香港楼市冰与火之歌(二):楼市这块香喷喷的大芝士,要动了!

香港楼市冰与火之歌(二):楼市这块香喷喷的大芝士,要动了!

香港楼市怪现象 高楼价冠绝全球 依然要争先做楼奴

香港楼价虚高,举世闻名。不论以住宅均价 (约970万港元),或者以家庭入息中位数比率(20.7年),香港已经连续11年成为全球楼价最难负担的城市,楼价冠绝全球,已经是铁一般的事实。香港人均居住面积仅为 15 平方米,比赤柱监狱的单人囚室还要小。住屋问题,拖垮了经济民生,影响了整体竞争力,成为香港社会的深层次问题。

尽管疫情拖累经济还未复苏,移民潮导致整体人口意外下降,在种种不利因素之下,香港楼价贵得夸张,楼市成交仍然畅旺。每当一手楼盘开售时,依然有大批上车客排长龙,楼价亦不跌反升,CCL指数站在历史高位。对于这些怪现象,香港人已经麻木,见怪不怪。

香港人想拥有自己物业的心态,同为香港人的我们当然十分理解。只是,若香港楼市真的高到一个不合理的水平,作为香港人的我们,是否还应该盲目「高追」?

比较香港和新加坡如何满足住屋需求

我们用跟香港很相似的新加坡来比一比,就看到一些端倪,更显得其房屋政策,直接就把香港比下去了:

虽然新加坡的人口密度比香港高出19%,土地更紧张,可是人均居住面积是香港的1倍。新加坡的自置居所比例接近90%,而这些业主当中的 90%,居住在建屋发展局 (Housing and Development Board, HDB) 建造的「组屋」,以低价从政府购买,政府更投入资金支持公寓升级,并放宽转售组屋的条件。

相反,香港公共房屋的落成量,在「八万五」政策告吹以后,只维持在每年一万多套的水平,出售的折扣也不如新加坡的多。经济结构和地理条件相若的两座城市,政府给人民安居乐业的力度,明显分出高下。

Season-Capital-過去10-年公營房屋實質建屋量

土地供应不足 只是个冠冕堂皇的借口

不论是开发商还是政府,都把高楼价归咎于土地供应短缺。土地供应问题,则一直受到行政与立法的紧张关系而裹足不前,始终无法取得突破。无法突破的局面下,既得利益者得以继续维护既得利益,富者越富,贫者越贫。

土地问题真的没有办法解决吗?其实只是个冠冕堂皇的借口:

香港的郊野公园占据土地总面积约4成,限制了土地开发。土地总面积当中,有四分之三属于荒地,留给住宅的面积,就只有少得可怜的7%。为什么呢?一方面是地产商囤积居奇,光是「地产四大家族」,囤积农地面积就超过一亿平方呎,延迟开发,坐等升值。另一方面,还有新界原住民子嗣后代坐拥的「丁权」土地,他们当中有些人早已移民外国多年,土地闲置着,可是却无人可动用。

Season-Capital-地產四大家族囤積農地面積

所以结论或者是,香港的土地其实很充裕,只是在土地被长期闲置的状态下,土地短缺才继续成为高地价的借口。

难道香港政府也乐见高地价?

一直以来,卖地收入是特区政府的主要财政收入来源。在2019-2020财政年度,地价收入为香港政府最大的收入来源,占比25%,紧随其后的分别为利得税(23%)、印花税(11%)和薪俸税(10%)。

高地价对政府而言,可算是糖衣毒药。收入虽然来得容易,但一旦对地价收入形成了依赖,政府施政就难以突破商界利益的羁绊,继续以「耍太极」的态度对待土地问题,无法根治住屋问题,无法聚焦在经济民生。政府必须扩阔税基,然而在社运和疫情的阴霾下,手心手背都是肉,政府的决心备受考验。

有时想到香港这些「根本性」的社会问题,还真能体会到那些向我们催着移民申请进度,想尽快离开香港的朋友的感受。

林郑的「公权力」 可解决房屋问题?

Season-Capital-林鄭的公權力可解決房屋問題

在自由经济和民生福祉两者之间,香港正面临取舍。有见及香港政府的无能为力,中央政府就有了一个「合理理由」去作出调控。

如今,随北京加强对香港的控制,中央已要求香港主要地产商,将资源和影响力用于维护国家利益,并帮助解决房屋短缺问题。香港楼价问题,涉及到定价权和社会稳定,游戏规则已经改变,垄断行为已不再被容忍。

风向一转,特首林郑月娥日前更公开表示,必要时可使用公权力收回发展商持有的私人土地,兴建公营房屋,解决困扰市民已久的土地问题。

一方面,中国监管风暴吹得正烈,最近强调「共同富裕」、「三次分配」等政策方针,历史提醒我们,中国政府对付地主从不手软。另一方面,李嘉诚、李兆基等「富一代」慢慢走出舞台,富二代能否完全继承他们的政经影响力,保得住香港房地产这块香喷喷的「芝士」?

我们拭目以待!

香港楼价虚高,与其继续盲目高追,更多投资人会出走香港,选投海外物业,利润更可观。

以房地产基金形式投资到美国多户型出租公寓,入场门槛较低,并且能令投资者享受稳定租金回报,在扣除了各种管理费、税费和交易费用后,给到业主约5%的现金租金收益率。而出租公寓租约较短,物业经过翻新后,还可以灵活地上调租金,带来楼价上升体现10-20%整体年化收益率,是抗通胀的理想投资。

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