海外物业包租公系列(三):收租人人想有份,读一读「安心出租」

海外物业包租公系列(三):收租人人想有份,读一读「安心出租」

在海外买物业出租已成为一种流行的投资方式。

有些读者回来问我,对于房地产投资没处理好,「竟变成长期负债」这一说法有些想不通。 (请参考:海外物业包租公系列(一):必先扫除的投资盲点)我在这里跟你详细分析。

美国物业放租的两种方式

如何放租投资在美国的住宅物业?无非是两种方式,自己管理,或者交给专业的出租公司来管理。

如果选择自己管理,业主需要在当地亲自或招聘物业总监(superintendent) ,让租客7/24可以随时联系上,遇到紧急问题时可以及时帮忙。业主需要熟悉当地租赁市场,了解房租趋势变化,安排中介负责放租。业主也需要了解当地的租管条例,保障自己的权益。自己管理的好处,就是可以省掉很多费用,不用假手于人。可是,对于千里之外的投资人来说,要耗费太多的时间和精力。

委托专业出租管理公司

另一个选择,就是委托专业的出租公司(Rental Agency)。出租公司作为业主和租客之间的中间人,可以替业主分担很多职责,包括:登广告放租、起草租赁合同、审查租客背景、物业管理和维护保养、替业主每月收租、管理续租和退租、甚至处理租务纠纷等等繁琐事宜。以美国为例,有部分的地产经纪公司能提供委托出租服务,佣金收费水平为首月租金,以及今后每月租金的10-20%。

包租公敌人#1:物业空置

买楼收租做投资,最头痛的问题就是物业租不出去。                 

根据过往的经验,委托出租公司,其中最大的问题是空置率。必须知道,出租公司的最大的收入来源,是来自每一单新租约的佣金。这意味着,出租公司想把利益最大化的方法,并非是让物业满租,而是让物业通过短租方式,不断地转介切换租客,去赚取首月佣金。从这个角度看,出租公司与业主之间,是存在利益冲突的。

业主持有单一物业,当然希望每月坐等收租。然而,每年却总有那么一两个月会碰上空置期。在这段期间,不但没有收入,还需偿还按揭,支付管理费和地税,承担物业所产生的各种维修费用。空置的物业是一种负利差(Negative Carry) ,长期空置则变成「长期负债」,让投资人感觉特别难受。对于依靠收租来供按揭的投资人而言,更可导致债务违约。

不过,对于业主来说,还有一样比物业空置更难受的,就是「租霸」,下期将我们继续分析和提供解决方案。

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