说起买楼收租，很多人自然会想起住宅。当然，住房是所有人直接面对的生活必需品，投资住宅是个很合理的选择。然而在众多物业种类当中，住宅只是其中一种。认识各种商业房地产类别，了解它们的收益和风险特性，才让我们作出明智选择。
商业房地产投资 五大种类
- 写字楼 Office
写字楼以品质分为A级、B级和C级三个等级，可以是多租户或单租户的，甚至有些是给企业量身定做的。 - 工业 Industrial
为租户提供工业或物流运营场所，并且大多位于市中心以外，一般靠近主要交通干道沿线，低层建筑也可归入工业园区，可分为重工业、轻工业、仓库等类别。 - 零售 Retail
零售包括我们日常所见的商店和餐厅物业，商场可以是多租户（往往会锚定一个主要租户，用于为物业增加流量），或独立租户的建筑物。 - 酒店 Hotel
为旅客提供住宿、餐饮和宴会服务的场所。酒店可以是独立精品酒店（含旅馆和民宿）或连锁经营酒店。有限服务酒店只提供客房服务、不经营餐厅或礼宾服务；而全服务酒店，则全面提供客房、餐厅和宴会厅等设施。 - 多户型公寓 Multifamily Apartment
多户行公寓是以出租为目的住宅，而5户以上的公寓则属于商业房地产（#什么是Multifamily?#）。与写字楼一样，多户型房产通常分为 A 级、B 级和 C 级。
商业化经营模式能体现规模效应，既有稳定租金收入，也有潜在升值空间。但投资门槛较高，需要个别范畴的专业能力(如物业和租赁管理)，一般由企业或机构运作，个别投资人直接投资的个案甚少。
但这类型的投资利润可观，如个人投资者想参与，就要循特别投资途径，如透过投资基金作为主体，再投资到这类型商业房地产项目之中。
商业房地产投资 收益和风险比较
不同类型的商业房地产，意味着不一样的风险特征。常言道，投资收益和风险是成正比的， 我们可以通过比较它们的Capitalization Rate（资本化率）简称Cap rate，来看看市场对它们的风险定价。
Cap Rate指的是年度净收入（Net Operating Income NOI）跟物业价格的比例，是市场对物业估值的客观标准。例如，某物业扣除空置率和营运开支后，年净收入5万，而市场对物业的Cap Rate定为5%的话，市场售价就是100万。此概念跟股票的市盈率（PE Ratio）同理。
根据CBRE 统计，在美国不同商业房地产种类的Cap Rate排名，从低往高是多户型公寓<写字楼<工业<零售<酒店，这也可理解为从低到高风险的排序。假设酒店A和公寓B同样每年产生1万元租金收入，而A和B的cap rate分别是8%和4%，那么酒店A只值12.5万，而公寓B的价格则值25万！市场愿意付出更高的价格，去购买风险最低的公寓物业。
同一道理，不少投资人考虑通过翻新物业，来提升物业租金，从而提升物业价格。 Cap Rate较低低物业，倍数效应就较高。增值策略Value-add strategy在多户型公寓投资中，往往产生明显的资产增值效果。
多户型公寓（Multifamily）投资风险最低
为什么多户型公寓Multifamily Apartment的风险最低呢？新冠疫情就是最好的例证：
vs 写字楼、零售或酒店：由于在家办公已经成为新常态，写字楼出租率下降。各地居民不能自由外出，影响了消费习惯，零售或餐饮业受到严重冲击。旅游业受到的影响就最明显，酒店经营极度艰难。以上的商业房地产领域，都反映了对经济周期的高敏感度。反而，不管经济环境如何，住房还是属于生活必需品，它的需求是长盛不衰的，出租率长期维持95%左右，是抗衰退的投资。
vs 工业房产：工业房产在这次疫情中，可算是逆市奇花了。电子商务是少数受惠于疫情的行业，带动了以物流中心为主导的房地产行情。甚至有相当部分机构投资人，由「零售转工业」的趋势。不过，需要注意的是，工业房地产的租约一般都很长，5-10年是很正常的。相反的，公寓住宅的租约只有1-2年，调整租金的空间较大，尤其面对通胀环境，租金提升对物业升值的作用不可小觑。
综合以上原因，在疫情期间，多户型公寓的投资需求依然保持稳定。
到海外房地产，大部分投资人会选择买楼花。要注意的是，在楼花期间，建筑期间的物业是不可能产生租金收入的。另外，收楼以后物业能能否出租，如何维护等等，都是需要考虑的风险因素。 （请参考#想收租，点解要买楼咁麻烦？#）相反的，多户型公寓本身已经接近满租，租金收入稳定，适合喜欢现金分红的投资人。
多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间，一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来房价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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