海外物业包租公系列(二):基金经理也会隔山买「楼」?

海外物业包租公系列(二):基金经理也会隔山买「楼」?

隔山买楼,你对当地的了解足够吗?

作为基金经理,我们投资海外房地产,管理的投资产品,代表着客户利益,责任重大。

我们作为机构投资人在海外收购物业,准确地说,买的不只是一栋楼,买的是一盘生意。交易前后,基金经理需要考虑周详,方可运筹帷幄,制胜千里。

众所周知,房地产是一种超级本地化的投资,投资人对当地的知识绝不可少。我们长年居住在香港,对每个区都会有一定印象,例如,三个同类型的住宅,一个在跑马地,一个在启德,一个在天水围,位于不同的社区 (Neighbourhood),我们可以很直观地对地区发展和租户群体产生一些印象。那么海外市场呢?例如纽约的West Village、Long Island City和South Bronx,你们又能产生同样直观的印象吗?

一个成功的团队, 不能只靠一个像超人一样的基金经理,要对每一个我们打算投资的海外市场都了如指掌,更要有一队可靠的投资团队,在当地进行考察,这叫做「尽职审查」(Due Diligence)。在决定是否要拣选某个地区作投资前, 最基本的,就是要了解当地的Neighbourhood,对该座城市的人口结构和就业情况变化进行分析,同时,要对物业所处的社区进行研究,掌握社区的发展规划、校区、居民群体和配套设施等资料。

尽职审查,不能靠道听途说,要靠亲眼看、亲耳听和亲身感受

提到投资海外物业,很多人误堕陷阱,往往都是因为相信了不可靠的消息,而做错了投资决定。在收购物业之前,为避免「信息不对称」的问题,获取可靠且贴地的投资分析,对基金经理去作出正确的决策是至关重要的:

Season-capital-物業評估報告-1
图一:物业评估报告

投资海外物业, 如何确保不会买贵了?我们委托第三方机构撰写评估报告(Appraisal Report),参考当地同类楼盘的成交记录 (Sales Comparable),以及价格趋势,来做客观判断。

投资海外物业, 如何判断租金回报?我们收购的楼盘,首要条件是有足够的现有租客,一般的出租率(Occupancy Rate) 要求达到9成或以上,才算合格。接近满租的出租率为项目提供了稳定的现金收入, 确保在项目正式成交后, 投资者在投入资金后,已有稳定租金收入。

高出租率只是第一步, 再来, 我们要确定租客的质素, 再进一步去判断租金收入的稳定性。我们会直接从出售方取得最新的出租记录(Rent Roll),甚至具体到个别租客的名字、年龄、职业和收入情况,以判断租客背景和财政负担能力,避免收购回来后,出现「租霸」的可能性;除此之外,我们还会搜集社区周边楼盘的租赁情况(Rent Comparable)来做比较,以规划今后租金定价水平,即将来宣传、找新租客的方案。

尽职审查的过程是需要耐性的。除了理论研究 (Desk Research) 外,投资研究团队亦会实地考察。团队通常会在当地驻扎一段时间,从白天到黑夜,观看聆听和感受物业和周边社区的脉搏。例如,早晚高峰时期,上班族出入情况,到了晚上,住宅亮灯的比例,目测物业的使用情况等。

专业的投资研究,比散户买楼收租要严谨许多

跟个人买海外楼不一样,基金经理收购的是好几百个单位的住宅项目,所拥有的专业资源和服务支持,跟散户是不一样的。

正如我们一直强调的,投资物业是一盘生意,需要经营的。因此,还需考虑购置物业后的管理问题。

接下来,我将与你分享更多经营海外物业的投资心得,让海外物业投资,成为你的成功标签!

让你的财富走得更远, 思辰资本, WhatsApp +852 98485634

更多文章:
海外物业包租公系列(一):必先扫除的投资盲点
投资海外物业基金 避免中伏基本步
投资增值 | 疫情之下乘风破浪的Multifamily 投资


聯絡思辰資本 Contact Season Capital
讓你的財富走得更遠,思辰資本
WhatsApp 或 致電 +852 98485634 。根據你的實際需求,思辰團隊爲你提供投資諮詢服務,制定專屬財富管理方案,請提供以下聯絡方式:(思辰資產管理有限公司:證監會持牌法團 BOC105)

Push your wealth further, Season Capital.
WhatsApp or call us at +852 98485634. Based on your specific needs, Season Team will provide investment advice, and tailor make your wealth management proposal. Please provide your contact information as follows: (Season Asset Management Ltd: HKSFC CE Number BOC105).