投资通识|想收租,点解要买楼咁麻烦?

投资通识|想收租,点解要买楼咁麻烦?

在香港推广的海外物业,一直都是以购买现楼或楼花为主,虽然疫情风险犹在,海外房产展销会几乎每周都有,场面相当热闹,说明海外置业的需求真的不少。

「隔山买楼」的你,考虑过这些问题吗?

买楼投资绝非简单决定,更何况是海外物业? 「隔山买楼」的风险不言而喻,执行操作起来也相当吃力。以下的痛点和困惑,相信投资人都遇到过:

  1. 市场熟悉程度

投资人真的了解当地吗?该国的经济情况,所在城市的就业和竞争力,物业周边环境和配套设施。有否亲自前往考察,还是全靠第三方获取的远程资讯?定价是否合理?跟周边楼盘的交易是否匹配?甚至回到最根本的,该国的语言文字,所签署的法律文件,你是否真正明白?

  • 交易和管理难度

做远程交易,委托当地的律师是否可靠?能否锁定海外物业按揭,确保交易如约完成?想把物业出租,委托当地的中介是否可靠?收费如何?当物业远在他乡,谁来帮忙维护管理?退出也是个大问题,当你想退场的时候,谁是你的潜在买家?

  • 高收益陷阱

针对非成熟市场,房产中介往往以高收益招徕。新兴市场的普遍问题是,市场缺乏透明度和深度,投资人难以辨认价格的合理性,出租率和租金亦难以保证。极端情况是,有些开发商愿意保证收益率,例如首两年保底5%,但这些保底收益往往来自于抬高了的房价,羊毛出在羊身上!千万要注意哦!

海外房产基金,可让你轻松收租,坐享物业升值

「隔山买楼」的确存在各种问题,因此,通过基金去配置海外房地产的业务应运而生,渐渐形成一种更合理的选择。基金公司采取专业管理,投资在多戶型公寓Multifamily Apartment(#什么是Multifamily?#),以上的问题,都能迎刃而解。认购基金vs直接购买,能体现以下优势:

基金vs买楼:管理更简易

  1. 投资门槛:基金的起步价是10万美元,在此之上的投资额即可随心所欲。而买楼的话,就要看物业单价,灵活性不大。
  2. 投资研究:在疫情期间,投资人恐怕无法亲自到海外考察,房产资讯只能来自中介。而基金管理人则通过当地团队作实地调研,完成专业的投资分析。
  3. 按揭贷款:海外楼花的买家几乎无法在签约当天落实按揭贷款,除非少数高质量地区的物业,可以找香港银行放贷,否则只能委托按揭中介搜索当地银行,增加了最终的交易风险。而基金则通过B2B的方式解决融资,完全无需动用投资人的信贷担保。
  4. 执行交易:基金通过公开市场投标或场外交易,谈判合理价格,批量完成物业交易。而买楼的的话,则只能委托开发商指定的律师,对投资人保障有所欠缺。
  5. 物业维护:业主理应负责物业维护,投资出租的话,则要应对租客的各种需求,业主如果不在当地,就只好委托中介代为负责。购买基金的话,物业维护就自动交由专业的物业管理公司来管理。

基金vs买楼:风险更可控

  1. 租赁风险:房子在装修期间,或在新旧租户前后,一年365天,单一物业很难实现满租;而业主如果不在当地,就只能依赖当地中介在市场上放租,租金价格、租客背景、出租效率等等,都很容易失控。而基金投资的多户型公寓Multifamily Apartment,里面已经有几百租户,出租率本身在95%以上,个别的租户进出,对整体收益率影响不大;而物业管理公司除了负责维护,也承担起租赁业务的责任,在当地做市场推广,并与多加中介公司合作,租赁管理更专业,效率更高。
  2. 租户和物业风险:如上述提到的,基金投资的多户型公寓Multifamily Apartment,户数多,分散了个别「老赖」租客欠租的信用风险;而更大规模的基金,甚至可以分散到数个多户型公寓,散落在不同城市和地区,更显著地分散地理位置风险。而买楼的话,业主要单独承受单独租户的风险,也无法分散个别物业的风险,遇到问题也只能自己承担,比较孤立无援。

基金vs买楼:收益更多更稳定

  1. 物业增值能力:基金在收购多户型公寓Multifamily Apartment的同时,预留了项目总成本中的小部分(一般不超过10%),对物业进行翻新装修并且升级管理,让物业重新定位后,逐步分批提升租金,在租金稳定和物业价格提升后安排退出,能创造额外的投资收益。而买楼的话,业主只能通过内部装修去提升价值,主动体现的升值空间较小。
  2. 费用开支:楼盘广告所提到的租金收益率(例如4%),指的真的是「净收益」吗?这个简单亮眼的数字,不一定扣除各项开支,这里面可以包括:律师费、按揭中介费、买卖中介费、物业管理费、租赁中介费、物业维护成本、还有各项税费等等。而基金的预期收益,一般都算计了这一切,给到投资人的分红和最终退出,是实实在在的净收益。
  3. 税务责任:海外房地产投资相关的税务法例复杂,往往让投资人最望而却步的。税种基本上分为印花税、房产税、所得税,分别对应交易期、持有期和退出收益的税务责任。但这不光是钱的问题,还存在法律责任的问题,业主如果因为误解当地税法而误坠法网,就相当不值得了。而投资基金的话,个别投资人无需烦恼报税的问题了,管理人甚至能通过专业的税务顾问,设计适合国际投资人的税务结构,有效为投资人降低税率。

所以…. 正在考虑投资海外楼盘的朋友,何不考虑认购基金,简单明快地解决投资需求呢?

美国多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间,一直都是商业房地产当中,最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低,但能令投资者享受稳定租金回报,在扣除了各种管理费、税费和交易费用后,给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短,物业经过翻新后,还可以灵活地上调租金,带来房价上升体现10-20%整体年化收益率,是抗通胀的理想投资。

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