在香港推广的海外物业，一直都是以购买现楼或楼花为主，虽然疫情风险犹在，海外房产展销会几乎每周都有，场面相当热闹，说明海外置业的需求真的不少。
「隔山买楼」的你，考虑过这些问题吗？
买楼投资绝非简单决定，更何况是海外物业？ 「隔山买楼」的风险不言而喻，执行操作起来也相当吃力。以下的痛点和困惑，相信投资人都遇到过：
- 市场熟悉程度
投资人真的了解当地吗？该国的经济情况，所在城市的就业和竞争力，物业周边环境和配套设施。有否亲自前往考察，还是全靠第三方获取的远程资讯？定价是否合理？跟周边楼盘的交易是否匹配？甚至回到最根本的，该国的语言文字，所签署的法律文件，你是否真正明白？
- 交易和管理难度
做远程交易，委托当地的律师是否可靠？能否锁定海外物业按揭，确保交易如约完成？想把物业出租，委托当地的中介是否可靠？收费如何？当物业远在他乡，谁来帮忙维护管理？退出也是个大问题，当你想退场的时候，谁是你的潜在买家？
- 高收益陷阱
针对非成熟市场，房产中介往往以高收益招徕。新兴市场的普遍问题是，市场缺乏透明度和深度，投资人难以辨认价格的合理性，出租率和租金亦难以保证。极端情况是，有些开发商愿意保证收益率，例如首两年保底5%，但这些保底收益往往来自于抬高了的房价，羊毛出在羊身上！千万要注意哦！
海外房产基金，可让你轻松收租，坐享物业升值
「隔山买楼」的确存在各种问题，因此，通过基金去配置海外房地产的业务应运而生，渐渐形成一种更合理的选择。基金公司采取专业管理，投资在多戶型公寓Multifamily Apartment（#什么是Multifamily?#），以上的问题，都能迎刃而解。认购基金vs直接购买，能体现以下优势：
基金vs买楼：管理更简易
- 投资门槛：基金的起步价是10万美元，在此之上的投资额即可随心所欲。而买楼的话，就要看物业单价，灵活性不大。
- 投资研究：在疫情期间，投资人恐怕无法亲自到海外考察，房产资讯只能来自中介。而基金管理人则通过当地团队作实地调研，完成专业的投资分析。
- 按揭贷款：海外楼花的买家几乎无法在签约当天落实按揭贷款，除非少数高质量地区的物业，可以找香港银行放贷，否则只能委托按揭中介搜索当地银行，增加了最终的交易风险。而基金则通过B2B的方式解决融资，完全无需动用投资人的信贷担保。
- 执行交易：基金通过公开市场投标或场外交易，谈判合理价格，批量完成物业交易。而买楼的的话，则只能委托开发商指定的律师，对投资人保障有所欠缺。
- 物业维护：业主理应负责物业维护，投资出租的话，则要应对租客的各种需求，业主如果不在当地，就只好委托中介代为负责。购买基金的话，物业维护就自动交由专业的物业管理公司来管理。
基金vs买楼：风险更可控
- 租赁风险：房子在装修期间，或在新旧租户前后，一年365天，单一物业很难实现满租；而业主如果不在当地，就只能依赖当地中介在市场上放租，租金价格、租客背景、出租效率等等，都很容易失控。而基金投资的多户型公寓Multifamily Apartment，里面已经有几百租户，出租率本身在95%以上，个别的租户进出，对整体收益率影响不大；而物业管理公司除了负责维护，也承担起租赁业务的责任，在当地做市场推广，并与多加中介公司合作，租赁管理更专业，效率更高。
- 租户和物业风险：如上述提到的，基金投资的多户型公寓Multifamily Apartment，户数多，分散了个别「老赖」租客欠租的信用风险；而更大规模的基金，甚至可以分散到数个多户型公寓，散落在不同城市和地区，更显著地分散地理位置风险。而买楼的话，业主要单独承受单独租户的风险，也无法分散个别物业的风险，遇到问题也只能自己承担，比较孤立无援。
基金vs买楼：收益更多更稳定
- 物业增值能力：基金在收购多户型公寓Multifamily Apartment的同时，预留了项目总成本中的小部分（一般不超过10%），对物业进行翻新装修并且升级管理，让物业重新定位后，逐步分批提升租金，在租金稳定和物业价格提升后安排退出，能创造额外的投资收益。而买楼的话，业主只能通过内部装修去提升价值，主动体现的升值空间较小。
- 费用开支：楼盘广告所提到的租金收益率（例如4%），指的真的是「净收益」吗？这个简单亮眼的数字，不一定扣除各项开支，这里面可以包括：律师费、按揭中介费、买卖中介费、物业管理费、租赁中介费、物业维护成本、还有各项税费等等。而基金的预期收益，一般都算计了这一切，给到投资人的分红和最终退出，是实实在在的净收益。
- 税务责任：海外房地产投资相关的税务法例复杂，往往让投资人最望而却步的。税种基本上分为印花税、房产税、所得税，分别对应交易期、持有期和退出收益的税务责任。但这不光是钱的问题，还存在法律责任的问题，业主如果因为误解当地税法而误坠法网，就相当不值得了。而投资基金的话，个别投资人无需烦恼报税的问题了，管理人甚至能通过专业的税务顾问，设计适合国际投资人的税务结构，有效为投资人降低税率。
所以…. 正在考虑投资海外楼盘的朋友，何不考虑认购基金，简单明快地解决投资需求呢？
美国多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间，一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来房价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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