 (Collective Investment Scheme,简称“CIS”) 去做海外物业投资。这类型的海外物业投资,通常会有一个管理人去做统筹和日常决策,投资者不需要对其投资作日常管理。在香港,合法地营运这类型集体投资计划的机构,都必需要由香港证监会(The Securities and Futures Commission,SFC) 认可,并持有SFC 合规牌照的机构去做这个投资管理人。

投资者在决定买入投资之前,需要作更宏观的考量,投资者需有丰富的投资分析能力,来选择合适的投资策略和管理人,所以这类型的海外物业投资,都只是由专业投资者(Professional Investor)参与的投资方案。以往,普通投资者或会有较少的途径去接触到这类型的投资。

专业投资者 挑选合规经营 海外物业集体投资计划

海外物业集体投资计划 (CIS) 通常都是给专业投资者设计的投资方案。而所谓的「专业投资者」并不只是一个虚名,而是作为专业投资者的投资人,其流动资产需要达到最少800 万港币,才可参与到这些海外物业集体投资计划 (CIS) 当中。

投资者需要留意的是,近年,通过社交媒体不难发现越来越多不明来历的代理,在销售一些集体投资计划,以高收益、低门槛作招徕,没有提供管理人身份,没有明确的投资项目和策略,用户点击广告后则被要求输入个人资料。原来有很多这类型的广告,除了一部分是保险产品以外,所推销的正正就是一些疑似集体投资计划 (CIS) 的投资产品。而当中,因证监会接获相关无牌投资管理的投诉,或有投资者已因此而蒙受损失。证监会随后向公众发出「非认可投资计划警示 Suspected Unauthorised CIS Alert List」,详细点名指出了一些在推销此类产品,而又没有证监会牌照的地产或投资中介, 提防投资者上当受骗。

图一:SFC 非认可投资计划 例子

海外物业集体投资计划繁多 隔山买牛 香港人如何保障自己?

当你看到海外物业集体投资计划时,千万要核实相关投资机构的合法性,尤其要注意它们是否SFC的持牌机构(参考SFC 网页)。合规的投资顾问和投资管理人,分别需要持有第四类(就证券提供意见)或第九类(提供资产管理)牌照。至于第三方销售这些海外物业集体投资计划的中介人,则需要第一类(证券交易)牌照。

如果发现管理人并非持牌机构,你不妨多走一步,到SFC的「无牌公司及可疑网站名单Alert List」,以免中伏。投资者若投资任何非证监会认可的集体投资计划,将无法得到应有保障,更可能会蒙受重大甚至全盘损失。

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