香港楼市怪现象 高楼价冠绝全球 依然要争先做楼奴
香港楼价虚高，举世闻名。不论以住宅均价 (约970万港元)，或者以家庭入息中位数比率(20.7年)，香港已经连续11年成为全球楼价最难负担的城市，楼价冠绝全球，已经是铁一般的事实。香港人均居住面积仅为 15 平方米，比赤柱监狱的单人囚室还要小。住屋问题，拖垮了经济民生，影响了整体竞争力，成为香港社会的深层次问题。
尽管疫情拖累经济还未复苏，移民潮导致整体人口意外下降，在种种不利因素之下，香港楼价贵得夸张，楼市成交仍然畅旺。每当一手楼盘开售时，依然有大批上车客排长龙，楼价亦不跌反升，CCL指数站在历史高位。对于这些怪现象，香港人已经麻木，见怪不怪。
香港人想拥有自己物业的心态，同为香港人的我们当然十分理解。只是，若香港楼市真的高到一个不合理的水平，作为香港人的我们，是否还应该盲目「高追」?
比较香港和新加坡如何满足住屋需求？
我们用跟香港很相似的新加坡来比一比，就看到一些端倪，更显得其房屋政策，直接就把香港比下去了：
虽然新加坡的人口密度比香港高出19%，土地更紧张，可是人均居住面积是香港的1倍。新加坡的自置居所比例接近90%，而这些业主当中的 90%，居住在建屋发展局 (Housing and Development Board, HDB) 建造的「组屋」，以低价从政府购买，政府更投入资金支持公寓升级，并放宽转售组屋的条件。
相反，香港公共房屋的落成量，在「八万五」政策告吹以后，只维持在每年一万多套的水平，出售的折扣也不如新加坡的多。经济结构和地理条件相若的两座城市，政府给人民安居乐业的力度，明显分出高下。
土地供应不足 只是个冠冕堂皇的借口
不论是开发商还是政府，都把高楼价归咎于土地供应短缺。土地供应问题，则一直受到行政与立法的紧张关系而裹足不前，始终无法取得突破。无法突破的局面下，既得利益者得以继续维护既得利益，富者越富，贫者越贫。
土地问题真的没有办法解决吗？其实只是个冠冕堂皇的借口：
香港的郊野公园占据土地总面积约4成，限制了土地开发。土地总面积当中，有四分之三属于荒地，留给住宅的面积，就只有少得可怜的7%。为什么呢？一方面是地产商囤积居奇，光是「地产四大家族」，囤积农地面积就超过一亿平方呎，延迟开发，坐等升值。另一方面，还有新界原住民子嗣后代坐拥的「丁权」土地，他们当中有些人早已移民外国多年，土地闲置着，可是却无人可动用。
所以结论或者是，香港的土地其实很充裕，只是在土地被长期闲置的状态下，土地短缺才继续成为高地价的借口。
难道香港政府也乐见高地价？
一直以来，卖地收入是特区政府的主要财政收入来源。在2019-2020财政年度，地价收入为香港政府最大的收入来源，占比25%，紧随其后的分别为利得税（23%）、印花税（11%）和薪俸税（10%）。
高地价对政府而言，可算是糖衣毒药。收入虽然来得容易，但一旦对地价收入形成了依赖，政府施政就难以突破商界利益的羁绊，继续以「耍太极」的态度对待土地问题，无法根治住屋问题，无法聚焦在经济民生。政府必须扩阔税基，然而在社运和疫情的阴霾下，手心手背都是肉，政府的决心备受考验。
有时想到香港这些「根本性」的社会问题，还真能体会到那些向我们催着移民申请进度，想尽快离开香港的朋友的感受。
林郑的「公权力」 可解决房屋问题？
在自由经济和民生福祉两者之间，香港正面临取舍。有见及香港政府的无能为力，中央政府就有了一个「合理理由」去作出调控。
如今，随北京加强对香港的控制，中央已要求香港主要地产商，将资源和影响力用于维护国家利益，并帮助解决房屋短缺问题。香港楼价问题，涉及到定价权和社会稳定，游戏规则已经改变，垄断行为已不再被容忍。
风向一转，特首林郑月娥日前更公开表示，必要时可使用公权力收回发展商持有的私人土地，兴建公营房屋，解决困扰市民已久的土地问题。
一方面，中国监管风暴吹得正烈，最近强调「共同富裕」、「三次分配」等政策方针，历史提醒我们，中国政府对付地主从不手软。另一方面，李嘉诚、李兆基等「富一代」慢慢走出舞台，富二代能否完全继承他们的政经影响力，保得住香港房地产这块香喷喷的「芝士」？
我们拭目以待！
香港楼价虚高，与其继续盲目高追，更多投资人会出走香港，选投海外物业，利润更可观。
以房地产基金形式投资到美国多户型出租公寓，入场门槛较低，并且能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，给到业主约5%的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来楼价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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